[서투기29기 2렇게 9르다보면 88조 만들조 체리코카] 서투기 완강 🙌🙌

C지역을 주목해야 하는 이유

1) 비규제지역  *해당 금액이 서울의 어느 구 정도의 수준인지 반드시 확인(규제지역과 비교)해서 너무 비싸게 사는 것 아닌지에 대한 체크 필요함* 

2) 위치 : 강남과의 거리 Good & 8호선 개통

3) 환경 : 택지 중심의 계획적 도시 구조 & 평지 지형 → 입지 대비 거주 만족도 높음

4) 가격 : 경기도 4급지 대비 확실히 저평가이며, 서울 4~5급지와 비교해도 상대적으로 저렴

직장 : 주요 일자리가 몰려 있는 곳이 어디인지? 직주근접의 수요를 끌어들일 수 있을만한 지역인지?

└ 업무지구로서 역할보다는 베드타운 기능 → “단지별 주요업무지구 접근성” 중요

학군 : 다른 지역에서 C지역을 학군의 이유로 이사오는 사람이 있을까?의 관점 → NO

** 경기도에서 학군 수요가 있는 일부 지역을 제외하고는 재건축 일어나기 쉽지 않음

     └ 빈 땅에 새 아파트를 짓는 게 편하니까! 

       → 경기도 구축 볼 때는 용적율 210% 이하인 것을 봐야 그나마 괜찮음 (상승장에서 재건축 이야기 그나마 나올 가능성 있음. 실제 진행은 쉽지 않음)

공급 : 2030년까지 영향을 줄만한 단지 없음 (26.03에 입주장 1개 있음)

** 수도권은 한 지역만 보는 게 아니라, 수도권 <전체>의 공급을 봐야 함

** 수도권은 공급물량보다도 매매심리가 우선한다.

** 평균회귀의 관점에서도 체크해야 함 (과거 5년) : 많이 올랐던 곳은 빠질 때도 많이 빠질 위험

** 2029년까지 수도권 전체 공급량 매우 부족해져서 전세가격 떨어질만한 요인 찾기 어려움

입지 덜 좋은 신축 vs 입지 좋은 구축

1) 지역 내의 경우 (결국 같은 지역이므로 입지 차이 크지 않음)

    : 매매가 상승 측면에서는 입지 좋은 구축에 투자하는 것이 더 유리하며, 

      전세가 상승흐름은 큰 차이 없이 비슷할 것

2) 지역 간 비교를 통한 경우 (급지를 뛰어넘는 입지 차이)

* 2주택 이하 / 3주택 이상 포지션 먼저 정해야 함

   i) 2주택 이하 포지션 : 매매가 상승 측면에서 입지 좋은 구축에 투자하는 것이 더 유리

   ii) 3주택 이상 포지션 : 매매가 상승 측면에서 입지 좋은 구축이 더 유리하지만, 신도시 신축에 투자해 얻는 전세가 상승분에 의한 추가 주택 투자로 매매가 상승까지 더하면 총수익이 더 커질 수 있다.

** 포지션 결정 못하겠으면 일단 입지 좋은 구축 투자, 이후에 입지 덜좋은 신축 갈아타기도 가능(반대의 경우는 좀 어려울 수 있음)