나의 첫 수도권!

나의 수도권 첫 지역… (전세 레버리지 투자 가능지역)

 비규제지역인 곳이면서 서울과의 거리가 가장 가까운 곳.

하지만 지금 이 곳의 대장아파트는경기도 4급지대비 저평가 되어있고,  5급지 랜드마크의 가격과 비슷하게 올라가있다 

적은 투자금으로 상대적으로 선호도가 낮은 단지의 챗수를 늘림으로써 오히려 우수 단지에서 기대 할 수 있는 수익과 수익률을 뛰어넘는 결과를 만들어 냈다.

• 인구 : 남양주시의 공급물량과 함께 체크하여 잔금과 역전세 리스크 대비
• 직장 : 베드타운 기능, 단지별 주요 업무지역 접근성 중요
• 학군 : 학군을 중시하는 세대는 구리보다 서울쪽으로 움직임

• 교통 : 8호선 > 경의중앙 > 경춘선

  (수도권에서 역세권의 선호도는 연식의 힘을 넘어선다)

  -환경 : 쾌적함을 추구하는 사람들이 좋아하는 신도시 상권 (다산,별내, 갈매)

            구축이지만 1기신도시처럼 안정된 인프라가 갖춰진 지역 (구리역, 교문토평, 인창)

  -공급 : 수도권은 공급물량보다 심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 크다.

             (평균회귀 - 전세가격은 등락을 반복하며 물가상승에 맞춰 장기적으로 상승)

  *입주장 대응방법

  1) 투자기준에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지를 투자하려는 노력

  2) 투자예정단지 전세호가의 최근 5년내 흐름 파악

  3) 가격이 평균이상 상승 - 전세가 40%이상 하락 예상

       가격이 평균 상승 - 전세가 20%이상 하락 예상

       가격이 평균이하 상승 - 전세가 10%이상 하락 예상

  *구리역 생활권 : 전용84위주로 볼것, 4억대 접근 가능한 다른 지역 단지들과 비교하면서 가치가 가장 좋은것 선택

  *교문,토평 생활권 : 신명구축보다 구리역 신축이 낫다. lg원앙과 대림한숲 중 lg원앙이 선호, 뷰 볼수 있는 단지 선호

  *인창 생활권 : 롯데마트 접근성 좋은 아파트가 선호도 높음, 보통 3억대 투자금으로 인창보단 교문토평.

  *갈매 생활권 : 신도시, 신축이 사라지면 매력 x

  *수택 생활권 : 아파트와 빌라가 섞여있어 균질성 x, 재개발 진행중

  *다산 생활권 : 8호선 다산역, 경의중앙선 도농역

   

  지역이 규제로 묶이더라도 저평가된 가격인지 반드시 확인!!!

  (상급지보다 비싸다면 투자매력도 하락)

   

  *신도시 신축투자

  -지역내 입지 좋은 구축대안이 있는 경우는 매매가 상승 측면에서는 입지좋은 구축이 있는것이 더 유리하며, 전세가 상승 흐름은 큰차이 없이 비슷하다

  - 지역간 입지 좋은 구축대안이 있는 경우 : 2주택 포지션 ( 매매가 상승측면에서 투자)

                                                              3주택 포지션 ( 전세가 상승분에 의한 추가주택 투자)