잔금일 하나로 매수가 달라진다:매도에서 배운점[나알이]

25.11.27

안녕하세요.
나날이 아름답게 이롭게 만들어가고 싶은 나알이입니다.

최근 지방에서 매도 후 매수를 준비하는 분들이 많으신 것 같습니다.

오늘은 제가 이번 매도 과정에서 크게 느낀 점을 나누고자 합니다.

✅ 매도 조건이 좋지 않았던 지역에서의 출발

‘싸거나 조건이 좋으면 매도가 된다.’

제가 매도한 지역은 입주가 계속 이어지고 있었고,

주변에도 신규 입주가 예정된 곳이었습니다.
비선호 동, 비선호 타입까지 겹쳐

낙관적으로 보기 어려운 상황이었습니다.

하지만 가격이 저렴했고

투자자가 없는 지역에서 입주가 가능한 물건이었기 때문에

빠르게 매도가 가능했던 것 같습니다.

살 때 부터 싸게 사는 게 중요하다는 걸..

느끼며 지방처럼 단기로 수익률을 보는 투자라면

좋은 물건을 찾고자 노력하되

욕심 부리지 않고 리스크를 줄여야 한다는 걸 느꼈습니다.

✅ ‘그리고 사장님’

매도를 두 번 경험하면서 확실하게 느낀 점이 있습니다.
전세처럼 여기저기 뿌리는 것이 아니라

진짜 잘하는 부동산에 맡기는 것입니다.

우리가 매수할 때 물건털기를 하는 이유는
좋은 매물을 찾기 위해서도 있지만,
그 단지의 ‘일잘러 사장님’을 알아두기 위해서이기도 합니다.

이건 보유 과정과 매도에서도 큰 도움이 됩니다.
투자는 매수로 끝나는 것이 아니라
잘 보유하고 결국 잘 매도해야 완성되기 때문입니다.

나의 매물이 가격 대비

괜찮다는 점을 어필해주고
경쟁 매물 대비 장점들을
가장 잘 설명해주는 사람이 필요합니다.

이번에도 평소 알고 있던

일잘러 사장님 세 곳에만 맡겼고
그 중 한 분이 제 물건을

신혼부부에게 설득력 있게 설명해 주셔서 매도가 성사되었습니다.

✅ 매도는 잘했지만, 놓친 한 가지

문제는 매도가 아니라 잔금일 리스크였습니다.

저는 신규 매수 시 취득세 중과 대상이었기 때문에
매도 잔금일이 매수 잔금일보다 반드시 앞서야 했습니다.

→ 즉, 이번 매도 잔금일 다음 날에 매수 가능

가계약 문자 단계에서는 잔금일을 여유 있게 잡았지만

가계약금이 들어온 뒤 매수자분은
대출 일정 때문에 잔금일을 ‘고정’하고 싶다고 했고
앞으로 당기는 것은 절대 불가능하다고 했습니다.

충분히 기간적으로 여유가 있음에도

아무리 설득해도 통하지 않았습니다.

이유도 자세히 들을 수 없었습니다.
돈이 들어가는 순간,

이유는 사라진다는 걸 그때 배웠습니다.

이때
조금 더 ‘다음 매수 물건’을 구체화해두었다면
대응 폭이 더 넓지 않았을까 하는 생각이 들었습니다.

✅ 어떻게 하면 좋았을까?

경험에 의한 안일함이 컸습니다.

이전 매도는 공실이었고
매수자와 일정 조율도 자유로웠습니다.

이번에도 신혼부부라 유동적일 것이라
안일하게 생각한 점이 있었습니다.

이미 거래가 성사된 뒤에는

조율이 끝난 것이기에
매수자가 사정을 알려줄 의무가 없습니다.

✅매도의 목적은 매수! 매수에 유리해야 한다.

📝 계좌를 주기 전에 물어봤어야 했던 것들

매수자가 승계로 매수할 의사가 있는지 물어볼 것
물건 주변 은행 확인하였을 때
전세 세입자가 있는 상태에서 매수하더라도
소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내 대출 신청 시
(세입자 전출 조건) 주담대를 실행할 수 있습니다.

→ 미리 알아보고
매수자가 승계로 매수할 의사가 있는지 물어봤어야 합니다.
(기존 세입자가 만기일자 보다 이르게 나가기 어려우면 승계 제안)
잔금일 조정 가능 범위(취득세 중과 대상)
잔금일을 빠르게 잡아야
선택할 수 있는 ‘다음 매수 물건’의 폭이 넓어집니다.
대개 급한 물건들은 빠른 잔금을 원합니다.
돈이 급한 매물 중 내가 잔금이 가능하다면,
잔금 조건으로 가격 협상 폭을 키울 수도 있고
새로 매수할 집의 세입자 맞추기 일정도 유연하게 가져갈 수 있습니다.