안녕하세요 나울입니다.😊
최근 제가 전세에서 월세로 갈아타면서
전세보증금 반환이 어려울 뻔!했던 일이 있었습니다.
그 과정을 복기하면서,
새롭게 알게된 사실과 하지 말아야 했던 실수들을 짧게 이야기 드려볼까합니다.
1)정책 전세대출을 받았던 이유
저는 현재 투룸 빌라에서 청년버팀목전세대출을 받으면서
남편과 오손도손 살고 있습니다.
지금으로부터 2년전,
저희가 버팀목전세대출을 받은 이유는 크게 세 가지였습니다.
1)다달이 무섭게 빠져나가는 주거비를 절약할 수 있다.
(작고 귀여운 월급이 처음으로 도움이 되었던 때)
2)HUG보증이 되는 정책대출이므로
대출 조건에 맞는 집만 찾으면 전세사기를 예방할 수 있다.
2)왜 저금리 전세를 두고 월세로 갈아탔나?
대출 조건에 맞는 집을 어렵게 찾았다며 좋아했던 것도 잠시,
버팀목전세대출을 계속 받으려면 무주택자 자격을 유지해야만 했기에
저는 남편에게 투자를 위해서 하급지 월세집으로 옮기자고 제안합니다.
🌟새롭게 알게 된 사실: 정책전세자금대출도 연장이 어려울 수 있다?!🌟
HUG전세보증의 경우 지금 살고 있는 주택의 공시지가가 하락하면
전세대출 연장신청을 해도 보증가입이 어려울 수 있기 때문에 연장이 어려울 수도 있습니다.
(제가 전세자금대출을 처음 받을 때, 은행 상담직원분께서
HUG는 이런 사유로 다음에 연장이 어려울 수 있으니 HF를 권했던 게 생각이 나네요!)
3)연장의사 없음 통보
그리고 전세만기 5개월 전, 저는 임대인에게 문자로 연장의사 없음을 통보합니다.
임대인은 명절 이후 부동산에 광고를 내놓겠다고 하였고,
얼마 지나지 않아 부동산 사장님의 전화를 받게 됩니다.
부사님: 안녕하세요, 이사 시기는 언제인가요? 다음 세입자랑 날짜를 맞춰주셔야 할 것 같아요.
나울: 네, 그런데 제가 HUG버팀목대출을 받고 있어서 아마 연장이 안 될 거에요(확인 안 해봄)
다음 세입자랑 날짜를 맞춰야하면 제가 일찍 나가는 걸로 해야되는건가요?
부사님: 대출 연장이 안된다면 그렇게 해야할 것 같네요.
나울: 알겠습니다. 그러면 이사갈 집을 알아보고 이사 시기가 정해지면 연락드릴게요.
저는 이 때 수중에 현금으로 3천만원 정도가 있어서
전세 보증금을 돌려받지 않고 월세보증금을 미리 낼 수 있는 상황이었습니다.
그래서 월세집으로 먼저 이사가서 남편 명의로 전입신고를 하고
전세집은 제가 전입상태를 유지한 채 다음 세입자 이사날짜까지
2개월 정도 공실을 만들어주면 집이 빠지는 데에 큰 무리가 없다고 생각했습니다.
(나같은 세입자 또 없다며 어리석은 자만을 했던 그 당시…ㅎ)
❌잘못한 점: HUG연장 가능 여부 확인/임대인과 제대로 상의 하지 않고 덜컥 다른 집을 계약함❌
집을 공실로 만들어주고 일찍 빼면 문제 없을 거라는 생각은 나만의 생각.
⭕어떻게 했어야 했나?⭕
1)임대인측에서도 이 의견에 동의하는지 부동산 통해서 정확히 의사를 물어봤었어야 했음.
2)전세대출 연장이 가능한지 은행측에 정확히 알아봤어야했음.
🌟새롭게 알게 된 사실: 전세대출 연장을 하지 않을 때는 반드시 기록을 남겨야한다🌟
HUG에서 전세만기 6개월 전부터 계속 알림톡이 옵니다.
계약종료 원하니?^^ 임대인 통보했니?^^ 안하면 반환어렵다~
잊지 말고 임대인에게 꼭 연락을 남기고, 임대인에게 연락을 남길 때는
임대인 번호가 계약서상에 나와있는 번호와 동일한지도 꼭 체크해주세요!
은행과 통화하면서 알게 된 사실인데,
계약서상 나와있는 번호가 아닌, 임대인의 다른 번호로 연락을 주고 받았다가
연락을 주고 받은 사람이 임대인 본인이 맞는지 확인이 어려워
갱신거절 의사를 명확히 표현했다고 보기 어려웠다는 케이스도 있었다고 합니다.
말인가 방구인가 싶지만 조심해서 나쁠 건 없으니까요~
4)생각보다 나가지 않는 전세..그리고 다가온 2호기 투자시기
빌라이긴 하지만 신혼부부나 젊은 1인 가구가 살기에 나쁜 입지는 아니라고 생각했기에
저는 전세가 금방 빠질 거라고 생각했습니다.
그래서 집 관리에 큰 신경을 쓰지 않고 그냥 부동산 사장님께 비번드리고 집을 보여드렸습니다.
(나같은 세입자 또 없다며 어리석은 자만2)
그런데 생각보다 집이 잘 나가지 않았고,
저는 점점 조급해지기 시작했습니다.
운 좋게 들어온 월부학교에 있을 때 2호기 투자를 꼭 진행하고 싶었는데,
월세보증금을 미리 내느라 투자금이 묶여버리게 되었거든요.
그래서 혹시 임대인에게 보증금 일부를 미리 돌려줄 수 있는지를 조심스럽게 여쭤봅니다.
나울: 사장님 안녕하세요~ 아직도 전세 들어온다는 사람 없나요?
부사님: 네… 지금까지는 없네요.
나울: 그럼 보증금 일부라도 미리 받을 수 있을까요?
제가 버팀목전세대출 채권양도로 받고 있는데,
이 대출은 연장이 안된다고 하고(제대로 안 알아보고 연장 안되는 줄 알고 있었음)
어쨌든 저희는 만기돼서 나가면 그만인데 저희가 미리 집을 구하면서까지
다음 세입자 맞추기에 협조하고 있잖아요~
저희도 돈이 묶이는 건데...
다 달라는 게 아니라 은행 대출 빼고 저희 돈 5천만원만 어떻게 안될까요?
부사님: 임대인분께 여쭤볼게요.
(잠시 후)
부사님: 임대인분이 그건 좀 어려울 것 같다고 하세요.
나중에 안 사실이지만,
임대인이 동의한다고 하더라도 미리 돌려받을 수 있는 금액에는 제한이 있었습니다.
이걸 미리 알았더라면 다른 집에 계약금을 덜컥 넣는 실수는 안했을텐데
안일했다고 생각합니다.
❌잘못한 점: 내 집이 아니라고 전세빼는데 안일했다❌
귀책사유가 임대인에게 있다고 하더라도 손해는 내가 본다는 사실을 인지하고
전세 현황을 보다 면밀하게 모니터링했어야했다.
⭕어떻게 했어야 했나?⭕
급한 물건 파는 매도인처럼 집을 깔끔하게 정돈해놓고 음악틀고 디퓨저 갖다놓았어야 했다.
차라리 내 전세 내가 뺀다는 마인드로 준비했어야했다.
🌟새롭게 알게 된 사실: 내가 원한다고 해서 보증금을 미리 돌려받을 수는 없을 수도 있다.🌟
저는 전세자금대출을 채권양도의 형태로 받고 있었는데요,
이런 경우 전세 만기가 되었을 때 임대인이 대출 총액을 은행 가상계좌로 입금하고,
은행에서 전세대출액, 이자, 기타 부대비용을 제한 후
제 계좌로 입금을 하는 형식으로 진행된다고 합니다.
그런데 이 과정에서 임대인이 임차인에게 미리 계약금을 돌려준다고 해도
총 대출액의 10%이내로만 가능하다고 합니다.(대출 시점, 대출 종류에 따라 다를 수 있으니 미리 확인해보세요!)
제가 전세대출을 받으면서 낸 돈은 5천만원이었는데,
대출 기간동안에 미리 보증금 일부를 받고 싶다고 해도 2.5천만원밖에 받을 수 없었던 것이었습니다.
5)세입자 분이 멋대로 나갈 집을 구하신 거잖아요
전세만기일까지 2달도 안남은 시점…
업무로 한창 정신 없던 중
저는 임대인에게 전화 한 통을 받게 됩니다.
임대인: 안녕하세요~ 오늘 연락드린 건 다름이 아니라 혹시 세입자분께서
주변 부동산에 전세 광고를 좀 내줄 수 있으신가 해서요.
저는 기존에 내놓았던 부동산과 관계가 껄끄러워지는 게 부담스러워요.
나울: (세입자 입장에서 광고를 내는 건 처음인데 해도 되나…? 법적으로 문제되는거 아닌가?)
혹시 이전에도 이런 일이 있었나요? 어떻게 해야하나요? 혹시 주변 부동산 리스트 같은 거 있으세요?
임대인: 아뇨 그런 건 따로 없어요. 근데 이 정도는 그냥 간단하게 해 주실 수 있잖아요.
집도 멋대로 구하셔가지고 지금 상황이 이렇게 되었는데…
나울: 저희도 다음 세입자랑 이사 날짜를 맞춰드리려고 부동산과 상의해서 미리 구한 것이지
멋대로 구한 건 아니에요. 혹시 전세금반환대출 내셔서 돌려주시는 건 어때요?
제가 HUG에 가입되어있으니까 내용증명써서 청구하면 대출 나올 것 같은데…
임대인: 지금 법적으로 나오겠다는거죠? 이러면 저도 전세금 돌려드리기 어려워요. 더이상 할 말 없습니다.
❌잘못한 점: 1)임대인과의 갈등에 감정적으로 대응,
2)임대인의 입장을 생각해서 말을 골라서 했어야 하는데 뇌필터를 거치지 않고 말함❌
1)세입자가 광고를 낸다는 것이 생소하고 의아해서 임대인의 제안에 소극적이었음.
2)‘내용증명’이나, ‘대출’ 같은 민감한 단어보다는 어떻게 협조할지를 중점적으로 생각했어야하는데,
세입자가 더 우위를 점하는 관계라고 생각했던 것 같음.
⭕어떻게 했어야 했나?⭕
1)잘 모르는 부분에 대한 제안을 받았을 때는 한번 생각해보겠습니다, 라고 말하고 전화를 끊었어야 함.
혹은 추후 증빙자료가 될 수 있도록 ‘업무가 바쁘니 문자로 보내주시면 감사하겠습니다’라고 했어야 함.
2)법적 대응을 연상시키는 단어는 쓰지 말았어야 함.
그럴 의도가 아니었는데 감정만 악화시킬 수 있기 때문.
혼자 고민해보고, 우선은 원만한 관계를 유지할 수 있는 주제나 단어를 골라서 말했어야 했음.
왜? 결국 전세가 안 나가면 손해보는 건 임대인 뿐만이 아님.
🌟새롭게 알게 된 사실 1: 세입자가 전세 광고내도 문제 없다.🌟
저는 세입자가 광고내면 법적으로 문제되는게 아닌가? 싶었는데
막상 검색해보니 임대차계약체결에 관여하지 않는 단순 광고는
집주인과 사전 협의만 있다면 문제가 없다고 합니다.
그러니 이런 문제가 있다면 임대인의 동의를 받아서 광고를 올리는 것을
추후 증빙할 수 있도록 문자로 내용을 주고 받으시면 좋을 것 같아요.
🌟새롭게 알게 된 사실 2: 전세대출반환보증보험을 통한 반환은 생각보다 시간이 오래 걸린다.🌟
우선 전세대출반환신청을 하기 위해서는 선행조건이 필요합니다.
우선 계약종료일로부터 1달이 넘도록
임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 못했다는 것을 증빙해야합니다.
앞서 말씀드렸던 만기 최소 2개월 전 계약종료 통보 기록등을 통해서 말이죠.
그 다음 법원을 통해 임차권등기명령신청을 해야합니다.
이 과정에서 발생하는 수수료 등 부대비용도 임차인이 부담합니다.
드디어 보증금반환신청 단계까지 왔습니다. 금방 될 거라고 생각했지만
보증보험3사 중 HUG는 반환까지 기간이 오래 소요되는 편이라고 합니다.
약 3~4개월 정도 소요된다고해요.
그럼 그 동안 은행에서 빌린 내 전세대출은 어떻게 되냐,
은행 측에서는 보증금반환사고가 일어나면 내 대출을 사고대출로 분류합니다.
그리고 보증금이 반환될 때까지 단기간으로(약 6개월) 저의 대출을 연장해줍니다.
이 말은 즉 보증금반환사고가 해결될 때까지
은행 대출이자를 임차인이 감당해야한다는 뜻입니다.
그래서 보증금 반환이 확실하지 않은데 집을 미리 구해두게 되면 돈이 이중으로 나갈 수도 있습니다.
HUG는 내 대출이자까지 보전해줄 의무는 없기 때문에
임대인에게 손해배상을 청구하고 싶다면 개인적으로 민사를 알아보셔야합니다…또르륵
6)내 집 전세 내가 뺀다
2호기 투자 물건을 찾지 못하면서 감정적으로 지쳐있던 시기…
개인적으로도, 전세 문제 뿐만이 아니라 너무 많은 일들이 있었습니다.
임대인과 통화를 마친 날 저녁, 마침 월부학교 반독모 시간이었는데요.
저는 감정을 이기지 못하고 그만 펑펑울면서
❤️소듕한 폴린즈들❤️에게 제가 처한 상황을 말씀드리고
어떻게 하면 좋을지 함께 의논하게됩니다.
동료분들과 상황을 차근차근 정리해보면서 나온 결론은,
결국 전세를 빼지 못하면 손해보는 건 나 자신이었습니다.
그제야 메타인지가 되었습니다.
임대인 귀책이니까 손 놓고 있을 게 아니라,
내 전세 내가 뺀다는 생각으로 발벗고 나서야하는 상황이었던거죠.
다음 날 저는 최임도 제쳐두고 전세빼기에 몰두합니다.
주변 부동산 50개 연락처를 리스트업하고
전세 광고 문구도 생각해둔 다음,
‘임대인님, 명령만 내려주십쇼’라는 마음가짐으로
임대인에게 조심스럽게 문자를 남깁니다.
‘안녕하세요~ 편하실 때 전화부탁드립니다’
(제발요)
사실 이전 통화가 좋지 않게 끝났기 때문에 연락이 되지 않을까 걱정되는 마음이 컸지만,
다행히 임대인분과 잘 얘기해서 오해를 풀 수 있었습니다.
나울: 그래서 일전에 말씀하신 세입자 입장에서 광고올리는거요,
제가 진행하려고 하는데 혹시 광고 문구랑 조건 문자로 보내드릴테니 확인부탁드려요~
임대인: 아~ 그건 잠시 보류해도 될 것 같아요. 왜냐하면-
⭕잘한 점: 혼자 생각하지 않고 동료분들의 의견과 조언을 구했다,
함께하는 줴러미 튜터님께도 상황을 말씀드렸다⭕
7)잘 빠질 줄 알았던 전세가 안 빠졌던 이유는…?!
나울: 그래서 일전에 말씀하신 세입자 입장에서 광고올리는거요,
제가 진행하려고 하는데 혹시 광고 문구랑 조건 문자로 보내드릴테니 확인부탁드려요~
임대인: 아~ 그건 잠시 보류해도 될 것 같아요. 왜냐하면, 부동산에서 광고를 잘못올렸더라구요.
그래서 세입자분이 직접 광고 내시지말고 이번 주 까지만 기다려 볼까요?
나울: ???
전세가 금방 나갈 줄 알았는데 안나갔던 이유,
물건 브리핑이 잘못나가고 있었습니다.
예를 들면, 주차가 가능한데 주차가 불가능한 것으로
풀옵션인데 무옵션으로 브리핑이 나가고 있었던 것이었습니다.
아니나 다를까 브리핑이 바르게 나간 지 이틀 만에 전세 물건이 빠졌습니다.
그런데…
다음 세입자 입주 날짜가 계약 만기 시점 보다 뒤라구요?!
❌잘못한 점: 전세 물건이 어떻게 브리핑되고 있는지 적극적으로 물어보지 않았다❌
임대인의 마음으로 같이 적극적으로 알아봤어야 했었음.
⭕어떻게 했어야 했나?⭕
광고를 세세하게 뜯어보고 부동산 사장님께 정말 주차가 안되는게 맞는지 물어봤어야한다.
옵션 브리핑이 어떻게 나가고 있는지 확인했어야 한다.
8)운 좋게 잘 되었던 협상
세입자 입주 날짜가 저희의 전세만기 날짜보다 거의 한 달 뒤 시점이었습니다.
가장 먼저 들었던 생각은 대출에 문제 없나? 였습니다.
알아보니 일반적으로 전세대출 대출만료시점이 전세만기 시점보다 1달 이후더라구요.
(기간적 여유를 두어 사고를 방지하려는 목적인 것 같았습니다)
아무튼 은행에서 설정한 대출만기 시점안에만 반환이 되면 아무런 문제가 없었습니다.
그렇지만 1달치의 대출이자가 더 나가는 게 아까웠던 저는…임대인에게 연락을 합니다.
나울: 안녕하세요~ 다음 세입자분이 0월 말에 들어오고 싶어한다고 연락을 받았어요.
대출은 상관이 없는데 대출이자를 더 내게 되어서…
혹시 전세만기 이후의 시점부터는 대출 이자를 부담해주실 수 있으신가요?
만약 어려우시면 이전에 말씀드린 것처럼 제가 50개 부동산에 뿌려서…(이글이글)
임대인: 이자는 제가 부담하도록 하겠습니다. 0월 말로 날짜를 맞춰주실 수 있나요?
이렇게 잘 마무리 되게 됩니다.
사실 처음 세 들어올 때부터 좋은 임대인이었다고 생각하고 있어서
언성이 높아지게 되었을 때 너무 당황스러웠는데
잘 해결되어서 다행이라고 생각해요.
모두 줴러미 튜터님과 폴린즈들 덕분입니다. 😊
🌟새롭게 알게 된 사실: 전세대출 만기 시점은 일반적으로 전세계약만기 시점보다 뒤이다.🌟
그래서 전세가 만기가 지나더라도
전세대출만기 시점 전까지는 은행에 별다른 통보없이
일시적으로 대출 반환을 연기할 수 있습니다.
다만 다음 세입자가 정해지면 은행에 연락해서 언제 보증금을 반환하겠다고는
말해줘야겠죠!
짧고도 길었던 경험담 읽어주셔서 감사합니다. 쓰다보니 길어졌네요.
개인적인 경험이라 혹시 틀린 부분이 있을까 걱정되기도하고,
또 한편으로는 모두가 아는 당연한 얘기를 했나 싶습니다.
하지만 금융문맹이고 사회초년생인 저에게는 무섭고 낯설고 어려웠던 얘기였습니다.
그렇지만 해결하려고 마음먹었던 순간부터 오히려 쉬운 얘기가 되었어요.
모쪼록 제 경험이 누군가에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다 :)
