[2제 만안9에서 64억 벌조_리치샘킴] 4강 후기

안녕하세요!

부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.

이번 강의는 서투기29기 마지막 4주차 강의로

유디님께서 강의를 해주셨는데요.

공급분야에서 아주 디테일하게 

평균회귀에 대해 말씀해 주셔서

지난 서투기에서 이해하지 못했던 공급의 상세한 부분까지

거의(?) 완벽하게 이해할 수 있는 의미 있는 시간이었습니다.

수강생을 위한 진심이 느껴진 좋은 강의 감사드려요~ ^^

[인상 깊었던 점]

첫째, A지역을 주목해야 하는 이유는?

비규제지역으로 전세 레버리지 투자가 가능하고,

서울과 다를바 없는 물리적 위치에 8호선 개통으로 주요 업무지구 접근성이 획기적으로 개선되었고,

주요 생활권이 모두 택지로 거주 만족도가 높으며,

비슷한 위상을 가진 지역에 비해 저평가된 지역이기 때문이다.

둘째, A지역에 대한 공급 영향 범위는 어디까지 봐야 할까?

지방은 공급 영향이 정확하기 때문에 해당 지역만 봐도 되지만,

A지역의 경우 수도권에 위치해 있으므로 서울을 포함한 수도권 전체의 공급 물량을 봐야 한다.

또한, 현재 전세가가 높은 수준인지 낮은 수준인지를 파악해 보고

평균회귀 법칙을 잘 이해하고 전세가 수준을 예측할 수 있어야 리스크를 더 줄일 수 있다.

수도권은 공급 물량이 많은지 적은지를 우선 보기전에

제일 먼저 현재 부동산이 상승장인지, 하락장인지를 이해하고

부동산 수요자가 매매를 원하는지 전세를 원하는지 파악 후에 

공급 리스크를 준비해야 한다.

셋째, A지역의 현재 가격은 적정한가?

지역에서 선호하는 단지도 전고 대비 하락율이 높은 상황이고,

대부분의 단지가 저평가 되어 있으므로, 가치가 가장 좋은 단지부터 접근해야 한다.

특히, 지역이 규제로 묶이더라도 저평가된 가격인지 반드시 확인한 후 투자해야 한다.

넷째, 매물임장시 주의사항은?

부동산 사장님께 반드시 살 사람이라는 인상을 줄 필요가 있다.

매물 임장시 물건에 대한 정보 위주로 대화를 이어가고,

네이버 부동산 나온 물건은 급매가 아니므로 부동산 사장님께 연락이 올수 있도록 하는 것이 핵심.

다섯째, 재건축, 리모델링 투자이해하기

신축 아파트를 위해 분담금을 내는 것보다 

그 돈으로 더 높은 수익을 낼 수 있는 투자처가 있다면 매도를 고려

다만, 신축 아파트를 갖고 싶고, 분담금 감달할 여력이 있다면 입주권 확보도 가능하다.

재건축, 리모델링은 호재일 뿐이므로

단지가 가지는 기본적인 가치와 가격, 본질에 집중해야 한다.

여섯째, 앞마당이 있는데 왜 투자가 잘 안될까?

매물 임장을 충분히 하지 않았거나,

임장보고서의 결론 부분을 제대로 작성하지 않았거나,

앞마당이 부족하거나,

입지 요소 중 무엇을 기준으로 비교해야 하는지 잘 모르기 때문이다.

구체적인 문제를 해결하지 않으면,

앞마당이 많아도 투자가 어려울 수 있음을 알고 공부하자.

일곱째, 5년 이상 살아남기 위해 알아둬야 할 것은?

최소한 일정 기간은 힘겨움이 있을 것임을 인지하고,

책 읽기를 게을리 하지 말고,

성과가 나오기 시작할 때 절대 자만하지 말고,

어떻게 하는 것이 오래 투자할 수 있는 길인지 고민하고,

현재의 나에 대한 감사함과 행복함에 주목하면서 투자 공부를 계속하자.

[적용할 점]

1. 수도권 공급물량 분석할 때 시장상황과 연결시켜 공급 리스크 분석해보기
2. 재건축 물건 분석시 가치 먼저 분석해 보기
3. 투자공부에 있어서 무엇이 부족하지 분석해보고 보강하기

나에게 있어 공급 리스크는 

이사 이동인구 기준으로 한정된 인근지역에 대한 공급 물량을 체크 했는데,

유디님께서는 수도권 전체 공급과 시장 상황을 고려해서 공급 리스크를 고려해야 함을 알려 주셨다.

앞으로도 공급 리스크에 대해서는 보수적으로 신중하게 분석하고 대응해야 함을 알게 되었다.

긴 시간 좋은 강의와 인사이트 알려주신 권유디 튜터님 감사합니다~~ ♥