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[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요, 괭이부리말입니다!
요즘 서울을 비롯해 부산·울산 등 일부 지역에서는 1,000세대 이상 대단지에 전세 매물이 0건인 곳을 심심치 않게 확인하실 수 있습니다.
혹시 이런 생각을 해 보신 적 있을까요? 신규 입주가 부족한 건 알겠는데.. "신규 입주가 없다고 꼭 기축 전세가 부족해지는 게 당연한 걸까? 만기되면 수요도 1개 늘지만 공급도 1개 늘어서 똑같아야하는 거 아냐?" 이 질문을 깊이 고민해 보면 전세 시장의 구조가 조금 더 명확하게 보이기에 같이 한 번 살펴보면 어떨까 합니다 ^^ 3분 안에 정리되시도록 작성 하였습니다 ❤️
신규 입주가 없을 때 기축 전세가 부족해 지는 이유
[ 1 ] 세대수의 증가 (= 전세 수요의 증가)
대부분의 지역에서 인구는 줄어 들고 있지만 핵심지 세대수는 여전히 증가하고 있습니다.
- 결혼
- 이혼
- 독립
- 타지역에서 전입
이런 움직임은 모두 신규 전세 수요로 연결됩니다.
초기 자본이 부족한 신규 세대는 매수보다 전월세를 선택하기 때문입니다.
예) 자기자본 1.5억. 서울 직장 맞벌이 부부 세후 소득 700만원.
- 매수 : 자기자본 1.5억 + 주담대(원리금 상환) 4.5억 → 6억 아파트 매수(서울 외곽 구축 59)
- 전세 : 자기자본 1.5억 + 전세대출(거치식) 5.5억 → 7억 아파트 전세(서울 중심 신축 59)
선택지가 이렇게 차이가 난다면.. 신규 세대의 전세 선호 경향은 충분히 이해가 됩니다.
[ 2 ] 생애 주기에 따른 정주기간 변화 → 전세 수요의 ‘질적 변화’
임차인이 만기 때 선택할 수 있는 건 3가지 입니다.
① 같은 집에 전세로 stay
② 다른 집에 전세로 move
③ 다른 집을 매매로 move
신혼 시기에는 비교적 쉽게 이사합니다.
하지만 아이 초등학교 입학 시점이 되면 상황이 완전히 바뀝니다.
- 학군
- 생활 인프라(학원, 소아과, 몰)
서울 내에 이 조건을 맞출 수 있는 지역은 사실상 한정적입니다.
- 동북권 : 길음뉴타운
- 서북권 : 아현뉴타운
- 서남권 : 목동신시가지, 신도림
- 동남권 : 좋은 생활권 많지만 수요 자체가 압도적이라 한정적
학부모님들이 원하는 아이 키우기 괜찮은 지역의 물건은 제한적이고, 한 번 세입자가 들어가면 그 물건은 6년간 시장에 나오지 않는 물건이 됩니다.
[ 3 ] 시장 분위기
(전세 수요가 매매 수요로 전환되는 불장은 짧다)
불장에서는 전세 수요가 매매로 전환되며 기축 전세 공급이 늘어나는 반사 효과가 있습니다. 하지만 이런 불장은 상대적으로 짧은 시기입니다.
나머지 대부분의 시기에는
- 기존 전세 → 다시 전세 선택
- 신규 진입자 또한 전세 선호
그 결과 전세 수요는 대부분의 시기에 늘어나게 됩니다.
정리하면, 전세 수요는 불장을 제외한 대부분의 시기에 증가하며, 사람들의 수요가 모이는 지역의 기축 전세 물건은 6년 잠김 효과로 (신규 투자가 일어나지 않으면) 줄어들게 됩니다. 그래서 늘어나는 전세 수요만큼 신규 공급이 이뤄지지 않는다면 전세가격은 상승할 수밖에 없게 됩니다.
그렇다면 우리는 어떤 선택을 해야 할까?
저는 “내집 마련 한 채는 미루지 않았으면 좋겠다”는 말씀을 드리고 싶습니다.
내집이 없는 상태에서 시장이 2년·4년 지나면
- 오르는 전세가를 감당하지 못해 출퇴근이 먼 지역으로 밀려나거나
- 지역을 옮길 수 없다면(초중등 자녀가 있다면) 신축에서 구축으로, 계단식에서 복도식으로 상품성을 후퇴시키는 선택을 할 수밖에 없습니다.
특정 시점을 맞춰서 크게 벌겠다는 목표가 아니라 ‘우리 가족의 주거 수준이 나빠지는 최악의 상황을 피하는 것’이 우선적인 기준이 되어야 합니다.
2026년에는 최소한 내집마련 1채를 목표로 시작해 보셨으면 합니다.
읽어주셔서 감사합니다!
모두 따뜻한 연말 되세요!
