[열중 48기 잘4고 잘8고 부자되조_김제로] 2강(양파링) 후기 - 전세를 알아야 투자 성공

안녕하세요? 0부터 차근차근 쌓고 있는 김제로입니다.

이번 열중반 2강은 ‘양파링’님께서 진행해주셨습니다.

예전에 서투기 오프라인 강의에서 뵈었는데, 강의 몰입력도 대단하시고 따스한 말씀도 해주신 기억이 나더라고요.

이번에도 열심히 배워보자는 마음으로 강의를 들을 수 있었습니다.

이번 강의에서는 처음부터 끝까지 ‘전세’에 관한 내용을 풀어주셨습니다.

매물 선정 및 매수에만 열을 올리고 고민하였지, 전세는 그냥 놓으면 된다고 생각한 저는 충격이었습니다.

‘전세 셋팅은 투자수익률을 결정하는 가장 중요한 의사 결정’

이라는 사실을 깨닫고 투자의 앞서서 전세 셋팅을 더욱 치밀하게 설계해야겠다는 생각을 하게 되었습니다.

1. 전세 셋팅의 중요성

전세 셋팅은 투자의 성공 여부를 결정하는 키 포인트이며 세 가지 차원에서 고려해야함을 알았습니다.

경제적 차원 - 투자금 최소화

전략적 차원 - 리스크 관리

시간적 차원 - 투자 결정 전 설계

계약을 하면 계약을 되돌릴 수 없고,

목표 전세금을 잘못 설정하면 자금 계획이 뒤틀리고,

이후의 더 좋은 투자 기회를 놓칠 수 있다는 사실을 알게 되었습니다.

가벼운 마음으로 적당히 이정도면 되겠지 하는 생각으로는

성공적인 투자를 할 수 없으며,

이것은 나의 비전보드 목표를 달성해나가는 과정을 늦추게 될 것이라는 생각이 들어 더 집중하게 되었습니다.

▶ 전세 세팅은 투자결정하기 전에 반드시 치밀하게 설정하기

2. 전세 셋팅 전략 3단계

전세 셋팅의 키포인트는 “상황”, “가격”, “조건” 이었습니다.

나와 시장의 상황을 확실하게 파악하고

적정한 전세 가격을 설정하고 (단지→생활권→공급)

임대기간 조정을 통한 조건 설정하는 단계를 익힐 수 있었습니다. (공급, 수요, 포트폴리오 측면)

그리고 현재 시장에서 전세를 셋팅하게 되는 모든 경우를

사례와 함께 상세하게 설명해주시면서 해당 케이스를 모두 익히고

상황에 따라 적용하여 성공적인 전세 셋팅을 할 수 있도록 노력해야겠습니다.

▶ 메타인지를 통한 적정 전세가를 설정해 세팅하자

3. 지방 소액 투자 전세 세팅

지방 중소도시에서는 매매가 턱 끝까지 전세가가 올라온 시장들이 있었습니다.

그런 시장에서 투자를 고려할 때 전세보증보험과 관련하여 알아야 하는 키워드들이 있었습니다.

전세보증보험에 가입하기 위해서는 

전세가격이 KB 매매 일반 시세의 90%를 넘지 않아야 하며

신청 시점이 아닌 승인시점이 기준이라는 것을 알 수 있었습니다.

워낙 전세 사기 사건들이 많았던 시기를 지났기 때문에,

전세보증보험이 되지 않는다면 세입자를 구하기도 힘들 것입니다.

그렇기 때문에 세입자들이 좋아할만한 조건을 세팅하기 위해

전세보증보험을 가입하기 위한 조건을 미리 설정해두는 것으로

세입자를 구할 수 있음을 다시 알게 되었습니다.

▶ 전세가율이 높은 시장에서 적절한 전세 세팅을 위한 가격 설정법을 이해하자

4. 성공적인 거래를 위한 약속, 계약 (매매, 임대차)

앞서 모든 매매, 전세 세팅을 위한 준비를 마무리 하였다고 하더라도,

그 모든 것을 확실하게 약속하기 위한 계약이 남아있습니다.

앞선 과정이 완벽하더라도 계약에서 착오가 생긴다면

기존에 생각한 투자와는 거리가 먼 투자가 될 수 도 있음을 알았습니다.

등기부와 계약서의 구성과 내용을 전체적으로 이해할 수 있었고,

집중적으로 봐야 하는 체크포인트들을 함께 볼 수 있었습니다.

혹시나 생기는 법률에 관한 고민이 생길 때 해결할 수 있는 플랫폼 등도 소개해주셔서 유용하게 이용할 것 같습니다.

▶ 관례적인 계약 내용과 특약 등을 확실하고 꼼꼼하게 협상하고 문서화하자