[열반중급반 1주차 강의후기 - 박매니저] 투자원칙

안녕하세요.

열중 강의는 지역분석 내용이 없는만큼 실전투자자로서 명심해야하는 내용들로 가득찬 강의였습니다.
6시간 가량의 강의에서 버릴 내용 하나 없이 꼭 익혀야하는 내용들을 배운 것 같습니다.
특히 막연하게 알고만 있던 '저환수원리'에 대해서 확실하게 깨달을 수 있는 강의였습니다.

#투자원칙 확립: 원칙에따라 사고 확신을 가지고 기다린다

강의에서 많은 내용들을 배웠지만, 그 모든 내용들을 관통하는 단어는 '투자원칙', 즉 '저환수원리'인거 같습니다.

#저평가
지금까지 저 나름대로 가치분석을 하고 저평가를 판단한다고 생각을 했지만, 제 판단의 근거는 '전고점'이 70% 이상을 차지했던 거 같습니다.
그러나, 밥잘님의 동탄모아미래도 투자를 보면서 가치판단과 저평가 판단을 어떻게 해야하는지 배웠습니다.
저는 이제까지 단지임장을 하면서 단지상태나 입지요소들을 파악은 했으나, 실제로 전고점을 참고해서 끼워맞추기 식이었던 것 같기도 합니다.
그 특징들을 선호도 판단에 연결시키려고 노력해야할 것 같습니다.

#환금성
300세대 이상, 4층이상 탑층 제외 등등 강의에서 배운 것을 기준으로 환금성을 평가했지만, 원론적으로 "지금 내가 살 집을 산다면 여기를 살까?" 그리고 "매도시점에도 똑같이 여기를 고를까?"를 생각하면서
한층 성장한 기준을 가지고 환금성을 판단해야겠다고 생각했습니다.

#수익률
다른 원칙들을 지키면 수익률은 따라온다!

#원금보존
원금보존 부분에서 '전세가율'에 대해 제대로 배울 수 있었습니다.
이제까지는 단순히 전세가율이 높으면 투자금이 적게든다. + 전세가율 밑으로 매매가는 떨어지지 않기 때문에 안전마진을 확보한다. 정도로만 생각했습니다.
그리고 전세가도 같이 떨어지는 시장에선 안전마진도 확보가 안되는거 아니야? 라고 생각을 했습니다.

하지만, 전세가는 '실수요가치'이고 매매가는 '실수요가치 + 상승기대수요'라는 내용에서 전세가에 대해 제대로 이해한 것 같습니다.
전세가율이 낮으면 실수요 가치에 비해서 상승기대수요가 많이 껴있기 때문에 싼구간이 아닐 수 있다. 
→기대수요가 낮은(충분히 가치가 있지만, 아직 사람들이 관심을 안가지는) 단지를 찾아야한다!

#리스크 관리
현재 서울수도권, 지방광역시(대구, 부산 등) 시장은 고점대비 많이 떨어져있는 단지가 많고, 향후 3년간 공급부족이 부족한 시장입니다.
그래서인지 리스크 관리가 가장 중요한 걸 알면서도 실제로 크게 고려를 하지 않았던 것 같습니다.
방심하지 말고, 다양한 상황을 상상해보고 어떻게 대응을 할지 고민을 해봐야할 것 같습니다.
그리고, 강의에서 공급이 많았던 시장에서 각각의 지역들이 어떻게 움직였는지에 대해 얘기하셨는데,
지역 분석을 할 때 과거 공급과잉 시기에 전세가가 어떻게 반응을 했나 살펴보는 것도 리스크를 예상하는데 도움이 많이 될 것 같습니다.