서기29기 4강 후기) 신도시 투자와 공급에 대한 나의 생각을 깨뜨리다.[서기29기 우주구ㄹ1 미?🎀 0ㅖ쓰!!!!_행부맘]

25.11.30

서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법

안녕하세요.

아이들에게 행복한 부자엄마가 되는 그날을 꿈꾸며 오늘도 할 일을 하는 행부맘입니다:)

이번 서투기 4강은 권유디멘토님께서 서울과 인접한 C지역에 대한 지역분석 강의를 해 주셨습니다.

튜터님께서 강의 첫머리에

2010~2020년 10년간 화폐 증가량과 2020~2025년 5년간 화폐증가량을 비교해주시며,

자산 가격의 급속한 상승이 자산의 내재 가치의 상승이 아닌, 화폐가치의 하락으로 인한 것임을 주목하시며,

투자의 한 종목으로서 바라보는 부동산의 관점이 기존 실사용 가치(전세)에 대비한 부동산 가격(매매)의 기준으로

매수를 하는 합리적인 관점에서 벗어나,

주식, 비트코인처럼 부동산을 투자재로 바라보는 관점('부동산 투자가 돈이 된다.")이 높아졌다고 한 부분이 인상깊었습니다.

기하급수적으로 늘어난 화폐량의 변화로 인해 지난 상승장의 기간, 변화 양태가 지금의 상승장에 똑같이 적용되지 않고, 기간이 더 짧아지고, 가격의 출렁임이 더욱 클것이라는 내용, 그로 인해 전고점 이상 매매가가 올라간 단지는

언제든 가격하락이 있음을 염두에 두고 투자를 해야 한다는 대목이 중요한 포인트로 다가왔습니다.

행부맘이 얻은 인사이트)

1. 상승장 사이클 이해시 상승 기간에 따라 나누지 말고, 가격의 변화(상승의 정도)에 따라 파악해야 한다.

2. 전고점을 넘은 단지들은 언제든 하락할 수 있다. 따라서, 가격을 잘 보아야 하고, 투자자는 잃지 않는 투자를 위해 전고점 아래 가격으로 접근해야 한다.

강의의 목차는 다음과 같았습니다.

C지역을 주목해야 하는 이유

2. C지역 입지 및 가격 분석

3. 수도권 아파트 투자 FAQ

4. 수도권 투자로 10억 목표 달성하는 법

지금 현재 C지역을 주목해야 하는 이유에 대한 설명을 듣는 부분에서는,

1강부터 4강까지 줄곧 이어져 온 ONE 메세지

“지금 내가 할 수 있는 투자를 한다.” 에 대한 추가된 내용이 인상깊었습니다.

사례로 들어주신 강동구 둔촌신성미소지움단지와 C지역 OO단지의 투자금과 수익률/수익을 비교해보니

처음 비교 시점과 4년이 지난 후 투자하는 챗수의 증가가 수익률과 수익금을 높이고,

결국 원하던 단지를 매수할 수 있는 투자금을 마련할 수 있음을 그래프로 확인하며,

앞으로 내가 가야할 길이 무엇인지를 확인할 수 있었습니다.

행부맘이 새겨야 할 마인드셋)

현재 주어진 상황 속에서 최선의 전략으로 매물을 선택하고 그 안에서 수익을 극대화하며 격차를 따라잡는다.

?이때 든 나의 생각) 나는 지금 투자를 할 수 있는 상황인가?

나는 지난 상승장 조정지역으로 묶인 상황에서 0호기를 매수하고, 올해 10월 비조정지역인 1호기를 매수하였다.

만약 이 시점에 비조정지역 2호기를 매수하게 된다면 12%의 취득세를 내는 것 뿐만 아니라 두번째 주택인 1호기의

취득세가 기본세율에 비해 7000만원 가량 늘어나게 된다. 이는 저환수원리 중 수익률 부분에서 상당한 마이너스 요인이 될 것이다.

만약 2호기를 지금 투자하지 않고, 0호기 전세기간 2년이 지난 뒤 매도 후 2호기를 투자하게 된다면 취득세는 기본세율이 적용되어 7000~1억에 가까운 돈을 절세할 수 있다.

0호기 전세의 안정적 운영과 원활한 매도를 위해, 잃지 않는 투자를 위해, 지금 나는 1~2년 후의 투자를 대비하고, 투자공부를 할 때라는 생각이 든다.

두번째 목차인 C지역 입지 및 가격분석 파트에서 인상 깊은 점은 공급에 대한 부분이었습니다.

C지역 인접한 지역이 3기 신도시로 지정이 되어 향후 6만 세대 이상의 공급물량이 예정되어 있다.

C지역 임보를 쓰면서 내가 파악한 공급에 대한 내용도 몇 세대가 예정되어 있는지, 계획시기는 언제인지 정도를 알아보고 정리했었습니다. 하지만 권유디멘토님께서는 각각 예정된 단지의 세부적으로 행복주택인지, 세대수는 얼마정도인지, 사전청약은 진행되었는지, 실제 진행정도가 어떻게 되는지 하나하나 살펴보시고, 실제 입주가능 시기를 알아보고 내 투자에 영향을 미칠 단지와 시기를 가늠하는 부분이 인상깊었습니다.

다음 임보를 쓸때 공급부분에서 이렇게 디테일하게 들여다보고 정리해야 겠다는 생각을 하게되었습니다.

그리고 공급을 바라볼때 C지역 자체 공급 그래프만으로 이해되지 않는 매매/전세 지수의 변화가 수도권 전체 공급과 매매/전세 지수의 변화를 맞춰보며 이해하게 되는 경험을 하며, 수도권에서 공급을 살필 때는 그 지역 뿐만 아니라 수도권 전체 공급을 살펴봐야 함을 알 수 있었습니다.

그리고 매매/전세 지수를 이해하는 중요한 포인트였던 평균회귀!

평균회귀 : 부동산 가격이 급등하거나 급락하더라도 시간이 지나면 평균으로 회귀한다.

전세가격은 등락을 반복하며 물가상승에 맞춰 장기적으로 상승합니다.

2020년 7월 임대차 3법의 시행과 상승장(코로나로 인한 유동성 증가, 낮은 금리)이 맞물리며 급격한 매매/전세가의 상승이 있었다. 그리고 2년 뒤 전세계적 인플레이션의 우려로 실시된 급격한 금리상승이 트리거가 되어 매매/전세가가 일시에 하락하게 되어 하락장이 이어졌다. 이러한 일련의 과정을 평균회귀의 관점으로 시장을 이해하면 시장의 흐름이 좀더 명확히 인식될 수 있다.

공급에 대한 사고판단 과정 정리 : 1. 평균회귀했나? 2. 매수 심리가 어떤가?(상승장에서는 전세수요가 매매수요로 대체된다.) 3. 수도권 전체 공급량이 어떠한가?

행부맘이 공급파트에서 얻은 인사이트) C지역 인근 신도시 투자 유망 단지의 전세가 파악을 통한 입주장 대응 전략

C지역 인근 신도시는 균질한 신축 대단지 택지로 구성되어, 학교, 공원, 상권 등의 환경이 매우 좋고 쾌적하다.

최근 8호선 연장 개통으로 강남 업무지구 접근성도 큰폭으로 개선되어 정주여건이 크게 개선되었습니다. 신도시내 단지들의 연식도 10년이 안된 단지들이 대부분으로 단지가치도 매우 높은 상황이라 기존 전고점 대비 가치가 상승한 것에 비해, 가격은 아직 전고점을 다다르지 않은 것으로 판단되어 가치 대비 가격이 저평가되어 있다는 생각이 들었습니다.

다만, 인근에 신도시가 예정되어 있어 대규모 공급이 예정되어 있어 투자에 대한 확신이 들지 않은 상태여서 고민스러운 상황이었습니다. 권유디멘토님께서 제시해주신 입주장 대응 방법에 따라 대입해보니 다음과 같은 전략이 나오게 되었습니다.

<관심단지 전세 호가 흐름 파악을 통한 대응 전략>

1. 가격 상승폭: 5년간 가격상승폭 평균 이하상승

2. 상승기간 : 5년내 하락 구간 존재

3. 전세가격 전고점 미도달

=> 입주장 대비 현재 기준 전세가는 10%미만 하락 예상. 해당단지 84타입 전세가는 5.5~5.7억 정도선에서 계약되고 있으므로 5000만원 정도 전세가 하락을 예상하고 대응하도록 준비해야 한다. 다만, 인근지역의 공급은 향후 4~5년 이후 영향이 있을 예정이므로 지금은 전세가 하락을 걱정할 단계는 아님을 결론 내릴 수 있다.

# 이번 강의에서 꼭 적용하고 싶은 점

투자를 바라볼때 자본시장의 큰 흐름에 대한 이해를 견지하고, 어떤 포지션(2주택이하, 3주택 이상)/스탠스를 가지고 갈 것인지 정리한다.

2. 지역의 앞마당을 만들고, 임보를 쓰는 과정에서 공급에서 디테일을 챙기기.

단지 단위로 공급을 파악하며 실제적으로 어떤 단지가 영향을 미칠지, 언제, 어떤 지역에 영향을 미칠지 파악한다.

3. 해당 지역에 사는 사람들의 이야기를 많이 듣고 물으며 거주민들의 인식도 파악해보기

(투자의 기회가 될 수 있음)

4. 공급의 영향을 파악할때 평균회귀관점, 매수심리, 수도권 전체 공급을 함께 고려하기

5. 입주장이 예상될시 리스크로만 판단하지 말고, 해당 리스크를 어떻게 대응할 수 있는지까지 파악하기

(때로는 투자를 하지 않는 것도 투자.)

올해 처음 듣게된 서투기 27기부터 28,29기까지 권유디멘토님의 강의를 세번째 수강하게 되었습니다.
서울투자 기초반이라는 이름만 동일한, 매번 다른 지역과 전략, 투자관점을 알려주시며
저의 투자의 세계를 넓혀주시고 계신 권유디멘토님, 감사합니다.
‘오래하는 것보다 우선한 가치는 없다’라는 말씀으로 투자공부를 하는 마음의 자세를 알려주셔서 감사합니다. 무엇이 중요한지 알고, 그것을 마음에 새기며 실천하는 투자자가 되겠습니다.
-서투기 29기 4강을 듣고 행부맘 드림. -