실전반에서 배워야 하는 실전관련 팁이 쏟아지는 강의였습니다.
두분 튜터님 모두 경험을 바탕으로 수강생들에게 실질적으로 도움되는 팁을 기모아서 발산하시는 듯한 기분이였습니다.
코쓰모쓰 튜터님
그동안 기준 없이 매임을 잡았던 것 같은데, 기준을 잡고 매임을 해야겠습니다. 시세지도와 매임을 연결 시키는 방법을 많이 강조하셨습니다. (+시세그룹핑 가로 & 세로)투자금에 맞춰서만 매임을 하고, 안되면 포기하는 선택을 반복했더니 앞마당에 대한 깊이가 약했던 것 같습니다.
알려주신 방법대로 적용해 보고 실력을 키워야겠습니다.
적용하고 싶은 매물임장 단지 선정 기준
시세지도 - 시세그룹핑 가로 - 시세 그룹핑 세로를 기준으로 선정하신다고 합니다.
시세지도
대장 단지만 보면, 기준을 잡기 어렵기 때문에, 기준 단지를 먼저 선정.
강의에서는 입지 좋은 구축을 선정했습니다.
- 같은 단지내 평형비교
보통 4,5급지기준, 34평의 80%가격이 24평으로 보면됨.
80% 기준 24평 과 34평 가격 차이 얼마 없으면 34평이 싸다는 생각으로 매임단지로 선정함
ex) 34평 7.4 / 5.0 vs 24평 6.85 / 4.3
- 24평이 34평의 90%정도이므로, 34평이 싸다고 생각하고 매임후보에 넣으심.
2. 다른 단지와 평형비교
입지좋은24평 입지 아쉬운 34평 가격 같을 때 등
전임단지로 넣어둠.
3. 같은 가격 단지
입지가 더 안좋은데 가격이 같은 경우 이유 확인 위해 전임 후보로 넣으심
기존에 기준으로 잡은 단지보다 매가 싼경우 매임 후보에 넣어본다.
4. 절대가 자체가 싼 단지
해당 생활권에서 절대가 자체가 싼단지도 무시하기 보다는 매임 후보에 넣어둠.
5. 투자금 우선순위
단지 리스트가 너무 많아지면 투자금 기준으로 우선순위 설정.
시세그룹핑 (가로)
생활권 외 비교
매임 후보 단지 선정(각 생활권의 선호단지)
Ex) 후순위 생활권 대장단지 보고 오시는편 그래야 여기 생활권 사람들이 왜 사는지 알 수 있음
시세그룹핑 (세로)
같은 투자금이면 더 가치 있는 물건이 나으니까
====배우고 싶은점=========
- 투자금이 없어 매임 몰입 안될 때 : 투자금 없을때도 기가막힌 투자물건 찾는다! 라는 마음가짐으로
- 한 부동산에서 3개 단지 선호도는 파악하고 오자라고 생각하심!!
**중요 오늘 매물 뭐부터 보는 거에요 ?? 설명해주실때 구조등 봐야함
- 매울임장 투씽 : 1. 상태점검 & 2. 상황확인
==내가 못하고 있던 것 & 기억하고 싶은점======
- 투자에 관한 방법을 설명하고 설득할 수 있어야함.
- 한번 전화하고 아니다 싶으면 다시 트라이 하지 않았다. 2번 전화해서 투자 의사를 말해야함.
- 매물 예약이 안된다면 부동산 방문이라도 예약합니다.
- 수리비 ! : 화크샤
- 협상할 때, 먼저 나의 자산상황 확인이 필요하다고 하셨습니다.
맨날 미루던 주담대, 신용대출, 기타대출 등을 조사해서 제가 가용할 수 있는 금액을 확인해야겠습니다.
김인턴 튜터님
역시나 힘있고, 확실한 기준을 제시해주는 강의! 이렇게까지 해야되나 ㅎㅎㅎㅎ싶을 정도로 빠저나갈 구멍 없이 가이드를 제시해주는 강의였습니다. 이렇게까지 해야되나 생각이 들었지만 반대로, 이렇게 하면 성공할 수 밖에 없겠단 생각이 들었습니다.
부끄럽게도 2번쨰 듣는 강의였지만, 결혼이다 뭐다 핑계로 앞마당 정리를 못하고 있었습니다 L
강의 듣고 이번에는 꼭 하나씩이라도 해보겠습니다.
✅ 효과적으로 앞마당 관리하고 투자로 연결하는 방법
✅ 실전 투자를 위한 임장 보고서 결론을 작성할 수 있다.
왜 앞마당 관리를 해야 하는가 ?
- 투자하기 좋은 지역은 따로 있는게 아니라, 앞마당 관리를 통해, 평소에 기회가 왔을 때 잡을 수 있다.
- 뿐만 아니라 평소에 앞마당 관리를 통해, 시세대비 싼 물건도 잡을 수 있다.
앞마당 관리 3단계!
1. 시세트래킹을 통한 가격변화 확인 및 투자후보 지역선정
2. 앞마당 원페이지 작성 -> 우선순위 정하기
3. 1,2 번을 바탕으로 3개 지역 전수조사를 통한 투자 후보 단지 리스트
시세트래킹
앞마당 상황에 맞게 안테나단지 선정하여, 트래킹.
입주장의 시세트래킹, 입지변화 하는 지역의 가격변화 등을 트래킹하면서 인사이트도 기를 수 있다.
시세트래킹시 놓치면 안되는 것 : 매매/전세 가격 및 전세 개수 변화 확인 후 전화임장을 반드시 하고, 현장분위기를 느껴야한다.
시세트래킹시 중요한 것 : 가격대별로 비교 하기! 직관적인 비교평가를 통해 가격이 싼담지를 남기기 하나씩 지워나가야 나중에 가서 헤매지 않고 시간을 덜 쓸 수 있다. 참고로 애매하면 1개를 꼭 지우지는 않아도 된다.
원페이지
목적 : 앞마당에 대한 전체적인 상황과 리스크 확인을 통해 우선순위를 설정 -> 내 생각까지 정리하고 기록
랜드마크 가격 변화, 지역내 매매/ 전세 물량 변화, 시세트래킹 단지중 저평가 단지, 지역내 이슈 확인, 지역정리/리스크/내상각 기록등
è 저평가 단지는 이미 시세트래킹 단지에서 끝난 것.
è 1시간 이내로 끝내자! (시세트래킹 40분+원페이지20분)
임장보고서 결론
결론이 있어야 단순한 느낌에서 벗어나 방향성을 잡고, 판단하며, 행동으로 이어질 수 있습니다.
**’실전투자’와 ‘인사이트’를 연결해주는 핵심 고리
임보 결론의 의미 : 투사결정을 ‘스스로’내릴 수 있도록 준비하며 나만의 인사이트를 쌓아가는 과정
1. 내 생황 확인
2. 임장지확인
3. 앞마당 전체 확인
4. 투자의사결정
내 상황확인하기
이번에는 꼭 나의 잔금여력 확인하자 !!
임장지 확인
- 단지선호도 정리! -> 주의할 것. 줄 세우기로 시간 낭비 하지말고, 그룹핑하여 효율적으로 끝내자
- 투자후보선정
** 단지 선호도 헷갈릴 때 기억하고 싶은말 : A단지 사는 사람들은 D단지로 이사를 안 가는데, D단지 사는 사람은 A로 이사를 간다’’
앞마당 전체확인
아까 한거 !!.. 미리해야할 텐데 TT
우선순위 앞마당 최대 3개 지역에서 투자후보 단지 정리 후 -> 투자 그룹핑 하기
**그룹핑 하기의 장점 : 한 단지에 매몰되지 않고 현장 상황에 따라 유연하게 대처 가능.
투자 의사결정
- 모의계약서 꼭 써보기
- 모의투자한 단지 트래킹하여, 내 의사결정에 관해 복기하기
