수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!!!!
성장하는 투자자!!!!
될 때까지 포기 없는 투자자!!!
우주추쿠입니닷~!!
우지공 튜터님과, 공날라즈와 함께 한 11월 한달
너무 즐거운 시간을 보냈는데요~!
누구보다 열심히 해주셨던 공날라즈의 성장을 위해
우지공튜터님의 미션~!!
나눔글 써보기에 동참하여
허허.. 월부인생 몇 안되는 나눔글을
또 써보려고 합니다.
그럼 시작합니다~!
임장지 저평가 아직도 어려우신가요?
(저도요…)
시세그룹핑을 했지만 어디가 싼지
명확하게 안 보이신다구요?
(저도요…)
그래서 오늘 제가
지도 위에 억대별로 단지를 올려서
저평가를 판단해보는 방법을
소개해 드리도록 하겠습니다.
시세세그룹핑으로 단지 이름과 가격만 보고
비교평가하는 것보다
지도 위에 올려 위치를 함께 보면
직관적으로 어디가 싼지
생각해 볼 수 있습니다.
우리는 아래 순서로 임장/임보를 진행합니다.
사전임보/분임
→ 분임 후 생활권 선호도 정리
→ 단지임장/단지분석
위 과정을 마친 후!!
그러니까 단지 분석을 마친 후에
지도 위에 단지들을 올려 놓고
내 머리 속에 입력된 단지분석 된 내용과
지역 내 핵심 선호요소를 이용해서
저평가를 찾아보는 겁니다!!
예시로 일산 동구를 가져와 봤습니다.
사전임보와 단지분석을 통해 알게 된
일산동구의 핵심입지요소는
교통 > 환경 > 상품성, 학군
입니다.
평형과 가격대를 일치시켰고
30평대, 6억대 단지들을
지도 위에 올려 보았습니다.
이미 임보를 통해서
교통이 중요하다는 것을 알기 때문에
지도 위에 올렸을 때
역과 가까운 단지, 먼 단지들이 구분되면서
가격이 비교되어 보입니다.
1. 역세권신축 vs 비역세권 신축
일산 동구에서 연식이 좋은 두 단지인
일산센트럴아이파크와 일산자이헤리티지입니다.
저희가 임장을 하다보면 다 걸어다니기 때문에
역과의 거리보다는 상품성에 빠질 수 있는데요.
지도 위에 올려 놓고 역과의 거리를 생각해보면
일산센트럴아이파크와 일산자이헤리티지의
역과의 거리가 한눈에 차이가 있음이 들어옵니다.
거기에 가격을 입혀보면
오히려 일산센트럴아이파크가
저렴하다는 생각이 듭니다.
현재 연식과 상품성은
일산자이헤리티자가 좋다고 생각하지만
수도권외곽의 특성 상
연식이 빠지면 역세권 단지가 앞서 나갈 수밖에 없고
지금은 연식이 조금 더 되었더라도
시간이 지남에 따라 역세권으로서
더 좋은 가치를 유지할 단지는
일산센트럴아이파크라는 생각이 들었습니다.
2. 비슷한 입지에 가격이 다른 두 단지
강촌우방과 강촌동아입니다.
강촌우방이 도보로 역까지 더 가깝긴하지만
강촌동아도 도보로 역까지 이동 가능하고
선호하는 정발초 배정인데
가격 차이가 6천이 납니다.
강촌동아가 싸다는 생각이 듭니다.
실제로 지금까지 비슷한 시세흐름으로 왔고
전세는 오히려 높게 거래되어 왔습니다.
매매가 비교하는 게 어렵지 않은 단계이시라면
여기에 저는 전세가와 투자금까지
같이 올려서 확인합니다.
지도 위에 매매가/전세가/투자금을 같이 올려보고
매매가는 어디가 더 저평가 되어 있는지
투자로서 어디가 더 좋을 지 판단해 보고
내 생각도 적어봅니다.
이렇게 지도 위에서 판단을 해 두면
나중에 단지이름과 가격만 봐도
쉽게 저평가가 판단이 되는 것 같습니다.
지도 위 저평가 찾기 TIP!!
1. 단지 분석 후 지도 위에
평형별/억대별 단지 올려서
입지와 가격 같이 보며 저평가 찾기
2. 매매가로 저평가 판단이 된다면
전세가, 투자금까지 같이 올려서
투자우선순위 생각해보기
물론 지도 위에 올리지 않아도
바로바로 비교평가 되시는 분들도 많으시겠지만
혹시나 비교평가가 너무 막연하고
어려웠다고 생각하시는 분들은
한번 해보셔도 좋지 않을까 생각합니다^^
긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
모두 성투성투~!!
행복하세요!!
