✅아파트명
래미안안양메가트리아
✅위치(지도)
경기도 안양시 만안구 안양천서로 177
✅입지평가
1. 직장
안양 만안구 종사자수 90,282, 사업체수 23,436
안양 동안구 종사자수 181,783 사업체수 40,016
금천구 종사자수 255,449 사업체수 47,964
구로구 종사자수 240,689 사업체수 52,791
군포시 종사자수 115,375 사업체수 26,843
아파트 기준으로 금천, 구로, 군포, 안양으로 회사를 다닐 수 있을 것
2. 교통
강남역 도착 : 1시간 14분 소요
버스로 범계역, 범계역4호선, 사당역 2호선 환승, 강남역도착
가산디지털단지역 도착 : 36분 소요
구로구(국가산업1단지) 도착 : 소요시간 1시간 4분
3.학군
안양시
4. 환경
대형마트
대학병원
5. 공급
2025년도 공급 적정
2026년도 공급 부족
2027년도 공급 적정
2028년도 공급 없음
2029년도 공급 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 최고점에서 저평가 되어 있다고 판단 되었음
2) 환금성 : 거래가 많이 이루어 지고, 59, 84 조사한 바 저층 제외하면 10억부터 매수가 가능함.
3) 수익률 : 현재가 기준으로 매매 할 경우, 최고점 기준이면 수익률50% 달성
4) 원금보존 : 과거5년내 7억까지 하락, 매매가 9.5억 기준으로 전세가율70% 6.6억으로 잡아야 함
최악의 손실 6.6억까지 매수가가 떨어질 수 있음
적정 전세가율 6.6억이상이어야 하고
전세가가 앞으로 오를 것으로 예상(매물이 없음)
입지 독점성 :수도권 안양, 지을 땅이 주변에 있으므로 오래 들고가기 보다는 담배꽁초 전략으로 가야 할 듯
보유: 가치 있다고 믿었으므로 버틴다!
5) 리스크 대비: 하락장이 오는 경우, 역전세가 오는 경우 전략
하락장에선 매도하지 않으면 되고, 역전세가 오는 경우라도 미리 시드를 모우고 대비
나의 투자 결론(매수 여부):
전세가를 기준으로 6.5억 기준으로 잡고 9.5억에 매수할 수 있다면 매수 권장
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서 작성하며
열반강의 듣기 전엔, 아실에서 경매정보를 많이 검색해 보았는데요. 그래서 아실에서 단지비교나 학군을 찾아 보는 것이 서툴고 버벅거렸습니다. 하나하나 찾으면서 분석해 보니 조금은 이런 느낌인가? 하는 정도가 된 것 같습니다.
이 물건지 말고, 다른 물건들도 계속 비교 하다보면 적용하기가 좀 더 수월해 지지 않을까 합니다.
어떤 공부냐
모든 공부는 결국 다 똑같은거 같아요. 진리가 통하는 것처럼 말이에요
다만 대행히도 다만 과목이 하나지요. 오직 아파트 투자요!! 아파트 하나만 딱 정해서 파고 파고 또 파야한다고 생각이 들었습니다.
비교분석
아파트 투자를 위해
비교분석, 가치분석, 학군비교, 입지독점성, 리스크 관리등 아직은 서툴지만 한 번 해 보니
감이 조금 온 것 같습니다. 앞마당이 많다면 비교분석이 좀 더 수월하고 아마도 투자에 대한 확인이 생기지 않을까 합니다. 그리고 비교분석 후 꼭 1)손품 수익률분석 비교분석 2)중개사무소 10곳 전화하기 3)임장,분장,단장 4)임장보고서 작성 5)앞마당 늘리기를 계속 실행해 나가야 비교분석을 더 잘할 수 있을 것 같습니다.
할 수 있는 걸 하자
시드가 있든 없든! 아직 능숙하게 하기엔 실력이 많이 부족하지만 이럴수록 지금 할 수 잇는 걸 하자
독서, 강의, 반복, 복기, 손품, 임장, 부동산 전화 등 할 수 있는 걸 계속 반복해 간다면 조금은 능숙해 지는 날이 오리라 생각 듭니다.
지금의 나는 자동차 운전도 초보운전이니까.
너바나님도, 주우이님도 자모님도 너바나님도 모두 초보시절이 있었듯
운전 경력이 6개월밖에 안된 나는 지금 운전이 너무 어렵고 힘들지만, 아기 병원만큼은 운전해서 데리고 간다는 진념으로 두려움에도 운전대를 잡고 있으니까!!! 누구에게나 초보시절은 있고 이 또한 차곡차곡 경험과 제대로되 경력으로 다진다면 “성공의 씨앗”이 쑥쑥자라 나무, 숲, 정글이 되겠지요.
초보운전 딱지 붙이고 제대로된 공부 후 10건 이상 앞마당에 깃발을 꽂아 보자!! 아자자자!!!!!
공부 및 실행만이 살길이다!!!아자자자!!!!
