안녕하세요. 12월로 딱 1년차 투자자가 된 유삐입니다.
이틀 전 12월 1일 월요일 제 인생 첫 1호기 잔금일이었습니다.
1호기 잔금 겸, 투자 공부를 시작한 지 1년이 된 기념으로 복기글을 써보고자 합니다.
아직도 심장은 벌렁거리고 손은 떨리지만…!
푸르니푸님의 복기글 작성법에 따라 감정을 최대한 배제하고 사실 그대로 적어보겠습니다.

📍 2024.12 – 월부 열반스쿨 기초반 입성 및 수강

2024년 12월 전까지 제 재테크는 공모주, 주식 추격매수, 저축이 전부였습니다.
그러던 24년 가을, 직장 선배께서 제게 이런 말씀을 하셨습니다.

“자기야, 주식으로 돈 번 사람 봤어?
부동산으로 돈 번 사람 얘기는 주변에 많지 않아?”

분당에서 초등학생 아이를 키우는 선배의 말은 제게 꽤 크게 다가왔습니다.
‘분당에 집이 있다 = 부자네? 그런 사람이 하는 말이면 신빙성 있지.’
결혼도 앞두고 있었기에 부동산은 언젠가 맞닥뜨릴 문제라는 생각이 들었습니다.

처음엔 유튜브 무료강의들로 맛만 보고 있었습니다.
그러다 월부의 영상들이 알고리즘이 떠서 1000원 강의를 들었고,
홀린 듯 열반스쿨 기초반을 신청하게 됐습니다.

열반스쿨 기초반 조모임은 집 근처 스터디룸에서 진행했습니다.

이때 저는 제 인생 처음으로 대학교·직장·친구가 아닌 사람들과 ‘투자’를 주제로 이야기를 나누게 되었습니다.
‘돈’에 대해 솔직하고 진솔하게 이야기 나눌 수 있는 시간이 정말 좋았습니다.
그동안 주변 사람들과는
“나는 왜 돈이 없지?” → “아휴 짜증나 세상 탓하자”
이런 대화뿐이었기 때문이죠.

하지만 열기 조모임에서는

“나는 왜 돈이 없지?” → “그럼 어떻게 해야 돈을 모으고 불릴 수 있을까?”
를 주제로 이야기를 나눴습니다.

좋은 조원분들을 만난 덕분에 실전준비반까지 이어 수강할 수 있었고,
드마코 조장님께서 유튜브후기로 오프라인강의를 수강하시게 되는 것을 보고 덕분에 저도 유튜브 후기를 처음 올리게 되었으며 저도 조장님을 따라 오프라인강의를 다녀오게 되었습니다.

유튜브 후기라는 것은 추후 지투기 mvp, 실전반 까지 이어지게 됩니다.

드마코 조장님 너무 감사합니다!
그렇게 저는 첫 열기때의 좋은 기억 덕분에 월부 세계로 깊숙히 들어오게 되었습니다.

📍 2025.1 – 실전준비반

첫 임장 강의였고 임장지는 제 거주지인 00시였습니다.
열정 넘치는 요망진언니 조장님과 여름꽃길님을 비롯한 너무 좋은 조원분들을 만나
임장하는 법, 임보 쓰는 법을 배웠습니다.
제가 이때 잘한 점은 모든 스케줄에 맞춰 따라간 점.
왕초보였기 때문에 질문도 더 마음껏하고 매임과 단임도 따라가는 포지션에서 편할 수 있었습니다.

📍 2025.2 – 열반스쿨 중급반

오프라인강의로 열반스쿨 중급반을 수강하게 됩니다.

덕분에 매주 얼굴을 이틀이나 보며 조원들과 한 달을 더 찐하게 보낼 수 있었습니다.
제가 이때 잘한 점은 오프라인 강의에서 강사분들께 질문을 하기 위해 의식적으로 질문을 만들려 노력한 것. 입니다.
질문의 중요성과 질문을 해야하는 이유에 대해 설명해주신 나슬 조장님 감사합니다!

📍 2025.3 – 서울투자 기초반

거주지 옆 상급지 00구를 임장했습니다.
바로 옆 동네임에도 가격이 확 차이나는 걸 보고,
“바로 옆 동네인데,,입지 차이가 이 정도의 가격차이를 만들 수 있구나” 를 몸으로 느꼈습니다.

하지만 투자로서 해당 지역을 보기에는 투자금이 생각보다 많이 드는 상황이라
지방투자를 진지하게 고민하게 된 시기였습니다.

📍 2025.4~5 – 지방투자 기초반 / 대구 달서구·중구·동구

처음엔 KTX비용과 거리감 때문에 대전·천안 등을 고민했지만,
강사님들과 조원분들이 계속 대구·부산을 추천해주셨습니다.
그래서 익숙한 대구로 달서구를 선택했습니다.

그 후 마음 잘 맞는 박매니저님, 이키님과 함께
대구 중구·동구도 임장했지만,
전세가가 요지부동이고 투자금이 생각보다 많이 들어
7월엔 부산으로 방향을 틀게 됐습니다.

이때 가장 아쉬운 점:
1. 매물임장을 하지 않은 것.
2. KTX비용 + 체력적 피로 때문에 4주차 매물임장을 포기한 것.
덕분에 대구는 단지 우선순위가 뚜렷하게 보이지 않습니다….
(내년 대구 앞마당을 늘릴때에는 매물임장을 꼭 진행하고 비교평가를 위해 중구-동구-달서구 순으로 매물임장을 함께 진행해야 합니다. 어차피 가야 할 곳이었을텐데 내년에는 대구에서 2배의 매물임장 시간을 사용해야 겠군요,,,)

📍 2025.7~8 – 부산 해운대구·동래구 임장

올 여름은 제 인생에서 가장 뜨거운 여름이었습니다.
‘25년 하반기 1호기 매수!’라는 확언 덕분인지
몰입도가 극도로 올라갔습니다.

처음으로 ‘임장팀장’이라는 역할도 맡게 되고 

역할에는 책임감이 실린다고 해운대구의 지도를 굉장히 자주 들여다 봤던 것 같습니다.

대구에 비해 ktx이동시간이 더 길었기에 임장할 수 있는 시간은 더 짧았습니다. 

그래서 더 밀도있고 텐션 높은 임장을 할 수 있었던 것 같습니다. 

언덕, 찜통더위, 장마 라는 장애물속에서 임장하는 제모습이 너무 대견하고 

임장 자체가 너무 재미있었습니다.

기차 시간에 쫒겨서 단지에서 단지까지 뛰어다니고 햇빛알러지가 올라와 병원도 가게 되었지만

그냥 너무 재미있었습니다.

그래서 결국
대구에서는 못했던 숙박 매물임장·평일 매물임장을
해운대에서 드디어 해내게 됩니다.

해운대구에서 투자가 가능한 물건을 찾았지만 

최소 2개 구는 비교하고 매코넣어 투자하자! 라는 생각에

다음 달 바로 옆 동래구를 임장하게 됩니다.

💥 갑자기 찾아온 투자 기회

해운대·동래 비교 매물임장을  KTX를 타고 가는 중
예약해둔 단지 사장님께 연락이 왔습니다.

‘지금 조건이랑 상황 좋은 물건하나 만들어볼 수 있을 것 같아요, 

근데 살고 있던 세입자가 만기가 이미 끝나서 내일 바로 아래층으로 계약할 것 같데요. 

오늘 빨리 결정해야해’ ‘올 현금이야~ 그리고 시세대로 전세 높여서 살겠데~’

일단은 예약해 둔 다른 단지의 매물임장들이 있었기에 계획대로 매물임장을 모두 진행하고 

해당 사장님의 사무실로 가게 되었습니다.

사장님께서는 전화통화로 설명해주셨던 물건을 

다시 한번 설명해 주셨고 

세입자께서도 굉장히 협조적이라는 유혹을 계속 하셨습니다.

수도권에서 조건부전세자금대출이 막힌 상황에서 

부산에서도 부동산 사장님들은 투자자물건의 전세대출에 대해 불확실한 답변만 주시던 상황이었습니다. 

그런 상황에서  ‘올현금’, ‘세입자를 구하지 않아도됨’, 

‘시세에 맞게 전세를 올려서 받을 수 있음’ 이라는 조건과, 

내일 당장 전세입자가 봐둔 다른 전셋집을 계약한다면 이 좋은 조건이 다 날아간다는 생각에 

저는 잠시 투자금이 감당 가능한지 고민 한 후

냅다 지르게 됩니다,,,(안돼,,,)

‘사장님 계약금 가계약금 500만원 바로 쏘는 조건을 1000만원 협상 부탁드릴게요’

사장님께서는 아마 안될 것 같다 다른분도 깎으려 했다가 안 깎였는데 

일단은 해보겠다라고 해주셔서 해당 조건으로 협상을 시도해 봅니다.

시간이 좀걸린다는 말에 일단 저는 집으로 돌아가는 ktx 예약시간이 다 되어 

일단 기차역으로 향하게 됩니다.

기차역에 도착하자 전화가 왔습니다.

‘안된데 절대 안된다고 하네’

그럼 사장님‘500만원으로 다시 물어봐주세요’

‘알겠어요~ 근데 이것도 안될 것 같아 마음이 좀 상했나봐’

그러고는 연락이 당일 오지 않았고 다음 날이 되서야 연락이 왔습니다.

‘00양~ 100만원 깎인 가격 으로 우리 그냥 하자~ 이것도 겨우 깎았어 이 사장님 해도해도 너무하시네,,, 

투자자가 매수한다는걸 이해를 못해서 그걸 설명하는데 좀 오래걸렸어~ 그냥 이 가격으로 하자’

가격협상과 조급한 마음에 지친 저는 여기서 그냥 알겠다고 해버렸습니다. 

솔직히 그냥 끝내버리고 싶은 마음이 너무 컸기 때문입니다….

이때 저에게 2순위, 3순위, 4순위,,,, 다음 순위의 매물들을 가지고 있었다면 

저는 이 매물을 매수하지 않았을 것 같습니다... 

해당 단지와 바로 옆 비슷한 가치의 단지에 매물이 정말 많았거든요. 

초보일수록 내 손안에 쥐고 있는 물건이 많아야 선택지가 늘어나고 

조급함을 쪼금이라도 억누를 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

이렇게 저는 호가에서 100만원만 깎고 계약금을 입금하게 됩니다.

그리고 3개월이 지난 12.1 저는 잔금을 마무리했고 

이제 소유권이전신청을 해 둔 상태입니다.

제가 한 채만 사고 말 사람이었다면 후회가 남지 않았을 것입니다. 

전세 뺄 일도 없었고 수리 할 것도 없었기에 편한 투자였기 때문이죠

하지만 다주택자, 53억의 자산목표가 있는 저에게 매수경험은 정말 중요합니다. 

경험에 따라 가치있는 단지를 보는 안목이 달라지고 

경험에서 오는 협상실력은 추후 같은 매물을 매수하더라도 더 싸게 거래를 할 수 있기 때문입니다.

2호기를 매수한다면 절대 1호기 매수때처럼 하지 않을 것입니다.

1호기때 못해봤던 매물코칭, 매물털기, 전세빼기, 인테리어를 꼭 경험해 보고싶습니다.

복기글도 그래서 적게 되었습니다.

끝으로 1호기 매수에서의 아쉬운점과 잘한 점을 적어보도록 하겠습니다.

1호기 매수 복기 – 아쉬운 점 & 잘한 점

❌ 아쉬운 점

• 감정과 판단을 구분하지 못해 조급한 마음에 프로세스대로 하지 않고 홧김에 협상을 지른 것.
• 부동산 사장님과 밀당을 하지 못하고 그냥 주도권을 빼앗긴 것. 계약한 사장님도 일잘러 시긴 했지만, 연차가 더 많으신 일잘러 사장님 한분이 더 계셨다. 그분께 매물털러 갔다면 더 좋은 조건으로 계약을 할 수도 있었을 것 같다.
• 가장 싼 매물이 아닌 조건이 좋은 물건을 그냥 한 것. 조건이 좋지 않더라도 싸고 내가 감당 가능한 매물을 매수했다면 투자경험측면에서도 배울점이 많았을 것이다.
• 기브앤테이크의 원리를 생각하지 않고 그냥 냅다 깎아달라고 한 것. 매도자의 상황에 대해 더 잘 알았다면 내가 먼저 내어주는 협상카드를 쓸 수 있었을 것이다.

✅ 잘한 점

• 낯설음 에서 오는 두려움을 호기심으로 바꾸어 생각하고 지방에 간 것.
• 대구에서 못한 매물임장의 벽을 깨고 부산에서 매물임장하여 투자로 이어지게 한 것.
• 결론적으로 100만원밖에 깎지 못했지만 상승장 초입에서 협상을 시도했다는 점.
• 이번 투자를 계기로 다음 2호기에는 매코-매물털기-전세빼기 라는 리얼 투자를 꼭 경험해 보겠다는 마음을 먹은 점.
• 2025 하반기에 1호기 매수하겠다는 확언을 현실로 옮긴 점
• 환경 안에 계속 머무르며 앞서 길을 간 선배 투자자에게 계속 조언을 구한 것.
• 지방임장에서 시간이 정해져 있다는 단점을 밀도있는 임장시간으로 승화시켜 지방에서 더 텐션높은 임장을 했다는 점.
• 지방 임장에서의 왕복 시간과 비용을 아까워 하지 않고 비용은 투자금으로 생각하고, 기차에서의 왕복 시간은 밀린 취침과 임보작성으로 활용한 점.
• 남들에 비해 잘 한 것이 없는 1호기 투자 복기글 이지만 실수를 반복 하지 않기 위해 부끄러워 하지 않고 복기글을 쓴 점.

• 팔랑귀인 제 성향을 선배 투자자들의 조언을 실행에 옮기는 것에 활용한 점

   

감사한 분들이 정말 많습니다,,,,

복기글을 쓸 수 있도록 격려해주시고 잔금프로세스 잘 알려주신 히말라야달리 조장님, 대흙튜터님 

복기글을 써야겠다고 마음을 먹게 한 끝간님을 비롯한 흙삽즈!

대구중동구 함께 남매처럼 임장하고 아직도 서로에게 힘이되어주는 이키님 매니저님

꽃길님을 비롯해 카톡방에서 서로 응원나누는 실준반

아침마다 좋은 글 공유해주시는 골든투모로우님과 원더님을 비롯한 삶조

찐한 붓싼의 기억을 만들어 주신 스티브 조장님을 비롯한 지투기 조원분들

부족한 조장을 믿고 잘 따라주셔서 조장이라는 경험을 할 수 있도록 허락해주신 관악구 8리4조

월부라이프의 포문을 열어주신 드마코조장님을 비롯한 다시만난 열기!!

생각해보면 그때 슬럼프였어서 열심히

못했던 것 같아 부끄러움이 많습니다만 그래도 함께해주신 덕분에 남아있을 수 있었던 것 같은 이사나 조장님을 비롯한 열기분들!!

마지막 제일 고마운 응원해주고 지켜봐주고 투자의 이유중 하나인 유리공 주킹❤️

그 ㅁ밖에도 짧은 1년이지만 정말 많은 인연들이 있었던 것 같습니다.

환경 안에 있었기에 지속할 수 있었고 앞으로 나아갈 성장의 힘을 받을 수 있습니다.

부족하지만 솔직했던 제 복기글 읽어주셔서 감사합니다.

다음에는 2호기 매수글로 또 찾아오도록 하겠습니다. ^-^