[알파와베타]월부 추천도서 후기6_결국에 오르는 집값의 비밀

책 제목(책 제목 + 저자): 결국에 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영

읽은 날짜 : 2025. 12. 10~11

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산사이클 #전세 #통계해석

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

25년 이상 부동산 투자자로, 2019년에 나온 첫 도서 <부동산투자 인사이트>는 부동산투자를 공부하는 사람들에게 필독서로 읽혀왔다고 한다. 책의 많은 부분이 전세에 대한 해석이며 전세 해석을 통해 시장을 바라보고 분석하는데 중점을 두었다는 저자의 말이 서문에 있는데 수요와 공급을 기반으로 한 부동산 사이클의 원리 정도(?)로 읽힌다. 그 중심에 전세가 있는.. 

구체적인 데이터를 기반으로 해석하는 것을 넘어서 데이터에 대한 저자의 생각과 찐~한 분석이 들어있는 책으로 가볍게 읽을 수 있기 보다는 나처럼 초보에게는 각잡고 봐야하는 책이다. 읽기 힘들지만 유익한 책!

2. 내용 및 줄거리

• 단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가치와 가격이 평가되는 것
• 매매가격=미래가치
• 전세가율은 도시의 성장과 미래의 기대수익이 반영된 매매가격에 의해 만들어진다.

ex) 서울:평균 전세가율이 낮음. 전세가상승률은 높은데 이는 미래 기대수익이 매매가격에 크게 반영되어 시세로 나타난 것

전세가격 상승률 차이에 따라 서울과 지방광역시 중심지역으로 갈수록 기대수익이 크게 반영되어 낮은 전세가율이 형성됨

• 낮은 전세가율은 매매가격의 성장성을 보여주기도 한다.
• 전세자금대출 제도 시행 이후 주택 사용가치에 대출을 더한 만큼의 수준으로 전세가격이 올랐고, 전세가격과 매매가격의 변동성이 커졌다.
• 전월세전환율: 월세에서 전세로, 전세에서 월세로의 전환비율.

 ex) 월세40만, 전월세전환율이 5%인 경우, 월세연수익 40*12=480만원이고

 480:5=x:100 이므로 x=9600만원, 즉 전세는 9600만원

 전세가율이 50%라면 전세는 19200만

 cf) 주택시장에서의 요구수익률=전월세전환률

 금리인하->전월세전환률 감소->매매가격 증가

 (∵위의 계산에서 전월세전환율이 2.5%로 낮아지면 매매가격은 38400만으로 2배가 됨)

• 소득증가, 통화량증가 등 장기적으로 움직이는 것으로 단기 전망에 사용할 수 없다. 특히 인구감소는 장기적으로 해석해야 한다. pir의 경우 장기간 모아야 집을 살 수 있기 때문에 단기전망에 적합하지 않다 오히려 가구수 증가, 공급등이 단기전망에 적합하다
• 전세수급(수요공급). 전세수급지수 상승은 전세 매물이 부족하다는 뜻->전세가격상승

 즉 전세수급지수 상승은 매매가격상승과 상관관계가 높음

• 분양, 착공, 준공의 일련의 과정이 3~4년이 걸리는 것을 고려하면, 공급량은 1년단위로 보는 것이 아닌 3년 누적공급량을 봐야함
• 입주물량은 늘어나는 가구수보다 훨씬 많은 양이 공급됨. 왜냐하면 시장에서 매수 하기 전까지 머물러 있는 시간이 필요한데 그 때까지 거주할 수 있는 물량이 공급되어야 하기 때문에.
• 서울/수도권은 가격이 선생하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 공급후행 시장임. 매매가격이 선행하기 때문에 가격이 상승하는 시기에 공급이 늘어나고, 하락하는 시기에 공급이 줄어들기 때문에 공급과 매매가격의 상관관계가 낮음.(∵ 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 의해 상승환경 혹은 하락환경을 천천히 만들어가기 때문에)

 서울/수도권이 돈이 되기때문에 매매가 상승할 때 공급을 시작하는 이유도 있지 않을까?

•  지방은 반대로 공급이 선행하는 시장이다. 공급이 시장에 영향을 미쳐 가격을 변화시킨다.
• 새로운 택지가 없어서 신규공급을 할 수 없는 지역은 높은 기대수익률에 의해 투자자가 신규공급 역할을 함. 따라서 외부투자자가 적고 자가보유율이 높으면 도시성장이 잘 안되는 곳.
• 단기적으로 금리 변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받고, 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받으며 시장이 바뀌어감. 즉 금리 영향은 단기적인 변수에 가까움. 금리에서 중요한 부분은 변동폭으로 고금리 상황보다 저금리 상황에서 금리의 이상/인하가 더 큰 영향을 준다.
• 임대시장이 월세화된다는 것은 주택시장에서 매매가격이 어느정도 성숙하는 단계에 들어섰음을 의미함.소득이 전세가격을 따라가지 못할 때에도 월세화가 일어남. 

 즉, 임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단 가능함

• 통계 해석에서 가장 조심해야하는 것이 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것. 특히 상관관계가 높은 통계일수록 동행지수이거나 후행지수일 가능성이 매우높음

 - 2~3년 후를 스스로 판단하고 예측할 수 있는 통계자료는 입주물량과 인허가물량밖에 없음. 나머지는 보조지표로 활용해야함. 특히 매수우위지수같은 지수는 동행지수인데 ‘심리’라는 이유로 마치 선행지수 통계처럼 해석되어서는 안됨.

• 광역시 중 수요와 공급이 가장 잘맞는 도시는 대구. 외부와 단절된 형태라서 지역 내에서 주거지를 해결해야하는 특성이 있기 때문. 대전도 그랬었는데 세종시가 생긴 이후로는 수요 예측이 어려워짐. 

3.나에게 어떤점이 유용한가?

• 부동산 사이클에 대해 통계와 분석을 기반으로 깊이 이해할 수 있는 기회가 됨
• 전월세전환율, 단기전망과 장기전망에 적합한 통계자료 등에 대해 생각해볼 수 있었던 기회가 됨
• 높은전세가율/낮은전세가율이 의미하는 바와 각각에서 매매가의 의미를 해석을 할 수 있게 됨
• 결론적으로 부동산에 대해 조금 더 이해가 넓어짐

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

• 전세가가 높아지면 매매가가 높아지는 이유에 대한 구체적인 이유를 알게 됨
• 전월세전환률에 대한 깊은 이해가 가능해짐
• 아파트시장의 전체적인 흐름을 이해함과 동시에 깊이있는 이해 또한 가능해짐

초반엔 읽기 어려웠다. 가볍게 스르륵 읽을 수 있을거라 기대하고 펼쳤는데, 단순 데이터해석을 넘어서서 작가의 분석이 들어가서 그 의미를 해석하며 읽어야하기 때문에 한 페이지에 머물러 있는 시간이 길었다. 하지만 충분히 의미 있는 시간들이었고, 유익했으며 재밌었다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

부동산트렌드2026(김경민):부동산트렌드2026으로 전체적인 한국 부동산시장의 흐름을 이해한 뒤 이 책으로 약간의 심화과정을 거칠 수 있어 추천한다.