수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요,
성장하고 나누며 행복한 투자자가 되고싶은 로레니입니다 :)
전수조사, 시세트래킹, 시세스캐닝
시세조사를 하는 많은 방법이 있는데요.
가장 좋은 방법은 당연히 ‘전수조사’를 하는 것입니다.
헌데, 앞마당이 수십개씩 늘어날수록
모든 앞마당을 매달 전수조사 한다는 것이 쉽지 않을 수 있습니다.
저는 비록 앞마당이 수십개까지는 아니고 미약하지만
상황에 따라 아래와 같이 나눠서 시세조사를 진행하고 있습니다.
1) 시세트래킹과 시세스캐닝
예) 1~3급지 앞마당
현재 투자금 범위에서 너무 벗어나고 매매가 절대가가 너무 올라
절대적/상대적으로 모두 싸지 않은 구간
시세트래킹
생활권별 대표단지 시세를 뽑아 주기적으로 업데이트하고
매매/전세 가격은 어떻게 변했는지,
매매/전세 매물 개수는 얼마나 나와있는지
시세조사를 하고 기록해둡니다.
시세스캐닝
어떤 틀이나 양식에 기록해두지 않더라도
네이버부동산을 켜놓고 지역의 단지들 시세를 훑으며 가격 변화와 매물 변화를
말 그대로 '스캐닝' 합니다.
제가 개인적으로 해봤을 때 더 난이도가 높은 것은
시세스캐닝이었습니다.
시세 조사를 잘 하기 위해 선행되어야 할 것이
지역과 단지에 대한 가치/선호도가 내 머릿속에 잘 잡혀있어야 하고,
가격에 대한 감이 있어야하기 때문입니다.
내가 이미 지역과 단지 가격에 대한 감이 있다면,
네이버부동산을 보면서 단지들 가격을 눌러보는 것만으로도
엇 이거 싼데?!
오? 여기는 가격이 아직 안올랐네?
이렇게 감을 잡고, 저평가 되었다고 생각되거나 좀 더 딥한 시세 분석이 필요하다고 판단하고
전수조사를 해볼 수도 있을 것이구요.
2) 전수조사
저는 앞마당 중에 내 투자금으로 투자할 수 있는 지역이거나 (실제 투자금/예상 투자금)
저평가되었다고 판단되는 지역에서는 최대한 많은 지역에서 전수조사를 하려고 하고 있습니다.
시세트래킹이나 스캐닝을 통해서는 빠뜨릴 수도 있는 기회를 놓치지 않기 위해서
지역내 모든 단지들의 가격을 살펴봅니다.
이렇게 시세조사를 할 때
시세트래킹 단지를 어떻게 뽑아야 할까?
에 대해 고민하시는 분들이 많이 있으실 거라고 생각되는데요.
저희 줴러미 튜터님께서도 시세트래킹을 할 때
단지를 잘 뽑는 것이 중요하다고 말씀해주셨습니다.
한 구/생활권 안에서 대표성을 띄는 단지들을 잘 뽑아놓고
앞마당끼리 비교해보면
비슷한 수준에 있는 단지들이 같이 움직이는 것을 알 수 있다는 것인데요.
바로 지역 내 / 지역 간 쌍둥이 단지를 찾는 연습을 계속 해보는 것입니다.
앞마당을 만들면서
이번 임장지 A단지가 내 앞마당 다른 지역에서는 어떤 단지랑 비슷할까??
를 생각해보면서 임장보고서에서 비교평가도 진행해보구요.
앞마당 하나를 만들 때
생활권별 단지별 가치순 나래비를 세워보는 것도 도움이 되는 것 같습니다.
저도 이번에 적용을 해보니
생각보다 쉽지 않은 작업이었지만
이것이 하나하나 앞마당끼리 쌓여간다면.!!
끊임없이 가치를 비교해보고, 가격을 비교해보고
비슷한 가치를 지니는 단지들이 내 머릿속에서 하나씩 쌓여가다보면
바로 튜터님들께서 해주시는 것처럼
"지금 투자금 3억이면 이 정도 단지들 투자하세요.
A구, B구, C구에 이런 단지들도 함께 살펴보세요"
이렇게 나올 수 있게되는 매직-!
예를 들어 한 구를 앞마당으로 만들어갈 때
생활권 별로 단지의 가치/가격에 따라 나래비를 한 번 세워봅니다.
여기서 1등 생활권의 단지 1-3과, 2등 생활권의 단지 2-2, 3등 생활권의 단지 3-1가
비슷한 가치를 지니는 쌍둥이 단지일 수 있습니다.
이렇게 내가 생각하는 가치를 생각해보고,
각 생활권별로 대표성을 띄는 단지들을 시세트래킹 단지로 선정해서 시세조사를 하면,
1) 각 생활권별로 흐름이 어디까지 왔는지 알 수 있습니다.
2) 비슷한 가치를 지니는 단지들 중 어디가 아직 저평가 상태인지 알 수 있습니다.
(예. 단지 1-3이랑 2-2는 올랐는데, 3-1은 아직 안 올랐네?!!)
3) 임장지를 넘어 앞마당으로 확장시켜서 같은 가격대, 같은 투자금으로
어디부터 우선순위로 봐야할지 알 수 있습니다.
그리고 매달 시세조사를 해나가고, 전화임장도 해가면서
기존에 내가 생각했던 것과 틀린 것이 있다면
이 가치 순서를 정정해가기도 하면서 앞마당 단지별 가치를
점점 더 뾰족하게 만들어 갈 수 있습니다.
예를 들기 위해 송파구를 한 번 가져와봤습니다
(단지 가치순은 임의로 참고만 해주세요 ^^)
저는 송파삼성래미안, 가락쌍용1차, 문정래미안을 조금씩 차이는 있지만
비슷한 가치를 지닌다고 생각했는데요.
가락쌍용이 전고점을 뚫고 치고 올라간 반면에
문정래미안은 아직 상대적으로 덜 오른 모습이네요.
이것을 다른 앞마당으로 확장해보면 어떨까요?
비슷한 가치를 지닌 A구의 단지a는 지금 가격이 올랐는데 B구의 단지b는 아직 안 올랐네?!
그럼 B구를 전수조사하고,
전화임장과 매물임장을 해 볼 수 있을 것 같습니다.
어느정도 시세조사 하는 것,
앞마당을 만들어가는 것이 익숙해졌다면,
임장보고서 단지분석을 하면서 단지별 가치를 생각해보시고
비슷한 가치를 지니는 쌍둥이 단지를 찾아보세요.
이 단지들을 시세트래킹 하면서 내가 생각한 가치대로 움직이는지 검증도 해가면서
앞마당의 가치를 더 뾰족하게 파악해보시면 좋을 것 같습니다.
저도 이렇게 앞마당별로,
하나씩 하나씩 쌓아나가보려고 합니다 :)
x억대 단지는 A지역 어디, B지역 어디, C지역 어디가 있구요!
투자금 x억이면 A지역 어디, B지역 어디, C지역 어느 단지를 볼 수 있죠!!
라고 머릿속에서 술술술~ 나올 수 있는 그 날까지..! ㅎㅎ
글 읽어주셔서 감사합니다!
