서울투자 기초반 4주차 강의 후기_ 꼭지부부

 안녕하세요. 꼭지부부입니다. 

 이번 서투기 4강은 정말 기초부터 심화까지 꽉찬 세트처럼 구성이 되어있었습니다. 중간 이해하기 어려운 부분도 있었지만, 유디멘토님께서 해주시는 진심어린 조언들이 너무 인상깊고 감사했습니다. 

 “ 투자에서 기술은 10%도 안되고, 의사결정을 할 때 어떻게 하는 것이 투자를 오래 할 수 있는 것일까를 항상 생각하세요” 

 1. 투자를 해야 하는 이유. 

 2010 - 2020 : 통화량 1000조 증가 → 2020 - 2025 : 900조 증가. 

 저번 10년의 통화량 증가가, 5년 안에 증가하면서 증가량이 빨라졌다. 

 근로 소득으로는 자본소득을 따라 잡지 못하는 시기가 올 수 있습니다. 

 그리고 3급지 이하의 전고점 뚫지 못하는 단지들은 아직도 충분히 싸다고 생각한다. 

2. 지금 시기를 조심해야 하는 이유. 

부동산투자가 지금부터는 거주재 성격에서 투자재 성격으로 변하고 있는 것 같다. 

사이클이 더 빨라 질 것 같다. 하락장이 지난번엔 5~6년 → 지금은 2~3년안에 분위기 바뀜. 

그럼 상승장이 지난번에 3년이었는데, 이번에는 더 짧아 질 수도 있지 않을까?

3. 왜 지역C를 주목해야할까? 

 1) 비규제 지역 : 비규제 지역 중 가장 좋은 땅을 가진 곳 

 2) 위치 : 서울과 다를바 없는 위치 

 3) 환경 : 강동 그라시움을 왜 좋아할까? 역과 멀어도 환경이 좋잖아요. 

 4) 가격 : 가격이 괜찮은 곳이 많이 있습니다. 

* 단, 몇년 간 안오를 수 있다. 생각하셔야 합니다. 근데 이게 제일 좋은거에요. 왜냐면 2년안에 상승장이 바로 와버리면 2년보유를 못하고 매도시기를 놓치기 때문이에요. 
 

4. 공급과 전세 지수의 진짜 상관관계

 * 전세 지수가 중요한 이유가 뭘까요? → 전세가 하락하면 매매가는 무조건하락한다. 
 

 *평균회귀 => 가격이 급등하거나 급락하더라도 시간이 지나면 평균으로 회귀한다.

-평균회귀 - 전세가격은 등락을 반복하며 물가상승에 맞춰 장기적 상승합니다. 
 -수도권의 전세가는 사람들의 심리에 영향을 받습니다. 상승장인지? 하락장인지? 먼저 파악합니다. 
 -수도권은 하나의 권역입니다. 권역 내 어느 지역이든 영향을 받을 수 있습니다. 
 - 인접한 지역과 인구를 주고받는 비중이 클 수록 공급 물량에 의한 전세가의 영향도 큽니다.

*배우기전 내 생각
-입주물량 상승 -> 전세가 하락 -> 매매가 하락 -> 전세가 상승

*배우기후 생각
-평균회귀했나?(급등/급락?) -> 심리가 어떻지?(매매가 상승/하락) -> 입주물량 상승 -> 전세가 하락 ->매매가 하락 ->전세가 상승.