안녕하세요 따뜻한 투자자 겨울별입니다.
저에게는 투자를 배우기 전 매수했던 0호기 아파트가 있습니다
공급이 많은 지역에서 전세 만기 전 새로운 임차인과 계약 맺은 내용을 회고합니다.
10/14, “저 나갈게요”
전세 만기가 1년 정도 남은 시점에 중도 퇴거 하겠다는 임차인,
통화를 해보니 가게를 다른 곳으로 옮긴다며 피치 못하게 나가야 한다고 한다.
여기서 임차인이 물어본 ‘계약조건’이란?
“전세보증금 얼마에 광고하실지 알려주시면 제가 부동산에 의뢰하겠습니다.”라는 뜻이었다.
나는 진행중인 투자 물건 잔금을 기다리는 상황이었고,
해당 물건 역전세가 발생할 경우 대출을 추가로 일으켜야 하기 때문에 보증금에 신중할 수 밖에 없었다.
임차인께는 상황 파악 후 연락드리겠다고 했다.
하지만,
10/15, 지역 상황 파악
해당 물건이 있는 지역은 2022년부터 수요보다 많은 공급이 들어왔던 곳이다, 그것도 아주 꾸준하게.
향후에도 왜 적지 않은 건데
예정대로 2026년 하반기 전세 만기가 도래한다면 그나마 공급이 적정한 시기인데
중도에 퇴거한다는 임차인 덕(?)에 새로운 만기 시점 공급의 불확실성이 커졌다.
해당 지역 미분양을 확인해봤다.
미분양은 2024년 정점을 찍고 감소하는 감소하는 추세긴 하지만
준공 후 미분양이 높은 수준에서 크게 변동이 없는 실정이다.
매물 수를 보니 매매는 증가하고 전세는 감소하는 모습이었다.
매물 수만 보면 투자하기 좋은 시기 같은데 전세 재계약은? 미지수였다.
천만 다행으로 해당 단지의 동일 평형 전세 매물이 없었다.
상위 평형을 포함해서 단지 전체적으로 전세가 부족했다.
이렇게 공급이 많은 지역에도 전세 매물이 없을 수 있다는 게 놀라웠다.
10/15, 확인 또 확인
해당 단지와 더불어 주변에도 전세가 부족한 것을 확인한 뒤,
단지 인근 부동산 여러 곳에 보유 매물이 많은 순서대로 전화를 걸었다.
정말로 전세 매물이 없는지,
전세 대기 손님은 있는지,
예상 전세보증금은 얼마인지 등
동시에 적극적이고 일을 잘 하실 것 같은 소장님 연락처를 체크해두었다.
해당 단지 임대를 세번째 놓는 것이지만 소장님들의 적극성은 시기마다 달라진다는 걸 많이 느꼈다.
한편, 연락을 나누었던 세입자는 실계약자의 남편이었기에
만에 하나 부부간 합의가 안된 내용이라면 곤란해질 수도 있겠다는 생각이 들었다.
여러모로(?) 다행이었다.
10/18, “광고 의뢰드립니다”
사전에 전화드렸던 부동산 중 3곳에만 전세 광고를 의뢰했다.
전세보증금은 파악한 시세 + 전세매물이 없는 점을 고려해서 현 보증금보다 2천만원 높게 설정했다.
전세보증금 차액을 만들고 진행중인 투자 물건 잔금에 보태서 예정인 대출을 줄이고 싶었다.
예비 임차인이 생긴다면 1천만원 정도는 협상할 요량이었다.
광고 의뢰 후
일주일이 지난 금요일에는 전화를 돌려서 손님이 보고 가셨는지, 피드백이 있었는지 체크했다.
이주일이 지난 금요일에는 반차를 내고 직접 부동산에 방문해서 이야기를 나누었다.
상담하면서 기억에 남았던 점은,
10.15 대책 이후 매매, 전세 손님이 뜸하고 거래가 잘 안된다는 것.
이 곳은 10.15 대책과 관련 없는 지역이지만,
규제 지역으로 갈아타기 하려던 수요가 대책으로 인해 움직이지 못한다는 이야기는 설득력 있었다.
그리고 이번 대책이 생각보다 강해서 사람들이 막연하게 움츠러든 것 같기도 했다.
일주일만 더 기다려보고 추가 광고를 하기로 계획했다.
11/4, “계약하신대요”
현장에 다녀간 뒤 3일 만에 전세보증금을 깎지 않고 계약하시겠다는 손님이 나타났다.
미리 정리해둔 특약을 소장님께 보내고 계약 날짜를 조율했다.
감사하게도 임차인은 모든 특약을 받아들이고 계약금의 일부를 보내주셨다.
느낀 점
- 전임을 통해 적극적인 소장님 체크해둔 점, 미리 특약을 작성해둔 점은 잘한 것 같다.
- 공급 폭탄 지역에도 해당 단지 선호도가 좋아 전세 매물이 없다면 시세보다 높은 가격에 빠르게 세팅 가능하다는 것 (세입자 퇴거 연락 받고 재계약까지 3주 소요)
신혼부부가 나타나서 보증금을 깎을 거라는 예상과 달리 사업하시는 분이 쿨하게 거래에 임하셨는데,
투자라는 게 참 예측 불허라는 걸 다시 한번 느꼈다.
막연히 공급 많다며 겁 먹고 걱정부터 시작했다면 이런 결과를 얻지 못했을지도 모릅니다.
이번에 계약하는 전세 보증금이 시세 대비 높지만,
무이자로 2천만원을 레버리지 해서 투자 진행중인 아파트 잔금에 보탤 수 있고,
해당 물건에 다가올 역전세를 대비하기 위해 남은 2년 동안 현금을 확보할 계획입니다.
그 동안 배운 것들을 실행으로 옮겨서 가능했던 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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