[서투기 29기 52조 구르는 돌] 4주차 강의 후기-결과를 만들어야 한다. 등기만 남는다.

[인상깊었던 점]

경기도 ㄱㄹ 지역에 대한 입지 및 가격분석, 수도권 아파트 투자 등에 대해 배웠다

1. ㄱㄹ지역 입지

   위치 : 행정적으로 경기도 이지만, 물리적 위치는 서울 외곽과 유사

   지형 : 빈땅이 많아  새 아파트 들어서기 쉬운 지형, 토평, 왕숙, 진접 등 개발예정된 빈땅 많다.

   거주지가 대부분 평지로 거주만족도 높은 지역

   생활권 : ㄱㄹ역, ㄱㅁ/ㅌㅍ, ㄷㅅ, ㅇㅊ, ㄱㅁ, ㅂㄴ, ㅅㅌ

   교통 : 8호선, 경중선, 경춘선, 4호선

2. 입지가치

   직장 ; 대기업이 많으면 급여가 높고, 그 지역에 오래 거주할 확률이 높아진다.

          주요 일자리가 몰려 있는 곳은 어디인가. 직주근접을 끌어들일 만한 지역인가

         ㄱㄹ지역은 종사자수, 대기업비율, 연봉이 하위권

         베드타운 이다. 주요 업무지구 접근성이 중요하다.

   학군, 90%이상 학군이 없다. 학군은 안보고 넘긴다.

   분당, 수지, 평촌과 같이 학군지를 제외하고 90년식 아파트를 볼때는 용적률 210 이하 아파트를 사는 것이 좋다.

   구축은 2000년 이후 아파트를 사는 것이 좋다. 아파트가 짱짱하다.

   교통 : 주요 일자리 접근성이 좋은 지역인가.

            주요 일자리 접근성이 좋은 지역인데, 거주환경이 좋은 가

    지하철이 버스보다 정시성이 확보되어 선호도가 점점 더 높아진다.

   8호선 배차간격 3-6분, 경중선 15-20분, 경춘선 30-60분 

   수도권에서는 역세권이 연식의 힘을 넘어선다.

   환경 : 주요상권이 어느 지역에 있는가

            거주환경이 좋은 곳은 어디인가

   공급 : 공급물량과 전세가격의 흐름이 정직한가

              내가 투자한 단지주변 공급물량이 많은가

            내가 조사한 입주물량이 정확한가

   수도권은 어느 한 지역, 한 구의 물량만 보면 안되고, 수도권 전체의 매매물량, 전세물량을 봐야 한다.

   공급물량보다 심리가 매매가, 전세가에 영향을 더 많이 준다.

   평균회귀 : 무한히 상승하지도 않고, 무한히 하락하지도 않는다.

    부동산 가격이 급등하거나 급락하더라도 시간이 지나면 평균으로 회귀한다.

    평균회귀했는나가, 심리 상승장인가 하락장인가,  입주물량 많은가 어느 지역인가.

     가치가 더 좋은 아파트인데, 전고점이 낮은 경우도 있다.

     세대수가 적어서 매물이 일찍 잠겼을 수도 있다. 가격 왜곡이 생긴다, 기회가 생긴다.

   생활권 분석은 교통, 학군, 환경, 투자에 대한 생각, 가격수준, 선호도, 투자 ~억대로 투자 가능 파악

   ㄷㅅ 신도시 : 선호도- 역접근성, 단지웅장함, 조경/전망 등 여러요소 종합 검토해야 한다.

                      투자- 2-4 접근 가능, 비슷한 투자금으로 다른지역과 비교하여 더 가치가 좋은 것을 선택한다.

  매물임장 : 거주자의 사치재, 사람에 주목해야 한다. 부자들이 사는 곳이 더 많이 오른다.

                실거래가 보다 높은 호가가 제시될 경우, 다른 후보단지를 검토해 봐라

               통제가능하여, 리스크 즉 하자, 잔금 등 통제할 수 있는 물건 위주로 접근하는 것이 바람직하다.

[적용할 점]

• 매물임장 충분히 많이 가능한 많이 하기
• 임장보고서 결론부분 강화하기
• 무작정 앞마당을 늘리는 것이 능사가 아니다. 구체적인 문제를 해결하지 않으면 앞마당이 20개라도 투자가 어렵다.