[약장속의금은화]부동산투자 황금로드맵 독서후기

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자):부동산투자 황금로드맵

저자 및 출판사 :김원철/다산북스

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산투자 #수익률 #사이클링기법

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :10점 

1. 저자 및 도서 소개

:

2. 내용 및 줄거리

:

1장 황금숫자 4년에 100%

부동산 시장을 이해 하려면 4년에 100% 수익률이 가능하다 

부동산 투자의 속성 

부동산 시장은 일반적으로 동시에 오르고 동시에 내린다 그렇다고해서  딱 같은 날 오르고 같은 날 내린다는 뜻은 아니다 지금이 오르는 때라면 웬만한 부동산은 거의 다 오르고, 지금이 내리는 때라면 강남의

 부동산이라고 해도 내린다 

시차가 생기면서 , 특별히 저평가된 물건이 생기기도 한다 

우리는 그러한 시차를 이용하고, 시장에서 충분히 저평가된 물건을 찾도록 노력을 해야한다

그러나 이런 일은 쉽지 않기 때문에 일단은 내가 보유한 물건을 매도할 때, 충분한 수익을 낸 다음에 매도하는 방식 좋다 

부동산 저평가의 내용도, 성장성도 모두 다르다 

투자 수익은 대부분 이 두가지를 통해 얻을 수 있다. 하나는 저평가된 물건으 고르는 것이고, 다른 하나는 미래의 성장성이 높은 물건을 고르는 것이다 .

왜 4년이라는 기간을 설정 했는가 

4년이라는 시장은 내가 부동산 시장을 거의 30년 경험하면서, 그리고 이전 자료들을 검토하면서 내린 결론이다 

4년 정도 기다리다 보면, 좋은 부동산을 좋은 시기에 잘 골랐다고 가정 했을 때 투자 금액 대비 자금이 거의 2배가 되곤 했다 

4년이라는 기간은 실제로 사람의 심리와도 매우 깊은 연관이 있다 

일단 보통 사람들은 양도세가 일반과세가 되는 기간 인 2년은 잘 기다린다 

그래서 일반과세가 되는 시점이 되면 매도를 하고 싶어 하거나,아니면 완전히 반대가 된다 

즉 , 매도를 하지 않으면 그 때 부터 거의 관심을 끊게 된다

이렇게 관심이 멀어진 사람들이 다시 관심을 가지는 시점은 모든 대중이 부동산에 열광해서 신문에 매일 ‘부동산 가격 연일  폭등’과 같은 기사가 나오고 직장에서도 직원들이 모이기만 하면 부동산이야기를 하고, 커피를 마시러 거킾숍에 가든 밥을 먹으러 식당에 가든 꼭 어디선가 부동산 이야기가 들리는 시점이다.

만약 그 때 투자를 하면 어떻겠는가? 100% 안좋은 시기에 투자를 한 셈이다 

1차 목표가 투자 금액의 2배라는 점을 생각해 봐도 그렇다, 일단 투자 금액의 2배가 되는 기간이 언제일지에 대한 일반적인 통계가 4년이다 시장에는 세가지 국면이 있다 

강세장,하락장,약세장이다

이 중 가장 긴 기간은 약세장이고 가장 짧은 기간은 하락이다 

우리는 이 사이클에서 약세장과 가셍장의 초입 또는 중간 정도까지는 매수할 예정이다 그 외의 구간에서는 매수를 하지 않는다 

그 이유에 대한 시물레이션

1.강세장 초입에서 매입해서 4년을 보낸다, 강세장에서는 당연히 2배 이상 상승할 가능성이 높다 

2.강세장 중반에 매입해서 4년을 보낸다 강세장 중반이라고 하면 곧 최고조를 찍고 하락할 가능성이 있는 때다 그러하고 해도 완전히 하락장이 펼쳐지는건 아니기 때문에 매도 할 타미밍을 충분히 잡을 수 있다 

그리고 계속 강세장이 펼쳐지는 시점이기 때문에 4년이 지나니 않았어도 이미 그 이전에 2배의 수익을 달성 했을 가능성이 높다 

4년이라는 숫자를 고정적으로 생각해서는 안된다 시장이 지나치게 과열되었다는 생각이 들면 2년 만이든 3년 만이든 매도하는 쪽으로 방향을 선회해야한다 

3.약세장에서 매입해서 4년을 보낸다 약세장에서 매입했는데 그사이에 시장이 강세장으로 진이밯게 된다면 더할 나위 없는 최고의 투자가 된다 여러고민을 할 필요도 없이 그냥 보유만 하고 있어도 알아서 높은 상승이 이루어진다 

너무 오래 보유하면 수익률은 평균에 회귀한다 

순자산100% 규모는 되어야 4년에 100% 목표를 지키지 않아도 됨

시장의 상황이 계속 바뀐다는 사실 

포트폴리오를 자주 바꾸면 오히려 실수가 커진다 

1.부동산은 사고,팔 때 거래용이 상당히 크기 때문이다 

2.시간차의 문제다 물건을 매도한 뒤 바로 다른 물건을 매수하기가 생각보다 쉽지 않다

3.저평가된 물건을 고르는 건 생각보다 어려운 일이다 

4년에 100%목표를 달성하고 갈아타면 보유한 부동산에서 충분하 수익이 났기 때문에 별문제가 되지 않는다 

투자의 기본은 인내다

투자를 성공적으로 하기 위해서는 마음가짐이 매우 중요하다 

어떻게 보면 마음가짐이 전부라고 해도 과언이 아니다 

마음가짐에서 중요한 것은 인내다

‘인내’는 노력하면 만들어지는 기술이 아니다 계속 훈련 해야 하는 기술이다 

4년10%의 목표를 변경 해야하는 경우

1.목표를 일찍 달성한 경우 

2년만에 달성 한 경우 고펴악 여부를 파악해 매도 결정 

고평가 사례

1.강세장이 5년 이상 계속되었고, 여기를 가나 저기를 가나 부동산이야기를 하는 사람들이 늘 있는 때

2.개발 계획이 있어서 가격은 크게 올랏지만 현실적으로 매우 오래 걸리 것이 뻔한 계획

3..상식적으로 별로 선호하는 대상이 아닌데 갑자기 많이 오른 경우 

오피,나홀로 아파트,빌라 

2.갑자기 많은 자금이 생긴 경우 

매도한 자금+새로운 자금 합쳐서 다시 세팅하는 게 낫다 (세금 고려하여)

3.승산이 없다고 판단되는 경우 

투자초보자의 경우 진짜로 승산 없는 때도 있다 

고평가된 물건 매수 한 경우 

저평가가 도저히 해소될 가능성이 없는 물건을 매수했거나,상식적으로 투자 해서는 안될 물건에 투자 한 것 

실수 인정하고, 크게 손해가 나지 않는 선에서 빨리 매도하고 나와 다시 세팅 해야한다 

4.더 나은 대상이 없다고 판단되는 경우 

5.4년이 되었지만 100%의 수익이 나지 않은 경우 

2장 

첫 번째 황금 로드맵 

부동산 사이클링 기법 

2500만원씩 12년간 투자하면 20원이 된다 

평범한 사람도 가능한 놀라운 부동산 수익률 

20억원을 만들기 위한 조건 

1.매년 2500원씩 12년간 모을 수 있어야한다 

매년 정확히 2500만원이 아니라 해마다 조금 다를 수도 있고 , 금액 차이가 있을 수 있겠지만, 그 정도의 목표를 세우고 자금을 모아야 한다는 뜻이다 

목표 달성 전까지 어떤 상황이 와도 투자금을 꺼내서 다른 곳에 쓰지 않아야한다 

2.좋은 부동산을 고를 수 있는 능력을 갖춰 투자를 시작 해야하낟 

3.부동산의 사이클을 이용할 줄 알아야한다 

부동산 사이클 주기가 짧아지고 있다 

도곡렉슬 10년간 약세장이었는데 

래미안퍼스티지84형 기준 22년8월에 38.5억 고점 찍고 그 이후 계속 하락하다가 

23년12월 39.5 실거래 찍히면서 전고 돌파 했다 

가격이 계속 오르는 강세장의 상황 

강세장은 매수세가 매우 강한 상황이다

그에 비해 매도세는 약하다 

팔려는 사람이 별로 없다 

가격이 계속 오르기 때문이다 

이유는 두 가지다

시장에 공급 물량이 적고,유동성이 풍부해서다 

쉽게 설명하면 물건을 살 돈이 충분해서 물건을 사고 싶은데, 막상 물건을 별로 없는 상황이다 

공포감이 지배하는 하락장

강세장 이후에 오는 것이 하락장이다 

약세장 이후에 하락장이 올 수도 있는데, 장기적으로 성장하는 시장이라면 하락장은 약세장 이후 에는 오지 않는다다 

약세장 이후에 하락장이 온다면 시장이 완전히 무너지는 꼴이기 때문이다 

그래서 하락장은 일반적으로 강세장 이후에 오는데 가장 큰 이유는 강세장에서 거품이 만들어졌기 때문이다 

금융정책으로 언제든 유동선은 줄어들었다가 커졌다가 할 수 있고, 약세장과 흐름이묘하게 비슷하다 

부동산 사이클을 정확히 알아보는 법 

강세장을 알아보는 법 

첫 째, 약세장이 3년 이상 지속된 경우 

약세장 기간을 충분히 거치지 않았는데 강세장이 오는 경우는 없다 약세장은 최소3년 이상 보내야 한다 

일반적으로 5-7년인데 점점 단축되는 추세다 

약세장이 3년이 지났다면 강세장으로 전화되는 건 아닌지 촉각을 곤두세울 필요가 있다

둘째, 가장 대표되는 단지부터 가격이 오른다

강세장 초기에는 부동산 시장에서 가장 대표되는 단지부터 가격이 오른다 물론 약세장서도 부동산 가격이 전혀 오르지 않는게 아니라 대표적인 다니즌ㄴ 꾸준히 오르기 때문에 강세장이 시작되면서 오르는 건지, 약세장 가운데서 오르는 건지 구분되기 힘든 부분이 있다 상승정도를 보면 파악 가능하다 

강세장에서는 뉴스거리가 되는 경우 

셋째,몇 년간 지속적으로 전세가가 상승한 경우

전세가의 상승은 결국 매매가의 상승을 부추긴다 전세가가 지속적으로 상승했다는 것은 공급이 부족하다는 뜻이기도 하다 

전세 수요자들이 언제든 매매로 돌아설 준비를 하고 있다는 것을 의미한다 

이런 에너지가 모아졌다면 강세장이 펼쳐진다 

넷째, 상당기간 신규 공급이 없을 때

다섯째,대중이 매수할 여력이 있을 때

금리가 낮아지고,규제가 거의 없어지고 정부에서 매수를 권장하는 분위기 조성 

거의 모든 사람이 부동산을 매수하기 매우 ‘쉬운’수준이다 된다 

당장 매수 안하더라도 마음만 먹으면 얼마든지 부동산을 매수할 수 있는 여건이 만들어 진다 

하락장을 예측하는 법 

첫째, 어딜 가나 사람들이 부동산 이야기를 하는 경우

하락장이 오는건 결국 강세장에서 거품이 만들어졌기 때문이다 거품을 알아보는 가장 중요한 지표는 결국 사람들의 행동이다 이 때 아무 커피숍에나 들어가도 한두 팀은 꼭 부동산 이야기를 하고 있다 

둘 째,정부가 비합리적이라고 할 정도로 과한 정책들을 몰아붙이는 경우 

oecd 국가중에서 이러헥 높은 취득세를 내는 경우는 없다 

셋째,소액투자가 매우 활성화된다 

넷 째, 지방 구서구석까지 투자를 한다 

중심지 아닌 가격이 올라 투자를 하는 경우 

하락장이 시작되면 빠르게 가격이 떨어진다 

트리거로 작용하는 요인으로는 금리 인상,갑작스러운 경기 쇠퇴,해외발 위기 

약세장 알아보는 법 20%만 하락해도 투자금액을 전부 날리는 수준인데다가,이자부담까지 2배로 늘어난다면 공포감과 고통의 정도는 상상하기 힘들정도다, 결국 손해를 감수하고 눈물의 처분을 할 수박에 없다 

이렇게 손해를 보고라도 물건을 처리하는 사람들이 모두 정리되면 이제 남은 사람들은 모두 버틸만한 사람들이다 

이제 더이상 눈물의 땡처리물건이 나오지 않는다 

일반적으로 최고가대비 30%수준이다 하락이 마무리되면 거래가 뜸한 상태로 들어가게 되는데 그 기간은 1년,길면2년 정도 이어진다 

첫째, 상승세가 핵심지역과 핵심단지에 국한된다 

강세장 때와 마찬가지로 주변으로 퍼쳐나가기도 한다 이 속도가 매우 느려서  촉각을 세우지 않은 사람은 알아차리기 어려운 때이다

반대로 부동산 공부를 하는 사람들에게는 가장 매수하기 좋은 때이다 

둘째,부동산은 안 좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룬다 

부동산은 실물이고, 필요로하는 사람들이 언제나 많기 때문에 영원히 하락 할 수는 없다 

가격이 그대로여서 안산 사람은 위로 받는 시기 

수요가 많이 몰리는 물건은 계속 조금씩 오르는 시기 

샛째,참여 인원이 제한적이다 

약세장에서는 대중이 참여하려 하지도 않지만, 참여할 여력이 되는 사람도 많지 않다 

강세장에 다 물려 있어서 누가 매수 하겠는가?

하지만 순환 하기 때문에 초년생,강세장에 참여하지 않았거나 강세장 끝자락 잡지 않은 사람들 

넷째, 강세장과 하락장이 일시적으로 나타난다 

약세장에서 일시적으로 강세장과 하락장이 나타나는데 이것을 시장의 흐름이 바뀐 것이라고 착각해서는 안 된다는 것이다 

약세장도 큰 흐름의 변동이 있을 수 있다

일시적인 하락요인

30% 까지 하락하면 사람들의 공포가 극에 달하는데, 이때의 공포는 생존에 대한 공포다 이렇게 가다가는 죽을지도 모르겠다는 공포를 느끼고, 죽기보다는 손해를 보는 편이 나으니 손실을 보고 매도한다 

죽을 만큼 상황이 아니라면 그다음으로 싫은 ‘손해 보는 일’만은 하고 싶지 않기에 버티게 된다 

약세장에서 다시 한번 충격이 오면 어떻게 되겠는가?상당히 많은 사람이 다시 생존의 공포에 빠지게 된다 죽을지도 모르겠다는 생각이드 사람들이 생겨난다 그래서 손해를 보고 매도하는 사람이 생긴다 

그러면 가격은 하락한다 

그러나 곧 똑같은 메커니즘으로 하락이 멈춘다 손실은 피하고 싶기 때문이다 

 도저히 견딜 수 없는 사람들이 1,2차로 걸러진다 이 상황에서는 추가로 계속 매물이 나올 수 없다 

부동산 사이클링 기번 실천하기 

비과세 전략을 이용하라 

일시적 1가구 2주택 비과세 특례조건

1.기존 주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규 주택 구입

2.기존 주택 보유 기간 2년 이상 경과

3.신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도  

실패를 감안해도 수익은 충분하다

첫째, 50%실패 했을 때

절반만 성공한 경우 

20억원 목표로 했지만 매번 성공 못 했으니 8-12억원

2500만원 매년 모으면 3억원이되고, 종잣돈 까지 합쳐서 3.5억 이자가 붙었다 해도 4.0억이다 절반의 실패를 해도 2-3배 결과가 나오는데, 이 결과만 해도 대단하지 않는냐 말이다 

둘째, 목표 달성률이 80%

14-16억 달성 

셋째, 목표 달성 기간이 지연될 때

매년2500만원 모으는일이 쉽지 않다 살다보면 변수가 생길 수 있다 

매도가 지연 되면 14년이나 16년 걸릴 수도 있다 

16년 저축으로 4억 밖에 만들 수 없는데 돈을 5배나 더 불린 것인데 이것도 충분하지 않은가?

제 때, 매각 못 한 경우 다음 사이클 기다리면 된다 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:해당 책은 부동산투자에 대해 전반적인 것을 담은 책이다 

사이클에 대해 구체적으로 적혀져 있는데, 내가 겪은 상승장-하락장-약세장-상승장이 책에 담겨 있어서 손품,발품 팔면서 지낸 시간도 겹쳐져 더욱 이해가 잘 됐다 

사람의 심리도 더불어 적혀 있어서 사이클에 담긴 사람의 심리도 다시한번 더 복기 할 수 있었다 

하락장 당시만 해도 단지분석에서 얼마나 올랐는지를 봤는데, 현장에서는 호가와 실거래의 가격차이가 컸다

고금리 등 복합적인 요인으로 하락장이 바람이 불자 너도나도 자금 마련과 버티기 어렵자 너도나도 호가 대비 몇천씩 내려서 팔기 시작했다 

그 마저 거래가 안되자 일주일 사이 억대로 매전이 떨어지면서 전국이 평균 30% 이상으로 떨어졌다

부동산투자하면 망한다 

현재 12억 오른 올파포도 건국이래 최악의 미분양이라고 연신기사에 나올 정도 였으니 말이다 

전세가가는 떨어져서 투자금은 아쉽지만,자금 여력 되는 사람이나 내 집 마련으로는 최적기다 

이후 정부에서 특례보금자리론, 신생아 특례보금자리론 등 부양책이 속속히 나오고,

이정도 가격이면 싸다 생각 하는 실수요,투자자가 움직이면서 다시 반등 하였다

서울은 약하락 ,보합을 겪다가 상승장으로 갔지만 여전히 절대적으로 싼 급지도 있다 

토허가로 묶였지만 여전히 실거주에게는 좋은기회라고 생각 든다

지방은 상급지 안에서 그 안에서 좋아하는 최상 단지들 위주로 움직였고,

공급 부족한 전주가 실수요,전세수요,투자자 모두 참여 하면서 먼저 상승장으로 갔다

이어서 울산이 따라갔고 

 투자자들의 무덤이라 불리던 부산,대구 큰형님들이 공급부족, 서울 ,수도권 규제로 인해 

서서히 온기가 퍼져 나가고 있다 

돈이 있다면 , 부산,대구,수도권에 투자를 하고 싶지만 

나의 부족함으로 1호기에서 수익을 보지 못해 2년 더 전세 셋팅을 하기로 했다

하지만 책에서 이야기 한 것처럼 

시간이 지연 될 뿐 가치 대비 싼 물건을 샀기에 

내가 원하는 수익률의 근사치는 도달할거라 생각 든다 

투자자는 복기를 하고, 대중은 후회한다를 이번에 배웠기에 

아쉬움 복기를 통해 개선했기에 2호기는 더 나은 투자를 했다 생각 한다 

가치대비 싼 물건을 사는 것에 집중하면서

현 시점 내가 어떤 사이클에 매수 하는지도 고려하면서 향후 투자에 적용하도록 해야겠다 

(그래야 다음 투자 시뮬레이션을 돌려 볼 수 있으니까)

5.bm

투자자:12월 복기 및 계획 (향후 투자 시나리오 3개 작성 )

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

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