[열반스쿨중급반 48기 랑랑티] 1강 후기: 나의 독립기념일을 위하여!!

 이번 밥잘님의 강의를 통해 세세한 투자의 프로세스를 알 수 있었습니다. 열반스쿨기초반에서 배웠던 투자의 원칙과 과정에 대해 기억이 흐릿해져가는 것 같았는데, 다시 한 번 상기되고 그 때보다 알게 된 것이 많아서인지 이해할 수 있는 영역이 확장되었구나를 느낄 수 있었습니다. 지난 조원분께서 시간이 지나면 자연스럽게 알게되는 것들이 많아질 것이니 조급해하지 말라고 하셨던 말씀이 생각나는 것 같았습니다.

이번 중급반에서는 돈그릇을 키우고 부자 마인드를 갖기 위해서는 독서의 중요성을 많이 강조해주셨습니다. 처음 월부에 왔을 때에는 독서의 중요성을 알고 한 권씩 읽으려고 노력했었는데, 일이 바쁘고 임장하고 임장보고서 쓰는 것에 치여서 독서를 소홀히 하게 된 것 같습니다. 이번 열중반에서는 다시 한 번 독서 습관을 기르기 위해 노력해야겠다고 생각했습니다.

PART1. 독서를 실천하고 어디서든 투자할 수 있는 사람이 되도록 하자.

• 내가 투자한 곳이 가장 늦게 오를 수도 있거나 내가 비교하던 곳보다 덜 오를 수 있음을 알고 내가 투자한 곳이 가치를 찾을 때까지 기다릴 수 있는 단단한 마음을 가지기 위해서는 독서가 중요하다는 것을 배웠습니다.
• 제가 투자하고 싶은 지역인 부산은 2~3천정도의 매매거래가 이루어지고 있고, 20년도 불장에서 7천~만건 매매거래가 이루어지던 것에 비하면 아직은 시장이 뜨겁지 않은 것을 알 수 있었습니다. 그래도 매수세가 오르면서 가격이 오를 것 같은 기대감에 매도세가 줄어든 것을 확인할 수 있었습니다.
• 거래가 활발한 지역에서는 저가로 올라온 매물이 실제로 없을 수 있어 전화임장을 통해 확인해야함을 알 수 있었고, 손품만 팔아서는 실제적인 가격이 어떻게 형성되어 있는지 알 수 없기 때문에 매물임장의 중요성이 더욱 크게 와닿았습니다.

• 어디에 투자할지 고민하기 보다는 실력으로 가치와 가격을 제대로 판단할 수 있는 것이 중요하기 때문에 실력을 키우도록 노력해야겠습니다. 그러기 위해서는 투자원칙을 확실하게 세워 깊게 고민하고 임장과 임보를 통해 지역을 세세하게 파악할 것입니다.

   

PART2. 투자의 원칙: 저환수원리 깊숙히 세기자.

• 임장, 임보를 하고도 투자금만 고려하여 선택하면 갭투자일 수 있음을 배우고 ‘아, 나도 이런 생각을 가진 것 같은데..?’라는 생각이 들면서 가치를 제대로 파악하여 비교 평가를 할 수 있는 사람이 되어야겠다고 생각했습니다. 이렇게 하지 않기 위해서 가치와 가격을 분리해서 보도록 해야되는구나를 배웠습니다.
• 앞으로 투자를 해나갈 부산에서는 해운대구, 수영구를 제외한 곳에서 가치있는 아파트는 무엇인지 알 수 있었습니다. 부산에서 비핵심지 구에서는 20년 이상된 구축은 절대 하면 안되겠다고 느꼈습니다.
• 환금성을 고려할 때는 매도 시점에 잘 팔릴 물건인지 충분한 고민을 해봐야겠다고 생각했습니다. ‘과연 나는 이 아파트를 몇 년 후에도 사고 싶을까?, 그만한 가치가 있을까?' 이것을 파악하기 위해서는 거래량을 확인해보면 어느 정도 알 수 있겠구나를 배웠습니다.
• 아직 소액투자자인 저에게는 수익률을 높이는 것이 중요하고 투자를 통해 돈의 크기를 불려 점차 수익금을 높이는 투자를 해야겠구나 생각했습니다. 그리고 수익률을 높이기 위해서는 가치가 비슷하다면 덜 오른 단지가 싸다고 생각할 수 있음을 알게되었습니다.
• 이번 강의를 통해서 원금보존에 대한 이해가 전보다 확연하게 되었습니다. 전세가율이 왜 원금보존을 뜻하는지 이해하지 못했었는데, 아파트의 가격이 어떻게 형성되어있는지를 배우며 전세가율이 의미하는 것은 이런 것이구나를 알게되었습니다. 다만 적정전세가율은 시장의 상황에 따라서 달라질 수 있음을 기억해야겠습니다.
• 리스크는 피하는게 아니라 대응하는 것임을 알고, 예상되는 리스크를 확인하고 대응할 수 있는 방법에 대해 고민하는 것이 필요함을 배웠습니다.
• 리스크를 점검하는 5Q는 정말 투자하기 전에 꼭 생각해봐야할 문제인 것 같습니다. 그리고 투자지역의 주변 공급을 살펴볼 때 상대적 상급지, 하급지인지 살펴볼 필요가 있음을 알게되었습니다.

PART3. 10:5:4:3:1의 법칙을 기억하며 실행 횟수를 늘리자!

• 아파트의 가치를 제대로 파악하는 것이 먼저이고, 그 방법은 실준반에서 배운 내용을 적용시키는 것입니다.
• 여기서 배울 점은 매물임장을 통해 그 지역의 선호도와 투자 물건에 대한 파악을 제대로 해야한다는 것과 기록의 중요성을 알고, 잊지 않고 기록하도록 해야됨을 깨달았습니다.
• 저환수원리는 꼭! 꼭! 투자 전에 점검하도록 해야합니다.
• 최선의 투자를 하기 위해서는 불가능할 것 같은 물건도 끊임없이 고민하여 조건을 만들도록 노력해야함을 알게되었습니다. 이 부분이 가장 어렵게 느껴지긴 했으나, 투자자의 실력을 쌓기 위해서는 필수적인 부분이라고 생각이 들었습니다. 앞으로 앞마당을 만들 때에도 이런 부분을 끊임없이 고민해보면서 매물임장을 해야겠습니다.
• 가치 있는 것을 저렴하게 사는 것도 좋은 투자임을 새기고 좋은 물건에 집착해서 비싸게 사지 않아야겠다고 생각했습니다. 이런 마음을 가지기 위해서는 여러 가지 매물을 후보군으로 가지고 비교할 수 있어야겠습니다.
• 실제 투자할 매물을 찾을 때 시세 전수 조사를 하고 2주 안에 투자하지 못했다면 다시 처음부터 해서 시세 흐름을 다시 알도록 해야합니다.

• 무턱대로 깎아달라고 징징대는 거나 꼬투리 잡는 것은 협상에서 좋은 기술이 아님을 알고, ‘왜냐하면’을 붙여서 협상을 할 수 있도록 해야합니다. 그리고 이러한 제안이 받아들여지지 않아도 속상해하지 말고, 다른 후보지의 물건을 살펴보도록 하며 투자를 성공시키도록 해야함을 배웠습니다.

   

PART4. 투자하고 시장의 결과를 보며 성장하는 투자자가 되자!

• 시장 전체의 흐름과 공급을 보는 것은 아파트의 저평가 여부를 파악하는데 큰 도움이 된다는 것을 알게 되었습니다.
• 물건을 잘 샀냐, 못 샀냐를 복기하는 것이 아닌 투자의 과정을 복기하면서 다음 투자에서 더 성장하도록 해야합니다.
• 독약용!을 통해 인생의 나침반을 발견할 수 있도록 노력해야겠습니다.

[ 적용할 점 ]

1. 매일 독서 40p씩 하기
2. 독서를 하며 한 파트를 읽을 때마다 중간 정리하기
3. 나에게 맞는 독서 방법 찾기