꾸준함을 통해 결과를 만들어내는 투자자 버팔로Q입니다.
경험&복기가 투자자의 확신을 만든다. 라는 말을 믿기에
2호기 투자 경험을 복기 합니다.
우선, 2호기 투자 전반전이었던 25.2월~7월까지의 과정을 복기해 봅니다.
바로 시작해 볼께요!!
25.2월 투자코칭을 받았습니다.
튜터님이 말씀주신 방향도 명확했고, 제가 뭘해야 할지도 명확했습니다.
(당시 코칭 후기: https://weolbu.com/community/2438109/)
‘(0호기) 갈아타기’
그리고 실행에 자신도 있었습니다.
월부에서 보낸 2년이란 시간과 1호기 투자경험도 있었고,
무엇보다 보물1호 중학교 배정 문제로 갈아타기 단지가 이미 결정되어 있었기 떄문입니다.
정말 다시 생각해봐도 실패할 수가 없었는데…
근데, 실패했습니다.
그리고 25년 2월에 시작한 0호기 매도를 7월에 완료되게 됩니다.
일단 복기 1편은 갈아타기 실패과정에서
제가 느낀 것을 한번 정리해 봅니다.
A. ‘환금성’의 진짜 의미
제0호기 (실거주집)는 상급지에 있는 한동짜리 구축 아파트 입니다.
살기 너무 좋습니다.
필로티 구조 3층이라 아이들이 마음껏 뛰어 놀 수 있고,
구축치고 구조도 잘 뽑혔을 뿐 아니라 3년전 샷시 포함 올수리로 깨끗햇으며,
바로 앞에 상권이 형성되어 있고, 주차이슈 없고, 분리수거도 언제든지 가능합니다.
문제가 있다면 세대수가 100세대 미만 아파트 입니다.
우리가 배운 것처럼 환금성이 안좋은 아파트인거죠. 물론 저도 알고 있었습니다.
그래서 이런 생각을 했습니다.
‘ 비교 대상 아파트보다 2천정도 싸게 내놓자.(3천까지도 OK)
살기도 좋고, 구조도 좋으니 이정도면 괜찮을꺼야’
하지만 ‘환금성’이 지닌 진짜의미는 따로 있었습니다.
단순히 300세대 미만, 저층,탑층 제외라는 것이 아니라
매도 시점에 사람들이 좋아할만한 것을 골라야 한다는 것이죠!
(분명 열중 강의에서 알려주신 것입니다.)
그럼, 반대로 환금성이 않좋은 물건이라는 것은
매도 시점에 사람들이 좋아할만한 것이 아니라는 것이겠죠.
즉, 매수 온기가 내 아파트까지 온 시장 상황(상승장)이라 아니라면,
팔고 싶다면 남들과는 다른 노력(가격, 부동산대응 등)이 필요했던 것입니다.
하지만 이런 생각까지 하지못했고
당시 올수리 한지 얼마안된 집이었기에
너무 손해보고 싶지 않아서 가격을 더 낮추는 것은 생각하지 않고
언제가 매수자가 나타나겠지 하고 기다리게 됩니다.
# 잘한점: 투자코칭 이후 바로 부동산에 물건 내놓고, 움직였던 것.
# 반성할점: 환금성의 진짜 의미를 모르고, 막연하게 매도준비 한것.
B. 제발 내가 할 수 있는 것에 집중하자!
그래도 지역 내 다른 비교물건 대비 가격을 싸게 내놓은 덕분인지
간헐적으로 (2주 1,2회 정도) 집을 보러 왔습니다.
모두 인테리어 칭찬은 했지만, 매수 의사표시는 없었습니다.
그렇게 약 한달의 시간이 지난 25년 3.19일…
제 0호기가 토지거래 허가구역으로 지정되는 초유의 사태가 발생합니다.
2월 초 토지거래허가구역 해제로 인해 잠.삼.대.청에서 들썩이던 집값이
서서히 제0호기까지 매수세가 오려고 꿈틀대고 있었는데, 급격하게 멈춰선 것입니다.
안 그래도 갈아타기 할 단지가 조금씩 시세가 오르고 있어
불안해 하던 저에게는 좌절이었습니다.
실제로 약 한달간 아무도 집을 보러오지 않았습니다.
그렇게 상황을 탔하며 (세훈이형 욕을 하며…)
‘에이 모르겠다. 안되면 그냥 살지 뭐.’
라고 안일하게 생각하며
바쁜 일상의 돌풍에 휩쌓여 손을 놓고 있었습니다.
근데, 지금 돌이켜 보면 이때 더 움직였어야 합니다.
정치인 욕하고, 이럴 수가 있냐? 이게 나라냐? …등 원망하는 시간에
배운대로 내가 할 수 있는 것을 했어야 합니다.
제가 할 수 있는 것은 바로 서울 전역 부동산 100군데에 물건 뿌렸어야 했습니다. (사실 좀더 일찍)
왜냐면… 그때부터 딱 3개월 동안 그래도 갈아탈 물건은 저를 기대려 주었기 때문입니다.
(지금봐도 가슴아픈 …ㅠㅠ)
# 잘한점: 없음
# 반성할점: 현실 욕하며 아무것도 하지 않은 것
C. 그 이후…
그렇게 시간이 흘러갑니다.
대통령이 새로 선출되고, 6.27 정책이 나오는 시점에 저는 갈아타기를 포기하게 됩니다.
이미 갈아탈 대상 물건은 많이 올라서 풀 대출을 받아도 접근이 불가능하게 되었고,
무엇보다, 1호기가 있는 상태에서 주담대도 안되었기 때문이죠.
목표를 잃어 버리니 허탈감에 아무것도 하지 않았지만,
6월 말부터 갑자기 조금씩 집을 보러 오는 사람들이 늘어납니다.
(그렇게 오라고 할때는 안오더니) 신기합니다.
그리고 7월 중순 어느날 매수를 하겠다는 연락을 받았고 급작스럽게 실거주집을 매도하게 됩니다.
아무런 준비없이 매도를 하게 된 그 이후… 정말 많은 일들이 있었고
10.15 부동산 대책 당일 2호기를 매수하게 됩니다.
이 과정은 2탄으로 별도 복기 하겠습니다.
마무리 하며…
이번 복기를 위해 갈아타기 대상단지 가격을 살펴보았습니다.
제가 처음 봤던 25년 2월 대비 실거래가 기준 약 6억이 올랐네요 ㅎㅎ (호가는 더 높고)
이번 BM은 6억짜리 입니다. ^^
D. 6억짜리 BM (매도할 때)
환금성의 진짜 의미를 알고, 내가 매도하고자 하는 물건이 환금성이 낮은 물건인, 아닌지 상태를 정확히 파악한다.
시장 상황을 파악하자. (내 물건까지 매수 온기가 들어와 있는 시장인가? )
매도 가능한 마지노선까지 금액을 정해 놓고 적극적으로 부동산에 알린다.
시장 상황은 언제든지 바뀔 수 있다. 하루아침에 생각지 못한 것이 나올 수 있음을 알아야 한다.
상황이 바뀌면 내가 할 수 있는 것이 무엇인지 생각하고, 이에 맞는 행동을 한다. 적극적으로.
