[열반스쿨중급반 48기 18조 찌야유나맘] 독서 후기 #1 월급쟁이 부자로 은퇴하라.

STEP1. 책의 개요

1.    책제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2.    저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아

3.    읽은 날짜: 2025. 12. 04 (2독)

4.    총점(10점 만점): 10점/10점

STEP2. 책에서 본 것& STEP3. 책에서 깨달은 것

WHY 1장_왜 투자를 해야 하는 가

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

(p29) 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.

깨: 자본주의 경제체계에서는 ‘통화량증가’로 인한 인플레이션이 필연적으로 발생한다. 즉 돈을 가지고만 있으면 점점 더 가난해질 수밖에 없는 구조이다.

02 월급은 절대 오르지 않는다.

(p41) 당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다는 것이다.

깨: 인플레이션에 의해 화폐가치는 계속 떨어지고 집값 역시 물가와 연동해서 지속해서 상승한다. 즉 저축만 한다면 떨어지는 내 돈의 가치와 오르는 자산 가격의 격차는 점점 벌어진다.

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

(p49) 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가?

깨: 국가는 나의 노후를 보장해 주지 않는다. 노후 파산은 예정되어 있고 개인의 노후 대비는 셀프로 해야 한다.

04 직장생활 N년차, 당신의 현주소

(p66) 노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것 이라면 , 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

깨: 나의 현상태를 냉정하게 점검하고, 노후준비에 필요한 자금 목표를 명확하고 주체적으로 설정한다. 경제적 자유와 풍요로운 삶은 그 다음이다.

즉 더 많은 기회를 얻으려면? 덮어놓고 문제점만 비난하지 말고, 현실직시, 배우고, 노력하고, 문제를 해결하려는 사람이 되자

왜 투자해야 하는지에 대한 목적의식이 중요하다.

DIRECTION 2장_당신과 돈이 가야 할 방향

01 직장인의 투자 전략

(p75) 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당된다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.

(p82) 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

(p82) 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이다.

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

(P87) 여전히 직장생활을 하고 필요한 데 돈을 쓰며 부동산을 매입하는 과정에서 필요한 일을 하는 것 외에 따로 일하지 않았는데도 말이다. 달라진 것이라곤, 돈을 쓰는 대상을 바꾼 것 뿐이다.

03 내가 부동산을 택한 이유

(P99) 내가 투자대상으로 택한 가장 주된 이유는 레버지지 때문이다.

깨: 돈을 버는 방식 중 시간과 무관한 돈을 버는 방식을 택해야 하고 그것은 돈을 쓰는 방법에서 찾을 수 있는데 이는 소비자산구입의 소비패턴에서 자산을 축적해서 경제적 자유인으로 이동하려는 방향성을 가져야 한다.

즉, 부동산은 ‘정보대칭’, ‘레버리지’이용의 강점이 있어 나에게 적합한 투자방식이다

WHAT 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다: 의왕시 25평 아파트

(p109) 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용한다.

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원 : 분당 21평 아파트

(p127) 부동산을 발로 하는 것이지, 책상에서 KB시세로 그래프를 그려가면 하는 것이 아니라는 사실을

깨: 한 걸음 덜 가고 데이터로 판단하려고 하는 건 꼼수다. 선명한 앞마당이 필요하다고 느꼈으니 발로 뛰자.

투자의 첫번째 기준은 ‘저평가’인가. 이것이 잃지 않는 투자의 선결 조건, 저평가를 볼 수 있는 안목을 기르려면 비교 대상을 많이 가져야 한다. 결국 성공은 발품에 달렸다. 부동산을 발로 하는 것이지 책상에서 KB시세 그려서 하는 것이 아니다.

(p131) 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 열심히 공부해야 한다.

(P132) 온실 속 화초처럼 지내던 직장인에서 가족을 위해 나를 내려놓고 
때로는 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다. 그런 자세로 임하니, 가격을 내려달라는 요청에 난색을 표하던 매도자도 결국 그 대신 관례보다 많은 액수의 계약금을 바로 송금하겠다는 나의 제안을 받아주었다

깨: 부동산은 필수재이고 사람이 하는 것이다.
때로는 감정적인 호소가 통할 수 있다. 다만 무리하는 건 좋지 않다.

아는 지역이 많아야 더 좋은 것을 고를 수 있음은 물론 대안이 있어 급할 것이 없으므로 협상력이 생긴다.

03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

(p161) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째 저평가를 볼 수 있는 안목, 둘째 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째 리스크대비할 수 있는 자금동원력

(P162) 임차인을 구하지 못해 잔금을 치르고 일정 기간 공실이 발생한다고 하더라도 투자를 해야겠다고 결심했다. 그래서 잔금을 치를 수 있는지 자금 상황을 체크한 후 투자를 실행했다.

깨: 투자물건에 리스크는 존재할 수 있다. 리스크헷지 할 수 있다면 너무 두려워하지 않아도 된다. 결국 그건 경험에서 나오지 않을까 생각한다.

04 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

(P167) 200만에서 300만원 조정이 안돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다.

이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

깨: 소탐대실 하지 말자. 투자에 확신이 든 물건이라면 네고는 해 볼 수 있겠
지만 지나친 협상은 주의하자. 판이 뒤집어지고 물거품이 될 수 있다.

좋은 결과를 얻기 위해서는 계약 관련자들과 좋은 관계를 맺어야 함. 내 욕심만 취하지 말 것. 좋은 협상을 위해서는 상대가 무엇을 원하는지 파악하고 나는 무엇을 줄 수 있는가를 제시할 수 있어야 한다.

(P170) A아파트에 투자한 이유는 일시적 공급으로 인한 ‘눌림목 현상’과 그에 다른 저평가, 거기에 높은 전세가율로 소액투자가 가능했기 때문이다.

깨: 산본하고 평촌을 비교해서 저평가 물건을 찾은 구절이다. 저평가라고 판단되고 전세가율이 받혀주는 상황이라면 망설이지 말자

(p172) 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

깨: 무조건 좋은 지역이라면 아마도 서울만 쳐다보고 있을 것이다. 확실한 투자기준을 세우고 그 안에서 가장 좋은 물건을 찾는다.

CONCEPT 4장 _성공 투자를 위한 필수 지식

01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

(p189) 자본재배치: 거주등의 이유로 묶여 있는 돈이 스스로 일할 수 있게 만드는 것이다.

깨: 종잣돈 마련하는 방법은 불필요한 고정비와 변동비를 과감히 삭제하고 절대 저축량을 늘리는 것 + 자본재배치하여 깔고 앉는 돈을 최소화하는 것이다. 이렇게 모은 종잣돈은 절대 절대 잃어서는 안 다. 그러려먼 첫 투자에 나서기 전 최소한의 실력과 상황대응력을 준비해야 한다.

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

깨: 전세레버리지 투자는 시간이 귀한 직장인 투자자에게 가장 좋은 투자방식

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

(p206) 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

깨: 저평가 되었으며 전세가율이 받쳐주는 물건을 찾자.

깨: 절대 잃지 않는 투자법

1)    저평가

2)    전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가고

3)    리스크가 작은 물건인가

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

(217) 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

깨: 눈 앞에 미래는 알 수 없다. 그러나 10년 뒤는 예측할 수 있다. 물가상승이 있기 때문에 부동산의 가치도 당연하게 오르게 된다. 부동산 투자는 기다림이다. 그렇게 하기 위해 버틸 수 있는 환경을 만들어야 된다. 싸게 사고 리스크 대비.

깨: 용돈벌이에서 끝나는 게 아닌 인생을 바꾸는 투자를 하려면

1)    목표금액계산

2)    종잣돈 마련

3)    보유자산의 크기 키우기

4)    팔지 않고 자산 장기 보유

5)    은퇴시점에서 현금화-시간의 힘을 활용한 시스템 투자를 해야 다. 채당 목표수익을 1억으로 잡고, 목표달성에 필요한 주택수를 계산해서 종잣돈+전세상승분으로 챗 수를 늘려 간다.

6)    특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될 지는 오히려 알기 쉽다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

(p225) 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이 내 전략이었다. 소액을 들여 투자 물건을 차츰 늘려가는 방식으로 투자하다 보면 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.

깨: 요즘 고민하고 있는 큰 거 한방이나 작은 거 여러 방이냐에 대한 대답이 되는 것 같다. 소액으로 경험을 쌓아 나가자

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

깨: 리스크 관리법

1)    전세가 하락 우려가 적은 물건에 투자

2)    신규입주물량을 신중하게 확인

3)    마통이나 신용대출등 현금 대비

4)    매도해서 현금화가능한 투자물건을 남겨놓기

HOW 5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

01 확실한 투자 기준 세우기

(256) 명확한 기준과 순서

3단계와 4단계의 기준에 따라 투자 대상을 정한다. 저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면, 당연히 투자하지 않는다. 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면, 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다.

깨: 확실한 투자기준 세우기, 아파트-그 중에서도 저평가/투자금적게 / 리스크 감당가능, 그 중에서 입지 제일 좋은 것

02 가격이 상승할 지역 선정하기

(p268) 나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향 후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까, 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70%이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.

깨: 말도 안 되는 과잉공급이 아니라면 투자 기준에 맞는 전세가가 있는 지역으로 가보자.

(p273) 지역선정의 기준과 순서

1)    전세가율과 가격: 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70%이상). 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.

2)    투자금의 규모: 전세가율이 85%이상이고 매매가와 전세가의 차이가 3,000~5,000만원 가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정한다

3)    입주물량: 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 확인해 볼 필요가 있다.

4)    미분양: 입주물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다.

깨: 수요와 공급 그리고 시장참여자의 심리가 지역의 가격사이클을 만들고 이 사이클은 지역마다 다르게 움직인다. 어딜 투자 할 것인가, 우선 내가 사는 곳에서 가격에 대한 감을 익히고, 전세가율 높고 평단가 낮은 지역 찾고, 개별 단지 단위로 전세가율 85%이상, 투자금 3~5천만운 아파트 많은 지역 찾고, 해당 지역 입주물량 (향후2년) 적은 곳 찾고, 마지막으로 최근 3년간 미분양이 보합 내지 감소하는 지역 찾기

03 임장 전, 지역조사 하기

(p287) 아파트의 가격을 조사할 때는 주의할 것이 있다. 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 아파트를 조사해야 한다는 점이다. 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해봐야 한다.

깨: 단지를 볼 대 가능한 넓은 범위로 보자

지금까지 강의에서 들은 기준을 세워보면

1)    수도권 200세대 이상, 지방 300세대 이상

2)    수도권/광역시 전용59~84, 중소도시 전용84

3)    전용59여도 방3개짜리를 보자

(p289) 매수를 결정하기 전에. 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.

깨: 세입자 입장으로 문의해서 진짜 전세가를 확인한다.

(p292) 임장을 마치고 집으로 돌아오는 길에는 혼잣말을 하며 그 지역 특색을 정리해보곤 했다.

깨: 선명한 앞마당을 위해 계속 생각해보고 입으로 뱉어 보자.

적: 임장 전 지역 조사하기

직장, 교통(수도권은 이것이 제일 중요), 학군, 환경, 가격(모든 단지 전수 조사)

:강남접근성의 진정한 의미: 결국 매일 가장 많은 사람이 오가는 지역은 서울 강남이기에 강남까지 빠르고 편하게 이동하고 싶어하는 사람들 사이에 입지 선점 경쟁이 치영해진다. 이는 수요가 많다는 의미이여. 수요가 많다는 것은 결국 그곳이 입지적으로 더 좋다는 것을 의미한다. 이러한 이유로 수도권 부동산에서는 ‘강남접근성’이 중요한 선택요인이 된다.

04 지역을 눈에 담는 현장조사

(p299) 한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠 올라야 한다.

깨: 물건을 볼 때 집중력을 잃지 말고 꼭 1등 뽑는다고 생각하고 보자.

(p307) 조급함에 종종 일을 그르치곤 한다. ‘거기 아니면 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해둔다는 의미다.

성급하게 매수한 주택을 지속되는 부동산 상승장 속에서도 지독하게 시세의 변화가 없었다.

깨: 1등하나만 보지 않는다. 1.5등도 뽑아서 조급함이 일어나지 않게 한다.

:현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳

적: 임장-부동산은 발이 없다. 결국 임장은 내 발로 하는 것, 많이 가보는 것이 최고

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

깨: 투자 즉시 돈 버는 투자법

1)    장부물건 찾아내기

2)    매수시점 시장분위기 중요

3)    임대를 결정짓는 요소는 가격

4)    물건상태

5)    입주가능시기

6)    사람

MIND 6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

(p326) 마지막 책장을 덮은 뒤 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면 그저 행하라

깨: 내가 할 수 없는 것에 에너지 쓰지 말고 내가 할 수 있는 것을 바로 행하라.

: 불가능한 일에 에너지를 낭비하지 않기, 현실에서 내가 할 수 있는 거 하기

 : 옳고 그름을 따지지 말고, 그렇게 된 원인, 과정, 결과를 이해하고 이를 활용하기로 마음먹기

02 한 번의 성공보다 중요한 것들

(p335) 어떻게 하면 ‘꾸준함’이라는 무기를 장착할 수 있을까? 투자동료들은 때로는 긍정적인 자극이 되기도 했고, 힘들땐 위로자가 되기도 했으며, 내가 겪고 있는 어려움에 실질적인 도움을 주기도 했다.

같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

깨: 같이 가면 멀리 간다.

깨: 무조건 살아 남아야 한다. 살아 남는 것이 성공하는 것

살아 남으려면 조급함을 버리고 순서를 따르고 반복할 것

(독서, 강의, 임장, 투자: 이를 지속적으로 반복하라)

:장거리를 나는 철새는 혼자나는 법이 없다: 의지력을 장기 에너지인 꾸준함으로 바꾸려면 본인의 의지뿐만 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 된 너나위님

03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

깨: 의지력 만으로는 안 된다. 꾸준함을 장착해야 한다. 그러려면 동료의 힘이 절대적으로 필요하다. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라. 사람들과 함께 하려면 먼저 내가 좋은 사람이 되어야 한다. 내가 가진 것들을 바라지 말고 아낌없이 퍼주어야 한다. 그러면 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 준다.

04 갈등에 대처하는 자세

깨: 모든 것을 다 가질 수는 없고 시간은 한정적이다. 가정과 투자에 균형을 가지고 집중하고 나머지는 우선순위에서 과감히 미루자.

(p348) 회사에서 급여를 받으며 일하면서 최소한의 역할도 해내지 못한다면 머지않아 ‘직장인투자자’로서의 투자도 삐걱거리게 될 수 있다는 걸 명심해야 한다.

깨: 우린 월급쟁이 부자, 직장인 투자자를 꿈꾼다. 엄연히 월급재이이자 직장인이라는 뜻이다. 직장생활이 흔들리면 투자생활도 흔들리게 된다.

(p351) 대다수는 투자를 통해 어느 정도 성과를 내면 지금 당장은 섭섭해 하는 배우자라도 마음을 돌릴 것이라고 생각한다. 중요한 건 그게 아니었다. 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요했다.

아차피 투자는 평생 해 나갈 일이다. 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다. 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께 하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자. 시간표를 만드는 일은 서로의 합의점을 찾아가는 과정이다. 시간표를 짜두고 그대로 따르기 위해 노력하는 모습만 보여도 상대의 불만을 상당히 줄일 수 있다.

성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면 예상되는 갈등상황을 반드시 해결해야 한다

깨: 직장보다도 더 신경 써야 할 건 가족이다.

결국에 최종 목표는 가족이니까

:절대 시간을 확보하려면 우선순위를 충분히 따르라

 :반드시 치러야 할 대가가 있다는 걸 인지하고 받아들이기

STEP4. 책에서 적용할 점 (BM)

1.    발제문에 나온 모든 것을 적용한다. 앞으로도 몇 번이고 더 읽고 숙지해야 한다.

2.    행동하고 투자하자.

3.    명확한 기준수립 후 투자하자.

4.    유연하고 꾸준하고 긍정적이고 따뜻한 투자자가 되도록 노력한다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(p40)

투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은 아주 작은 리스크도 감당할

수 없다며 결과가 뻔히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

: 수용성을 가지자. 받아들이자. 가지고 있던 기존의 생각을 버릴 수 있어야 한다

(p215)

당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시세열, 통계 같은

것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

(p368)

이제는 행복과 즐거움, 돈이 하나의 선상에 놓였다. 내가 좋아하는 투자를 잘하기 위해서

하는 노력이 주변을 도울 수 있게 만든다. 주변을 도우려는 노력하는 과정에서 성장의

즐거움을 느낀다. 성장의 즐거움에 돈이 나를 찾아온다. 투자를 하면서 내가 얻은 선순

환이다.

STEP6 논의할 점 (조모임 하시는 분들만)

무관심속에 썩어 가는 나의 돈을 이대로 썩힐 것인가? 돈을 자산으로 바꾸는 대책인 투자에 대해 논의해보자

-투자에 대해 관심을 갖게 된 계기, 투자 경험

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