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서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
안녕하세오~ 서투기 29기 별을향해쏴라입니다
오오! 드디어 대망의 4주차!!! 서투기 마지막 주! 다시 보니 반가운 권유디 튜터님과 함께했습니다.
이번 4강은 6개의 커리큘럼으로 이루어져 있습니다.
PART1 비규제 지역 C를 투자해야하는 이유
PART2 서울 못지 않은 C지역 입지분석 한번에 마스터
PART3 서울수도권에서 공급 정확히 파악하고 투자 적용하기
PART4 저평가 된 C지역 투자 전략 및 매수 우선순위
PART5 매물임장부터 실전까지, 서울 수도권 투자 노하우
PART6 수도권 투자로 10억 목표 달성하는 법
C지역은 비규제지역 중 강남과 물리적 위치가 너무 좋은 곳이고 전세 레버리지로 투자할 수 있는 지역이며
모든 생활권이 택지로 조성되어 있어 거주 만족도가 무척 좋은 지역이며 입지 가치 대비 가격이 저렴합니다.
다만! C지역마저도 규제로 묶였을 때 현재 그 가격이 메리트가 있는 것인지 생각해 봐야합니다.
고로 너무 비싸게 사지 말아야 합니다
각 생활권마다 특징을 키워드로 봤을 때
부촌
신축단지
북부간선도로
주거환경 쾌적
재개발, 홍등가, C지역 주민 싫어하는 동네
선호도 떨어지는 역, 생활권 노후(상대적)VS선호도 좋은 역, 신규택지
선호도 좋은 역, 대형평형
그 중 권유디 튜터님께선 제가 생각했던 강남과의 물리적 거리가 가까운 부촌을 투자 대상으로 보신 게 아닌 신축단지와 선호도 좋은 역, 신규택지를 위주로 투자를 염두하라는 말씀에 예상 외였습니다.
근데 생각해 보면 만약 C지역이 비규제지역으로 묶이거나 또는 토허제가 풀릴 시 매매가 하락을 방비하기 위해서 싸지 않은 물건과 신축이어야 한다고 한게 아닌가 생각이 들었습니다.
이번 4강에서 가장 중요한 공급!!
실준반에서의 공급과는 다른 의미의 공급이었습니다.
실준반에서도 공급 파트를 설명하실 때 당분간 서울수도권은 전세가 하락이 있을만큼의 입주는 없다고 얘기하셨는데 입지분석할 때 이번 C지역의 공급을 확인해보니 D지역의 공급이 어마무시하게 있어서 잘못 얘기하신 게 아닌가 생각이 들었는데 D지역의 공급은 아직 확정된 것도 아니고 만약 들어온다고 해도 좋은 노선의 연결이 확정되지 않아 역 접근성 떨어지는 신규택지가 될 거라 크게 문제가 없다고 하셨습니다.
다만 C지역의 공급은 C지역의 공급과 D지역의 공급만 한정적으로 봐야하는 게 아닌 서울수도권의 공급을 같이 봐야한다고 하면서 서울수도권의 입주와 맞물려 C지역의 공급이 많아도 전세가가 올라가고 공급이 적어도 전세가가 떨어지는 건 무척 재밌었습니다.
제가 생각했을 때 그 이유는 서울수도권은 3대 업무지구를 중심으로 거주하기 때문에 특정 지역에 신규 입주가 있으면 업무지구로의 거리가 길건 짧건 갈 수만 있다면 타 지역으로 이동할 수 있는 것으로 판단했습니다.
그렇기 때문에 서울수도권은 공급을 같이 봐야한다고 하신 거고 아마 업무지구의 거리가 길면 길수록 지방과도 같이 봐야한다고 생각이 들었습니다.
월부강의를 들으면서 처음 들어봤던 단어 ‘평균회귀’
부동산 가격이 급등하거나 급락하더라도 시간이 지나면 평균으로 회귀한다는 건 해당 단지가 현재 얼만큼 상승했는지 아님 앞으로 하락을 앞두고 있는지 확인할 수 있는 중요한 지표라고 생각했습니다.
서울수도권을 잘 모르는 제게 지금의 시장은 계속 상승만 할 것 같은 암울함을 느꼈는데 현재 흐름이 전보다 더 빨라진 지금 어떠한 원인으로 하락장이 빨리 올 수 있다는 말에 두렵기도 했고 제게도 훗날 기회가 오겠구나 생각했습니다.
유디 튜터님께서 토허자 지역 매물임장하는 방법까지 디테일하게 알려주셨는데
저희 조는 이미 한 차례 매임을 한 상태라(ㅎㅎㅎ) 복귀하는 파트가 되었지만 저에겐 저번 달보다 2배 많은 매물을 보는 게 목적이므로(12개→24개) 이번 주 주말 매임하면서 주로 무얼 봐야하는지 확인할 수 있었습니다.
-거주자의 사치재(외제차 키, 골프용품, 아이방의 피규어, 명품 등)
어제 회사 조퇴 후 매임한 단지는 한 매물말고 사치재가 보이진 않았습니다.
아마 거주자의 사치재를 확실히 확인하기 위해선 한 단지의 매물을 한 두개만 볼 게 아니라 못해도 3개 이상을 봐야 확인할 수 있는 것 같습니다. 어제 본 매물 중에 사치재가 있긴 했지만 해당 아파트의 매매가는 저렴한 편이라 저에겐 살짝 아리송한 느낌이었습니다.
어제 매물임장을 하기 위해 4시부터 8시까지 부사님과 함께하며 이런저런 이야기를 나누었는데 해당 C지역은 8호선이 개통된지 1년도 채 되지 않아 아직 그 가치를 찾아가지 못했다는 말을 하셨습니다.
그래도 토허제로 묶이고 나서 많은 사람들이 C지역에서 가치는 좋은데 아주 저렴한 가격으로 내놓은 물건들을 당일에 계약금을 걸어 매수하셨다고 합니다.
그 얘기에 준비된 자만이 좋은 물건을 살 수 있다는 말이 떠올랐습니다.
당연히 저는 준비된 자가 아니기에 좋은 물건을 판단하기 힘들다는 건 알 수 있었습니다.
그래도 혼자 매임을 하면서 느낀 건 생각보다 부사님과 삐걱거리며 얘기하지 않았고, 매물을 본 것을 자연스럽게 이야기하며 C지역을 유디 튜터님께서 얘기하신대로인지 확인도 하며 전 달보다 익숙해진 저를 발견하게 됐습니다.
C지역으로 가는 길이 익숙해지는 한 달이 되었고, C지역에서 자연스럽게 그 지역사람들과 이야기하며 C지역에 갔을 때 주차요금이 안 나오는(ㅋㅋ) 곳에 잘 주차해놓는 제가 되었습니다.
유디 튜터님께서 5년 이상 살아남기 위해서 5가지의 해야할 것을 얘기해주셨는데 무척 찔리는 항목들이 많았습니다.
그 중 하나가 ‘책읽기’
매일매일 해야할 것들에 치어 책 읽기가 소홀했는데 다행히 열중을 신청하게 되어 다음 달은 무조건 책을 읽는 한달이 될 것 같습니다. 그 한달 동안 책을 읽으며 책 읽는게 익숙해지는 한달이 되었음 좋겠습니다.
