서울투자 기초반 3강 강의 후기 [서울투자 기초반 8기 86조 다소다]

이번 강의는 서울의 서남권 핵심정리를 통해 기회를 만들기 위한 주우이 님의 강의였다.

현재 서남권의 상황, 지역분석, 투자방법 및 실전 사례로 구성되어 있었다.

서울의 매매 거래량은 평균의 1/3 정도인 약 2300건 정도로 감소 추세이며

향후 몇 년 동안은 공급 자체가 거의 없고 '실거주의무폐지'라는 화두가 해결되지 않은 상태이다.

하락장에서는 매매수요보다 전월세 수요가 많으므로 '전세란', '깡통전세'와 같은 현상이

시기적으로 더 빨리 올 수도 있다는 분석이다.

결국 기회가 좀 더 빨리 올 수 있다는 의미이다.

따라서 우리가 지금 행동해야 하는 것은 앞마당을 늘리면서 (비교평가하여 저평가된 아파트 파악하기)

1. 매매가가 충분히 떨어진 곳 (전 고점 대비 25%~30% 하락)
2. 전세 매물이 줄어들고 있는 곳을 파악하고 있어야 한다는 것이다.

서남권은 현재 매매가는 약간 반등했다 주춤하고 있고, 전세가는 빠졌다 다시 증가하는 추세라고 볼 수 있다.

전세 매물 추이를 확인하고 실제 단지에서 확인함과 동시에 저가 매물이 사라지는 것을 보는 것이 중요하다.

서남권은 2급~5급지까지 골고루 분포되어 있는 곳으로 금천구를 제외하면 인구도 서울 평균 이상이다.

강서구는 서울에서 2번째로 인구가 많은 곳이기도 하다. 양천구는 10대와 4~50대가 주로 거주하고 있으며,

강서구와 영등포는 일자리의 영향으로 30대가 많고, 구로구와 금천구는 60대 이상이 많이 거주하고 있다.

지역 내에서 인구이동이 대부분이지만 인근 지역과 수도권까지 이동이 있는 것을 확인할 수 있는데

이것은 공급물량도 동시에 확인해야 하는 이유이기도 하다.

구별 키워드를 잡아 특징을 파악할 수 있게 해주셨고,

랜드마크 아파트 비교를 통해 관악구가 저평가 되어있음을 알 수 있었다.

입지분석(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)과 생활권 분석을 통해 세부적인 내용을 설명해 주셨다.

비교평가도 지역 내 비교평가와 지역 간 비교평가를 사례를 통해 상세히 설명해 주셨다.

이때 여러 개의 단지를 비교하면 혼란스럽기 때문에 생활권 내에서 2~3개를 비교하라고 알려주셨다.

지역 간 비교평가는 땅의 가치, 단지 선호도, 생활권 순위 등으로 파악할 수 있는데

임장을 통해 분위기를 파악하는 것이 중요함을 강조하셨다.

마지막으로 주우이 님의 신정동 투자 사례를 설명해 주시면서

자산을 만드는 과정은

1. 늘려가기(자산, 실력)
2. 갈아타기(시장이 나쁠 때 유리)
3. 부채 비중 줄이기라고 정리해 주셨다.

이번 강의에서 서남권에 대해 자세히 알 수 있었으며,

중요한 것은 경험과 꾸준함으로 끝까지 살아남아야 한다는 것임을 재확인할 수 있는 시간이었다.