관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요! 느리지만 행복한 거북이 투자자가 되고 싶은 동구님 입니다.
25년 12월에는 흐트러진 독서 습관을 다잡고, 기본기를 다시 복습하기 위해 열중반을 수강하게 되었습니다.
22년 이후 3년만에 수강하게 된 중급반 과정…
지난 22년 기억이 너무나 좋았고 독서에 몰입했던 시간이 지금까지 저를 버티게 해준 만큼,
이번에도 잊지 못할 과정과 한층 변화된 모습으로 채워나가길 기대해 봅니다.
이번 1주차 강의는 밥잘사주는부자마눌 튜터님이
‘절대 잃지 않고 10억 버는 투자의 원칙’이라는 가슴벅찬 주제로 강의를 해주셨는데요,
투자를 실행하고 나서 다시 들어도 역시나, 진심으로 와닿는 이야기들이 가득했습니다.
이를 잘 기록해 남기고자 후기를 작성합니다.
[1] 평범한 월급쟁이가 현 시장에서 할 수 있는 현실적인 행동
=> 할 수 있는 투자로 자산시장을 따라잡는다. 우리의 목표는 자산을 쌓고 불리는 부자가 되는 것.
현 시장에 필요한 행동은 돈이 적어도, 규제가 나를 막아도 어려움을 헤쳐 나갈 다짐과 용기를 통해 앞으로 나아가는 것이다.
적용점 : 할 수 없는 투자를 아쉬워 하지 않고, 지금 내가 할 수 있는 최선의 투자를 이어나간다. 그리고 자산을 불려나간다.
[2] 앞으로는 전고점을 넘어선 것들을 두고 비교평가 해야 할 시기가 올 것.
=> 가치가 같은데 더 싼 게 있는지, 가격이 같은데 더 좋은게 있는지 면밀한 검토가 필요하며 비교대상이 많을 수록, 가치를 더 잘 알수록 비교평가가 정교해진다.
적용점 : 아파트 투자자의 무기는 아는 단지가 얼마나 많은지이다. 다가올 대세 상승장을 대비하기 위해 비교평가 대상을 최대한 많이 늘려 정교한 비교평가를 하도록 준비해야 한다.
[3] 사고나서 오른다고 좋은 투자를 한 것이라 할 수 없고, 사고나서 오르지 않는다고 안 좋은 투자를 한 것이라 할 수 없다.
=> 가치대비 가격이 어떠한 수준인가를 끝없이 대입시켜 투자에 적용시켜야 한다. 사고나서 바로보는 성적표 기준으로 투자를 판단하지 말고, 땅의 가치가 있나?/건물의 가치가 있나?를 기준으로 내가 투자한 물건의 가치를 제대로 이해하고 그에 맞게 후속조치를 이어가야 한다.
적용점 : 투자하고 바로 성과가 나오길 기대하지 말자. 혹여 비교하던 대상이 먼저 오르더라도, 내가 투자를 결정지은 과정을 복기하고 그에 대한 확신을 바탕으로 결과가 나올때까지 차분하게 기다리는 습관을 들이자.
[4] 수익률의 진짜 의미
=> 투자금을 최소화해서 수익률을 높인다는 개념보다는 투자금 대비 수익이 충분한지 여부.
보유한 투자금으로 충분한 수익을 낼 단지를 투자하면 된다. 돈을 벌려고 달려드는게 아니라 원칙을 지켜 꾸준히 투자하면 따라오는 결과.
적용점 : 낮은 투자금으로 큰 수익을 얻기 위해 수익률에 집착할 필요가 없다. 내가 투자하는 비용 대비 기대되는 수익이 적정한지 여부를 감정 지우고 드라이하게 판단해보는게 중요. 원칙을 기준으로만 판단한다.(여기 1,000만원이면 투자할 것 같은데 2,000만원은 벌지 않을까???--금지)
[5] 보유한 돈이 적고 연간 저축액이 평범하다면, 할 수 있는 소액투자를 하고 돈을 뭉쳐 굴리면서 점차 팔지 않아도 되는 우량자산으로 바꿔가야 한다.
=> 돈이 적을 수록 바짝 쫓아가면 된다. 가지고 있는 돈은 거들 뿐, 앞마당이 늘고 경험과 실력이 쌓이면 규제지역의 여부와 상관없이 좋은 투자를 할 수 있는 투자자가 된다.
적용점 : 내가 가진 자본 안에서 최선의 선택을 이어나가고, 불리는 투자를 통해 우량한 자산을 매입하면 된다. 그리고 아는 지역과 실력이 늘어나면 자연스레 규제와 상관없이 투자를 이어나갈 수 있음을 기억하자.
[6] 리스크를 바라보는 자세
=> 리스크를 검토하라는 것이 ‘리스크 없는 곳만 투자한다’는 뜻이 아니다. 그리고 특정 시기에만 공급이 있거나, 투자지역 공급은 적정하고 하위 지역에 입주가 많은 경우는 리스크를 기회로 삼을 수 있다.
적용점 : 리스크 없는 투자는 없다. 그 리스크가 감당 가능한지, 실제 리스크보다 큰 리스크로 인식이 되어있는지 배운대로 판단해보고, 이를 기회로 삼을 수 있는 실력을 갖춰야 한다.
[7] 망하지 않고 살아남는 투자법
- 잔금 대응 안되는 매물은 투자하지 않는다.
- 무리한 전세가를 고집하여 높게 세팅하지 않는다.
- 더 좋은 걸 사고 싶다는 욕심을 제어하고, 대출로 투자하지 않는다.
- 전세금 상승은 5% 정도로, 높게 받아 무리한 재투자를 하지 않는다.
- 감당 가능한 규모로 자산을 운용한다 (짧은 시기에 여러채 매수 X)
[8] 투자할 아파트의 가치를 안다는 것
- 부천은 수도권에서 얼마나 좋은 지역이지?
- 상동은 부천에서 사람들이 얼마나 좋아하는 동네지?
- 라일락OOOO은 주변 단지들하고 비교했을때 사람들이 좋아하는 곳인가? 우선순위는?
- 아!OOOO은 가치가 이정도 되는 단지구나!
이 순서로 가치를 파악하고 말할 수 있도록 임장하고, 단지분석에 내 생각을 적어야 한다.
매물도 충분히 본 후 정리해야 진정한 나의 앞마당. 시간이 걸리더라도 다 마무리 해야한다.
적용점 : 중도에 다른일이 끼거나 기간이 뜨더라도, 그 지역을 가치를 파악하는 프로세스로 다 이해하도록 마무리 해야 한다. 잘 마무리 하지 못했다면 다시 가서 둘러보고, 이를 보완하여 채워넣자.
[9] 매물을 찾을 때 사장님 브리핑만 듣고 오지 말고 그 매물을 어떤 조건으로 만들면 투자가 가능한지 역으로 고민해봐야 한다.
- 단지 최근 실거래 최저가 확인하고 조정 폭 정하기
- 월세임차인 이사여부, 이유 등 확인하기
- 매도인이 얼마나 팔고싶어 하는지, 왜 안팔리고 있었는지 확인하기
- 전세 재계약 가능 여부 확인
- 계약 중간에 월세를 전세로 전환할 수 있는지 확인
적용점 : 물건 속으로 딥하게 들어가서 봐야한다.(깊숙히 찔러라!) 그렇게 들여다보고 투자하지 못한다 해도 결론에 모의투자로 기록하자. 그래야 실절적 투자사고를 개발하고 숙련시켜 실전에 적용할 수 있다.
[10] 진짜 투자자가 하는 최고의 투자
=> 투자 기준에 맞는 것 중에 가장 좋은 가치를 선택한다. 살 수 있는 조건을 제시하고 조건 수락에 따라 1등 물건이 달라진다. 즉 최고의 좋은 단지나 완벽한 1등을 찾는게 아니라, 투자원칙에 맞는 상위후보 중 가격과 세팅 조건이 유리한 것을 선택한다.
적용점 : 찐 투자자는 특정 단지만 투자하려 하지 않는다. 스트라이크존을 설정하고, 그 안에서 나에게 가장 유리한 조건으로 매수할 수 있는 물건을 매수한다. 스트라이크존을 넓히면 타율도 올라간다!!
[11] 월급쟁이가 30억을 벌려면
=> 수도권투자, 지방투자 2가지 모두 할 수 있어야 한다. 하나로만 하면 목표 달성이 어렵거나 아주 오래 걸릴 것.
10:5:4:3:1의 법칙대로 결국 실행횟수를 늘리면 투자를 잘 할 수 있다.
적용점 : 수도권이나 지방투자 중 내 상황에 맞는 한가지만 하려고 편안하게 생각하지 말자. 30억으로 가는 길은 멀고도 험하고, 그에 대한 성공 여부는 얼마나 많이 시도하고 도전하느냐에 달려있다.(10번 도전에 1번 성공하면 된다)
[12] 규제 안에서도 투자하는 사람들의 특징
- 실입주, 월세낀 물건도 보고 확인한다.
- 최대한 많은 사장님을 만나고, 거절에 익숙해진다.
- 효율을 먼저 점치지 않는다(중요!)
=> 매물 안으로 깊숙히 들어가라. 궁금하고 거래성사에 필요한 것은 물어보고 점차 좁혀 나가라. 그렇게 내 조건을 받아들일 1명의 매도자, 1명의 부동산사장님을 만나면 된다. ‘어떤 조건이 되면 거래할 것인지’를 당당히 밝혀라. 이것은 소비가 아니라 거래다.
적용점 : ‘소비가 아니라 거래다.’ 그리고 거래 당사자인 나는 나의 입장과 조건을 제시할 자격이 있다. 효율을 생각하지 말고 단 1명의 매도자, 단 1명의 사장님을 만날때까지 이어가면 된다.
[13] 투자자에게 복기란
=> 투자자는 투자 후 시장의 복기를 통해 가장 많이 성장한다. 투자 인사이트는 투자 후 시장의 결과를 보는 과정에서 생기는 것이다.
성장을 위한 복기
- 매수 과정에 대한 복기(임보, 과정의 밀도, 리스크, 당시 마음)
- 비교 단지와의 차이는? / 모르고 지나치거나 넘어갔지만 큰일날만한 리스크는? / 앞으로 가져야할 장점과 보완할 아쉬운점 파악
- 더 성장하는 마음으로 오답노트 작성 (반드시 과정과 결과를 분리하여 작성)
적용점 : 투자 후 복기에 대한 것을 미루고 있었다. 진짜 성장하는 과정은 투자 후 복기임을 인지하고, 그 간 해오지 못한 투자 복기를 다시 정리해보자.
<단 하나의 적용점>
0~3호기 물건들을 과정과 결과로 분리하여 각각 글로 정리하며 복기해보도록 하겠습니다.
(열반중급반 종강 전까지!!)
