4고 8고 성장하고 40억 벌조 -다산잭슨- 월급쟁이 부자로 은퇴 하라

1장 왜 투자를 해야 하는가 

#투자의 이유 

만양 당신이 나처럼 평범한 가정에서 태어나 맨손으로 시작한 사람이라면 , 지금 행동 하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는것 이 현실적이다. 돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라 , 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자 해야 한다. 나는 이런 생각으로 투자에 임했고 그래서 때론 어려운 일이 있었음에도 좌절하거나 포기 하지 않고 꾸준히 투자를 이어올 수 있었다. 

2장 당신과 돈이 가야 할 방향

#직장인 투자자의 돈 흐름 

직장인의 비근로 소득 창출 6단계 

1단계: 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다. (시간 ↔ 근로 소득 교환 )

2단계: 소비 자산에 대한 지출을 최소화 한다. (절약)

3단계: 남은 돈을 모은다. (자본화)

4단계: 모은 자본으로 생산 자산을 산다. (투자)

5단계: 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다.

6단계: 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다. (비근로 소득 확보)

#왜 부동산 을 투자 대상으로 선택한 것일까?

이유는 투자를 처음으로 접하는 사람 뿐 아니라 , 이미 부동산이나 주식에 투자해 본 경험이 있는 사람이라고 해도 , 다양한 생산 자산과 그 특징에 대해 파악해 둘 필요가 있다. 힘들게 일해서 번 돈을 투자할 대상에 관한 정확한 이해와 기준도 없다면, 투자가 조금만 힘들고 원하는 대로 일이 풀리지 않을 때 , 포기할 가능성이 크다. 꾸준한 투자를 위해서라도 반드시 생각해 보길 바란다. 

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 

#집값도 할인이 된다. 

이 과정에서 배운 것도 많았다. 애초에 가격 조저을 마친 후 계약서 를 써야지 , 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며 , 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다. (하마터면 계약이 깨질 뻔했다. ) 좋은 결과가 있었기에 이렇게 소개할 수 있게 되었지만, 사실 그때 나의 행동은 정말 아마추어 같았다. 당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼쓰는 아이처럼 굴었다. 그 아파트 에는 월세 임차인이 살고 있었지만, 만약 매도가 거주 중이었다면 , 계약 이후 에 전세 임대를 위해 집을 보여줘야 할 때 비협조적인 상황을 만들 수도 있었다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다. 

#저 평가 부동산을 보는 안목 

당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면 , 부동산 의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 

문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며 , 그래서 열심히 공부해야 한다. 

비교 대상이 많을 수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데 , 두 군데 보다는 세 군데 , 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰 을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다. 

#수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트 

#입주 물량 VS 입지 

해당 지역의 입주 물량은 정말 중요하다. 다만 나는 비교적 안정적인 현금 흐름을 가진 데다 맞벌이를 하는 직장인이기에 , 투자 를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량 보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 

가치 대비 저렴한지, 그렇다면 얼마나 싼지 에 집중하는 것이다. 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면 , 저평가 된 상태라도 투자 대상에서 제외한다. 투자금 회수와 시세 차익 실현에 너무 오랜시간이 걸리고 , 최악의 경우 돈을 잃을 수도 있으니까. 다만 투자대상이 확실히 저평가되어 있고 , 주변 입주 물량 또한 단기간 에 정리될 것으로 보인다면 , 2년 뒤 한 차례 정도 역전세 가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 

4장 성공 투자를 위한 필수 지식 

#돈은 없지 않다.

만약 당신에게 투자할 마음은 간절하나 당장 투자에 활용할 돈이 없다면 , 현재 의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액 을 늘리는 것과 동시에 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치 하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다. 일반 직장인의 경우 첫 번째 방법만으로는 충분한 종잣돈을 마련하기 힘들 것이다. 반면 두 번째 방법만으로 돈을 모아 투자를 한다 해도 , 몸에 절약하는 습관이 배어 있지 않다면 지속해서 가계를 운영하는 데는 어려움이 따를 수 있다. 무엇보다 자본을 재배치 하는 방식으로 종잣돈을 마련해 투자를 감행하는 것은 절약으로 종잣돈 을 마련해 투자하는 방법에 비해 리스크가 크다. 따라서 투자를 하기 전 심사 숙고 해야 한다. 자본 재배치 를 통해 마련한 돈을 잃을 경우 , 월세가 아니면 거주 조차 불가능한 상황이 될 수 있기 때문이다. 따라서 성공적으로 투자를 실행 하기 위해서 이두 가지 모두를 잘 이해하고 활용 해야 한다. 

내가 이사를 통해 자본을 재배치 하는 방법으로 투자금 을 마련 한 건. 투자를 준비한 지 9개월 쯤 지난 시점이었다.

깔고 앉아 있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에 , 나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한 의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50면 이상의 투자 동료들을 만났으며 , 그들에게 신뢰감 을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께 하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 

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노파심 에서 한 번 더 이야기하자면 , 자본 재배치 를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라 , 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선 되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

#지키는 것도 중요하다. 

내가 투자한 주택에 역전세가 발생 할 경우 실제 어떤일이 벌어질 수 있는지를 구체적으로 예상해 보는 것이 좋다. 

그것이 리스크 의 실체 이고 이를 알아야 준비도 제대로 할 수 있을 테니 말이다. 

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그렇다면 이러한 리스크는 어떻게 준비 하고 대응 해야 할까 ? 현금 , 즉 유동성 을 확보 해야 한다. 

당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도 , 현금을 동원할 방법을 마련 하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당 한다. 이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용 대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기 도 하다. 매우 중요한 이야기 이니 꼭 명심하길 바란다. 

#절대 무너지지 않을 리스크 관리법 

첫째 , 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 

둘째 , 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근 한다. 기존주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급이다.

셋째 , 마이너스 통장이나 신용 대출 등으로 현금을 확보한다. 인플레이션 을 감안 하면 무조건 현금을 쥐고 있는 것이 능사가 아니다. 같은 이유로 은행 통장보다는 부동산에 저축 하는 것이 장기적으로 볼 때 개인의 재정에 훨씬 유리하다고 생각한다. 하지만 , 그렇다고 해서 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 동원해서 부동산에 투자해서는 안 된다. 그렇게 투자할 경우 일시적 전세가 하락장세가 펼쳐질 때 , 하락한 만큼의 전세금을 마련하지 못해 큰 어려움 을 겪을 수 있다.  

넷째, 세재 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용 으로 등록하는 임대 사업자라고 해도 , 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다. 

2018년 말 기준 , 수도권의 입주 물량은 절정으로 치달았다. 점차 감소하긴 했지만 , 상당수 입주 랠리가 2020년 까지 이어졌다. 그러나 기억해야 할 것은 당시 주택 건설 인 .허가 건이 확연히 줄어들었다는 사실이다. 이는 분양 불량이 줄었다는 뜻이다. 이렇게 되면 지역에 따라 다소 편차가 있긴 해도 , 공급 물량이 다시 방향을 바꿔 감소한다. 이러한 이유로 수도권 부동산 의 전세가 하락이 장기적으로 지속되지 않을 것이라는 전망이 나오는 것이다. 

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명심하라. 인생은 길고 , 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며 , 리스크 는 반드시 존재한다는 것을 리스크 에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져 내릴 수 있다. 

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 

#확실한 투자 기준 세우기 

리스크 가 감당할 수 있는 수준인가? 라는 기준은 , 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져보라는 것이다. 예상되는 위기란 크게 두 가지다. 첫째 는 매매한 아파트 의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우 , 둘째 는 임대는 순조롭게 놓았으나 2년뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우다. 이 둘을 감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해 보라. 

#임장 전 지역 조사 하기 

-가격-

다만 , 부동산 중개인 과 통화할 때는 다짜 고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해 줘서 전화 해본것처럼 묻는게 좋다. 중개인 입장에서도 얼굴 한번 본 적 없는 사람의 전화에 친절하게 이것 저것 설명해 줄 이유가 없다. 또 먼저 자신을 투자자라 소개할 경우에는 간혹 중개인이 계약을 성사시키고자 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제 보다 높게 브리핑 하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 매수를 결정하기 전에 , 해당 단지 의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다. 

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면 

#꾸준함 >실행 >결심 

어떻게 하면 ‘꾸준함’ 이라는 무기를 장착할 수 있을까? 나는 단기 에너지인 ‘의지력’ 을 장기 에너지인 ‘꾸준함’ 으로 바꾸려면 , 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다. 나는 본래 의지가 강한 사람이 아니다. 투자를 하면서도 너무나 지쳐 포기 하고 싶은 순간들이 자주 찾아왔다. 조금만 힘들어도 , ‘하루만 쉴까?’ ‘일주일만 놓아볼까?’ ‘한 달 정도 잠시 마음을 추스르는 건 어떨까?’ 같은 생각이 내 머릿속에 어김없이 들어찼다. 하지만 그런 생각이 들 때마다 가족의 얼굴이 떠올랐고 , 어느덧 나와 함께 같은 곳을 바라보게 된 친구들도 생각났다.

투자 동료들은 때론 내게 긍정적인 자극이 되기도 했고 , 힘들 땐 위로자 가 되기도 했으며 , 내가 겪고 있는 어려움에 실질적인 도움을 주기 도 했다. 시간이 흐르면서 투자 후배들이 늘어나자 그들에게 부끄러운 모습을 보이지 않기 위해서라도 더욱 노력하게 되었다. 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.

깨달은 점 ( 책을 읽고 느낀 점 )

물건 을 확인 하러 임장 을 가면 , 온전히 물건 의 상태만 집중하였던 나의 행동 , 매도자 가 팔려고 하는 이유 와 상황을 파악하고 나의 협상에 이용하려고 노력하지 않았던 과거 거래 경험 을 토대로 , 아쉬운 점 을 확인 하였다. 저자 의 글중에 “ 나는 당시 매도자 가 거주하고 있던 s아파트 를 둘러보고 나오면서 물었다. ” 저, 혹시 이사는 언제쯤 으로 생각하고 계세요?" 네 0월 0일 에 이사 하려 고요 " 라 고 대답하는 매도자 의 표정이 걱정스러워 보였다. 이 글 에서 매도자 의 상황을 빠르게 판단하여 , 협상 시 유리한 방향으로 매수 할수 있었던 사례를 통해서 , 다음 투자 가 이뤄 질때까지 앞마당에서 항상 매물을 확인 할 때 , 매도자 의 매도 이유 와 상황 까지 판단하는 습관 을 지속적으로 행동하자!

느낀 점 

개인적으로 이책 이 가져다 주는 의미는 나에게 상당히 크다. 1호기 투자 전 많은 앞마당 을 만들고 , 지역과 지역을 비교 하며 , 단지 의 가치를 판단 하고 , 수없이 비교 평가를 하였고 , 매물중 가장 조건 좋은 물건을 투자 하였다. 그래서 나는 투자 물건 이 당시 상황에서 는 최선의 선택 이었다고 생각 하기에 , 현재도 불안함이 없다고 말할수 있다. 다만 아쉬운 점 은 비교 평가를 해서 저평가 라는것 을 알았다고 하더라도 내가 , 책의 저자가 이야기 한 내용 중 매수 이후 지킬수 있는 투자를 하였는지 다시 곰곰히 들여다 보았다. 바로 공급 물량 의 정확한 파악 을 하지 않았던 것 , 물론 지역의 입주 물량 을 적정 수요량 대비 하여 , 2년후 상황 판단 은 하였지만, 조금더 세밀하게 체크 해야 할 부분 을 간과 하고 있었던 것이다. 전세 임차인 과 계약 만료 시점으로 신축 대 단지 하이브랜드 의 입주 물량이 발생 하는것 으로 입주시기에 일시적으로 그 해당 입주 물량의 주변 전세 가격이 하락 할수도 있겠다 라는 점이다. 지역 전체 의 전세가격이 휘청할 만큼의 입주 물량은 아니더라도 , 내가 투자 할 단지 의 주변 입주 물량은 작은것 이라도 체크 하는것 이 좋다. 책의 담긴 내용 들은 강의에서도 나오고 , 직접 투자를 해보면서 느끼고 학습이 되지만 , 나처럼 작은 것을 놓치고 판단 하는 분들도 꽤 나 있을것이다. 나또한 그랬고 , 기초 가 정말 중요하고 , 독서를 해야 하는 이유를 다시 깊숙히 알게 되었다. 

#당신의 돈 그릇 을 키우고 싶다면  

#p344. 누구 와 함께 갈 것인가?

투자자로서 의 성공이란 곧 살아남는 것이며 , 살아남기 위해서는 오래가야 한다. 그리고 오래가려면 함께 가야 한다. 그렇다면 누구와 함께 가야 할까 ? - 양현석 대표 가 말했다. “왜 본인이 과거에는 성공하지 못했다고 생각 하세요 ? ”

지원자는 말이 없었다. 그러자 양 대표가 이어서 이야기 했다. "그건 지원자 의 곁에 최고가 없었기 때문입니다. 저는 항상 일을 할 때 최고와 함께 하려고 합니다. 

- 성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기를 원하는가 ? 최고의 사람들과 함께 하라.-

지금 투자 공부를 하면서 , 회사 에서 직장 동료들 과 고객들을 챙기며 , 가족들 까지 돌봐야 한다. 그래서 항상 너무 힘들고 투자 공부에 집중이 되지 않을때, 자꾸 남탓 을 하였던 것 같다. “ 누구 때문에 나의 귀중한 시간을 날려버렸어!” “강의들 을 시간도 없는데 , 업무 량 은 계속 늘어나네 ! 하아…. 때려 칠까?” 라는 생각들 , 그런 생각들은 지금 돌이켜 보면 전혀 나에게 도움이 되지 않았다. 그래서 할수 있는 방법만 찾았고 , 틈만 나면 강의를 듣고 , 늦은 새벽까지 과제를 하고 , 다음날 많이 힘들어 했다. 그런데 지금 2년 이상 해오면서 , 확실 하게 깨달은 것 은 결코 나 혼자 해냈던 것들이 아니었다. 커뮤니티 에서 지역을 동일하게 선정하여 , 만나게 된 우리 투자 동료들 이 함께 였기에 해낼수 있었던 것들이었다. 지난 여름 실준반 에서 앞마당 을 함께 늘려 가는 동료들과 서로 "우리 n년 n월 n일 까지 투자를 하자!" 라고 약속을 하고 그것을 결국에 지켰다 정말 재밌는 것 은 그 당시 우리 조원들 중 4명이 투자를 했다! 

그리고 지금 까지 도 서로를 응원하며 , 챙겨주고 투자 생활을 이어나가고 있다. 이미 나에게 는 정말 최고의 동료들이다. 앞으로 나는 더욱 성장을 하여야 한다. 월부 학교를 다녀온 선배님들 과 실전반 학생들의 이야기와 투자 마인드 를 보면 나는 아직도 한참 부족하다. 그래서 다음 년도 26년 은 꼭 바라는 것 이 실전반 과 학교 가 목표 이다. 그리고 동시에 2호기 달성이다! 앞으로 더욱 성장을 하기 위해 나보다 더욱 나은 사람들과 최고의 사람들과 함께 하기 위해 힘쓸 것이다. 생각 만으로도 26년의 일들이 ,설레임 과 동시에 원동력이 된다. 다시 한번 말하지만 , 

월, 부, 은 독서 를 다시 하기를 너무 너무 잘하였다!

#당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 

p341

#내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향 을 미치고 싶다면, 

내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다. 

p346

#내가 투자를 시작 한 건 국가도 회사도 책임지지 않는 나의 노후를 준비하기 위해서 였다. 직장에서 은퇴하는 시점에 아내와 자녀에게 경제적 불안감 을 안기고 싶지 않았다. 따라서 내가 투자를 하는 궁극적인 목적은 가정을 위해서다. 다만 투자를 지속 하려면 , 아내와 아이에게도 좋은 남편과 아빠가 되어 가정이 평화로워야 한다. 

p352

#“무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다. ” 

p353

“무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.” 투자와 회사일 사이에 서 고민하느라 잊고 있었지만 , 사실 지극히 당연한 말이다. 회사로부터 시간을 얻기 위해 치러야 할 대가 는 무엇일까? 그건 회사에 기대할 수 있는 것에 대한 욕심을 버리는 것이다. p353

"지금 현재 내가 투자 공부를 하면서 한 가지 치러야 할 대가가 있다면 무엇인가요 ? 회사 에서 가정에서 어떤 점 의 고민이 있고 , 그것을 해결하기 위해서 무엇을 하고 있나요 ? 

(ex: 투작 공부 시간을 확보하기 위해서 , 회사 저녁 회식 참석을 포기 한다. 등등 )