✅아파트명
천연뜨란채
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서대문구(B) 종사자수 118,256명
2. 교통
3.학군
금화초/동명여중/인창중고(남)
초/중/고등학교가 모두 길건너지 않고 도보로 걸어 다닐 수 있다.
4. 환경
단지 입구 50m 급경사
단지 안에 단차 있음 엘베로 연결은 되어 있음
주차 건물+외부주차
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
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✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 근처에 도달했다. 34평이 전체 세대수 중 57세대 임. 3 독립문역(18분)/5서대문(13분)/2충정로(22분) 겆기에는 멀지만 마음버스가 단지 앞에 있어서 교통이용에 편리성이 있고, 초중고 모두 걸어 다닐 수 있다는 점에서 땅의 가치가 있다고 생각함. 주변 돈의문 세트레빌 (15.9억), 건너편 경희궁자이(25억)
2) 환금성 : 1008세대로 거래가 활발하지만 23평 작은 평수가 전체세대수 중 많이 숫자를 차지해서 34평대는 거래량이 상대적으로 적어 염려스러움
3) 수익률 : 현재 실거주만 가능한 관계로 현재 시세로 구매시 장기 보유하여 수익률을 높이는 방안을 생각해야 함.
광화문과의 접근성이 좋아 향후 전세로 전환하는 방법도 좋을 것 같음.
4) 원금보존 : 현재 전세가율 50%
5) 리스크 대비: 주변에 신규 입주 물량이 없는 상황이고(2027년까지 총500세대 공급), 토허제로 인하여 실거주는 관계로 당장에 큰 리스크 발생은 없을 것이라 판단됨. 다면 4-6년 거주 후 이사갈 시점에서 매도와 전세 여부를 결정해야 함.
나의 투자 결론(매수 여부): 서울 중심부에 위치하여 위치 입지가 좋다고 생각함. 지하철 뿐만 아니라 버스노선도 다양하게 이용가능하여 직주 근접성이 높음 편. 초/중/고 학교가 모여 있는 것이 큰 메리트라고 생각됨. 향후 아파트 아래쪽 빌라 재정비가 추진 되고 있어서 주변 환경도 개선될 것으로 보임. 현재 있는 매물은 끝동에 1건만 등록되어 있어 동안에서의 입지가 좋지 않다고 판단되어 고민이 된다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
여러 정보를 종합적으로 작성하면서 투자 가치에 대해 명확하게 판단이 되는 것 같다.
더 많은 아파트를 공부하여 서로 비교평가하여 나에게 맞는 최선의 선택을 하는 것이 중요할 것 같다.
