지방 아파트 시세조사 궁금한 게 있어요

안녕하세요 별을향해쏴라님:) 지방 아파트에 대한 궁금증이 있으신 것 같아요! 먼저, 지방은 인구수가 곧 수요가 된다는 말씀은 맞습니다. 서울 수도권에 비해 지방은 입지독점성이 떨어진다고 보기때문에 인구수로 수요를 판단합니다. 그리고 궁금하셨던 내용들에 설명드리자면, 1. 20만 이상 도시들의 시세조사: 인구수가 곧 수요인만큼 지방에서도 되도록이면 인구가 많은 지역부터 차근차근 보시면 좋을 것 같은데요. 특히, 지방은 더욱 매도를 고려하고 투자를 하기 때문에 환금성을 중요하게 보아 300세대 이상 혹은 500세대 이상으로 기준을 잡아 단지를 선별하여 시세를 따보시면 좋을 것 같습니다. 2. 공급물량이 적은 도시: 지방은 입지독점성이 떨어지기 때문에 새로운 택지에 새 단지들이 들어오면 아무래도 주변 아파트의 가격이 영향을 많이 받는 편입니다. 그러다보니 입주물량을 파악하고 투자를 진입하는 것이 중요하고, 특히 말씀하신 충청권은 현재 입주가 많기 때문에 투자의 우선순위 지역은 아닌 것 같다는 생각이 들었습니다. 그리고 반대로 입주 물량이 줄어들고 있는 지역의 경우, 예를들면 부산과 대구, 창원 등의 지역이 있는데 <부동산지인-수요/입주 탭-해당지역> 검색 해보시면 수요량에 비해 입주량이 많은지 적은지 한눈에 보실 수 있습니다. 3. 공급물량 해소의 기준: 수요량에 비해 입주량이 계속 줄어들고 있는 지역 중에서 해당 지역의 물량이 해소가 되고 있는지 추후 확인이 필요한 부분인 것 같습니다. 궁금한 부분이 해결되셨기를 바라며, 열심히 지방투자에 대해 알아가시는 별을향해쏴라님을 응원드립니다!

별을향해쏴라님 안녕하세요 ㅎㅎ 온리 강의로 쉽지 않으실텐데, 그래도 해 나가시는 모습 정말 멋지십니다! 지방의 수요는 곧 인구가 가장 크고 보편적인 결정 요소인 것이 맞습니다. 앞마당이라면 20만이상의 도시라도 저는 매달 살펴보고 있고 빠르면 월 2회 정도 20만 이상 도시 앞마당의 주요 단지들이라도 시세를 살펴보는 편입니다. 앞마당이 아닌 지역이라면 시세를 꼼꼼히 조사하지는 않게 되는 것 같습니다.ㅎㅎㅎ 참고는 합니다. 시세조사에 있어 공급이 많은 지역을 후순위로, 또 공급이 적은 지역을 선순위로 두어야만 한다는 공식이 있는 것은 아닙니다. 도시의 규모는 대전, 천안, 청주가 크지만, 이보다 규모가 비슷하거나 작은 울산, 또는 전주 등의 시세가 먼저 오른 것은 공급에 의한 영향이 크다고 보는 것이 합리적이라고 생각합니다. 다만 수급에 따른 접근 우선 순위는 개인마다 차이가 있을 수 있습니다. 공급이 있으니 덜 오르거나 안 오른다 라고 단정 짓기에는 수익률이 덜 나온 만큼 더 싸다는 반증이 되기도 하기 때문인데요. 내가 이번 투자에서 또는 바로 다음 투자를 통해서 돈을 '빨리' 벌어 불려야만 하는 포트폴리오라면, 지방이라면 공급에 방점을 좀 더 두고 공급이 해소되어 전세가격이 올라 매매가격을 빨리 밀어올릴 가능성이 있는 지역과 단지에 우선순위를 둘 수 있습니다. 반면 이번 투자 또는 바로 다음 투자를 통해서 돈을 '빨리' 벌어 불리는 것보다는 조금 더 시간이 걸리더라도 더 많이 벌 수 있는, 또는 장기적으로 보유하면서 전세 상승분과 시세차익을 안정적으로 취할 수 있는 성장 가치 투자를 해야하는 상황 또는 그런 선택을 하였다면, 공급이 있어 가격이 눌려있는 더 좋은 지역의 더 좋은 단지를 우선해서 접근하는 것이 좋을 수도 있습니다. 모두 돈을 벌기 위함이고, 빨리 벌고자 하는 마음은 같겠습니다만 여기서 한 발 더 들어가서 투자 포트폴리오에서 또 연 저축액 및 가계 지출 상황등을 고려 할 때 빠르게 투자금을 회수하는 것보다는 시간은 좀 더 걸릴지라도 더 안정적으로 더 많은 돈을 벌어야하는 상황(?)인지 아닌지를 생각해보시면 좋습니다. 반대 조건도 마찬가지이구요. 공급 물량이 어느 정도 해소된다는 것에 대한 '명확한' 기준은 없는 것 같습니다. 다만, 공급량이 많다 적다에 대하여 참고할 수 있는 것에는 지난 10년 또는 20년 간 평균 공급량보다 많은가 적은가를 살펴 보는 것이 대표적일 수 있겠고, 지역 또는 더 들어가 생활권이나 단지를 기준으로 공급이 해소되는가를 볼 때는 말 그대로 지역 내 전세 매매 갯수와 전세 지수를 참고하실 수 있겠습니다. 입주가 있을 때 그로인해 해당 단지뿐아니라 주변 단지들의 전세 가격도 같이 영향을 받아 계속 가격을 낮춰가면서 거래가 체결 된다면 공급이 해소되지 않고 한창 공급중이라고 생각해 볼 수 있을 것 같고요. 또 반대로 입주가 있을 때 반대로 해당 단지와 주변 단지들의 전세가격 영향이 크게 받지않는 상황으로 라면 공급이 해소되었거나 그 입주량이 부족하다고 볼 수 있습니다. 역시 입주 단지의 영향권에 있는 생활권 단지들 또 입주 단지가 메머드급 대단지라면 생활권 외 지역의 전세가격에 어떤 영향을 주는지 '가격'을 통해 확인하실 수 있습니다. 별을향해쏴라님 화이팅입니다!

별을향해쏴라님 안녕하세요 :) 도시의 규모인 인구수에 따른 수요가 달라지는 것은 맞습니다:) 시세 조사를 다 하기는 어려움이 있을 수 있으니, 지역의 아파트 가격이 어느정도인지 네이버 부동산을 통해서 알아보시고, 지역을 모르기 때문에 어디가 좋은 동네 인지는 현장답사를 통해서 지역을 알아 가셔야 됩니다~! 공급이 많으면 새로운 아파트가 많이 들어 오기 때문에 매수 보다 전세를 선택하는 사람들이 많습니다. 무조건 적은 도시를 보는건 아닐 수 있지만, 적은 도시 부터 보는게 리스크를 줄일 수 있는 방법이라 생각 됩니다. 잇츠나우님, 후바이님이 설명에 저도 배웁니다 ~! 감사합니다:)