수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 올리버 아빠입니다.
월부 생활 3년 동안 처음으로 초대 되었던 강사와의 임장 후기를 써 봅니다.
서투기에서 훌륭한 조원들을 만난 덕분에
감사하게도 강사와의 임장에 초대 받았습니다.
선배와의 대화
모임 전날 온라인 OT 가 먼저 있었는데요.
온라인 OT 에서도 함께 하는 조원들과 거의 2시간 가량 이야기를 나눌 수 있었습니다.
워낙 오랫동안 투자생활을 했던 선배들이 많아서
선배와의 대화처럼 매 순간이 소중했네요.
조 OT 에서 기억에 남을 만한 점들 먼저 적어봅니다.
- 임장의 어려움
- 단임/매임의 어려움은 동료의 힘으로 이겨내는 것이다. 환경의 힘을 이용해야 한다.
- 단임
- 다른 생활권까지 단지별 선호도를 잘 알고 싶다면 단임을 하면서 로얄동이 어딘지 정해보려고 하면 로얄동에 단지 선호도가 내포되어 있다. 이를 단지분석에 적어봐라. 또한 단임하기 전에 가격을 보지 말고 단임하면서 가격을 예상해봐라. 그러면 선호도와 가격이 머리 속에 누적된다.
- 매임
- 매임 후 빠른 의사 결정을 하려면 분임/단임에서 얻은 선호도를 잘 알고 가격을 입혀가면서 매임을 해야 한다. 투자금이 얼마 있다면 이렇게 선택하겠다라는 마음가짐을 가지고 매임을 시작해라.
- 매코를 꼭 받아라. 분명 놓칠 수 있는 것이 리스크 같은 것이 있으니 객관적으로 볼 수 있는 선배의 도움을 받아라. 또한 급박한 상황에서 제대로 된 결정은 충실한 앞마당 만들기에서 나오니 나의 시간을 믿어라.
- 가계약서나 특약은 미리 만들어놔서 즉각 사용할 수 있도록 준비해라.
- 매임 거절은 가족 핑계나 상황 때문에 안된다는 것이 낫다. 그래야 관계를 이어갈 수 있다. 감정을 섞지 말고 기계적으로 거절하라. 늘 좋은 감정 상태로 매임을 해라. 거절 전화는 내가 준비된 상태에서 월요일에 먼저 해라.
- 부사님께는 매우 구체적으로 물어봐라. 내 상황을 다 까라. 구체적이면 다른 매물까지 요구할 수 있다. 물건 하나 직접 보고, 브리핑 받을 때 다른 물건에 대해서도 매임하는 것처럼 매우 자세히 물어봐라. 매임시 최대한 자세히 물어보면 신뢰도가 쌓이고, 신뢰도가 쌓이면 다른 물건에 대해 물어볼 수 있다.
- 전임
- 일잘러 사장님을 찾기보다 좋은 물건을 찾는데 집중해라.
- 준비를 너무 하면 시간이 오래 걸린다. 그냥 전화해라. 하루에 2회씩 매일 전임하겠다는 목표를 세워라. 매물 상황까지 다 보고 전화 걸지 말고 그냥 찍어서 매매/전세 호가만 보고 전화해라. 상태와 가격만 물어보고 끊어도 된다. 3분 안에 상태, 상황, 가격만 물어봐라. 그냥 해라.
- 이왕이면 물건 많이 있는 부사님이 낫다. 결국 이상한 부동산님만 아니면 된다.
프메퍼 튜터님과의 소중한 시간
선배와의 대화처럼 알찬 시간을 마치고
다음 날 설레는 마음으로 약속된 임장지로 나갔습니다.
함께 임장하기 전에 커피숍에서 질의응답 시간 1시간,
함께 임장하며 개인 질문을 할 수 있는 시간 2시간,
점심 식사를 같이 하면서 1시간 넘게 추가적인 질문을 할 수 있는 시간이 있었습니다.
제 가장 큰 고민은
끝나도 끝나지 않는 단지 비교평가였습니다.
비슷한 생활권에서의 비교, 59와 84와의 비교, 다른 지역과의 비교는
강의를 계속 들어도 실전에서는 너무 어려웠습니다.
프메퍼 튜터님은 지금도 잘 하고 있다며 격려해주셨고,
비슷하면 결국 물건을 들어가서 봐야 한다고 조언해 주셨습니다.
끙끙대며 단지만 계속 비교하고 있던 제게는 현실적이고 필요한 말씀이셨습니다.
개인적인 상황에 대한 질문도 많이 드렸는데
하나하나 다 자세히 설명해주셔서
고민이 많이 해결되었습니다.
함께 하는 시간 내내 질문에 귀 기울여주시고
따뜻하고 소중한 말씀을 정말 많이 해주신
프메퍼 튜터님께 감사드리며
다른 분들의 질문을 통해
기억해야 할 만한 점들을 정리해봅니다.
- 비교 평가
- 다른 생활권에서 비슷한 입지의 단지를 계속 끌어와서 고민해라.
- 어떤 단지가 더 가치 있는지를 봐라. 어떤 단지가 더 빨리 오를지가 아니라.
- 3급지 이상은 땅의 가치가 더 중요하다. 다른 사람들이 어디를 선택할지 생각해봐라.
- 지방 임장
- 지방 임장을 해야 하는 순간이 온다. 돈 번다고 하면 우루루 간다. 그 때 따라가지 말고 미리 공부해라.
- 앞마당 관리
- 시세 원페이지를 정리 → 매일 루틴으로 탑3 뽑기 (서울, 수도권, 지방 광역시, 지방 중소도시로 나눠서) → 월 1회 탑30 → 실제 투자할 떄는 전수조사
- 전수조사를 계속 하면서 동료들과 스터디를 정기적으로 해라.
- 전임
- 감정 빼고, 남들 안할 때 난 하겠다는 마음으로.
- 늘 상대방 입장에서 생각. 부사님도 사람 상대하다보니 힘든거다. 진짜 산다는 마음으로. 이 정도 가격이면 사겠다고 직접적으로 말해라.
- 직업이라 생각하고 선택이 아니라 반드시 해야 하는 태도로 임하라. 진심으로 간절하게 한 걸음 더 부사님께 다가가라.
- 매임
- 계속 변하는 시장 분위기에서 현장에 있다는 것 자체가 나중에 도움이 된다. 시장 분위기를 꼭 매임에 적어놔라.
- 단지분석
- 양에서 질로 가라. 초보 때는 양을 확 늘려서 넓게 봐라. 질 적인 것은 앞마당 30개 이상이 되면 해라.
- 제일 잘 하는 선배들의 임보를 따라해라. 데이터 분석으로 끝나지 말고 투자에 필요한 것을 적어라.
- 환경
- 투자할 때는 힘들어도 다 하게 된다. 투자 못할 때는 남을 도우면서 해라. 혼자는 잘 안된다.
- 조원들을 이해하고 돕다보면 나중에 세입자의 관계, 부사님과의 관계까지 다 이해하고 도움이 된다.
- 최대한 환경을 활용하면서 현장에 나가 있어라.
- 조원들을 도울 때는 실무적인 것에서 도움을 줘라. 같이 매임, 전임하면서. 의견과 생각만 공유.
- 그냥 오래한다고 되는게 아니라 계속 성장해야 한다.
투자에 대한 확신은 어디에서 오는가
저는 지금까지 최고의 선택을 하려다가
3년간 투자를 못하고 있는 중입니다.
그 와중에 프메퍼 튜터님의 이 말씀은 꼭 적용해야겠다고 생각합니다.
"투자에 확신이 없는 상태에서 남들 따라 투자하면 안되요.
투자에 대한 확신은 더 오를까가 아니라 잃지 않는 투자에서 옵니다."
"완벽한 것은 없어요. 할 수 있을 때 하시고, 10년 뒤를 보세요.
투자는 계속 아쉬워요. 아쉬워서 공부 더 해요.
확신은 경험에서 오고, 환경에서 옵니다.
물건 하나 하나는 나중에 크게 의미가 없어져요.
큰 자산 시스템을 만들었다는 것에서
엄청난 만족감이 올꺼예요."
파레토의 법칙
투자는 절대적으로 시간이 필요합니다.
프메퍼 튜터님은 파레토의 법칙에 대해 설명해주시면서
같은 시간을 넣으면서 어떻게 하면 더 높은 결과를 낼 수 있는지
같은 결과를 내면서 어떻게 하면 더 적은 시간을 쓸 수 있는지
스스로를 잘 분석해보라고 하셨습니다.
나의 과거 독강임투를 돌아보면서
답을 스스로 내려봐야겠다고 다짐했습니다.
환경 안에서 오래 하기
프메퍼 튜터님의 따뜻한 말씀들을 듣다보니
더욱 월부 환경에 오래 남아 있어야 한다는 생각이 들었습니다.
월부 환경을 최대한 이용하면서 동료들과 함께 오래하는 투자자가 되는 것이
결국 원하는 목표를 이루는 가장 빠른 지름길이라는 것을 깨닫는 하루였습니다.
늘 한결같은 마음으로 활동하시는 프메퍼 튜터님을 보면서
나도 저렇게 되고 싶다는 마음을 먹게 되었습니다.
소중한 시간 내어주신 튜터님께 감사의 인사를 드립니다.
함께 한 모든 조원들에게도 감사의 인사를 드리며 모든 월부인의 투자 생활도 늘 응원하겠습니다!
