[열중 48기 부의 그릇이 거대한 4람2 될지니 와아앙냥냥] 독서후기 #5 - 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

정책은 왜 실패하는가?

하지만 정부정책의 규제정책은 생각보다 효과를 보기가 어렵습니다.

잠깐 눌릴 뿐이라고 보시면 됩니다.

왜냐하면, 이때의 시장 분위기는 어느 투기세력 일부가 좌지우지하는 상황이 아닙니다.

전 국민이 투기꾼이 되어버린 상황입니다.

항상 끝마무리 시점에서의 가격을 끌어올려 주는 역할을 하는 사람이 바로 실수요자입니다.

규제를 함에도 불구하고 시장이 상승을 지속하기 때문에 학습효과가 발생하는 것이죠.

이 시기 다음은 반드시 폭락이 대기하고 있습니다.

폭등기 다음에 찾아오는 것이 폭락기입니다.

 

시장에서 더 이상의 카드가 없다 여겨지면 그 뒤에는 그동안 눌려 있던 강력한 에너지를 폭발시키게 됩니다.

부동산 이론에 의하면 정부의 시장 개입은 반드시 실패하게 되어 있습니다.

공급에 대한 대책이 없이 수요만으로 시장을 조절하는 것은 한계가 있습니다.

그래서 정부정책은 실패하게 되어 있는 것입니다.

가격을 올리는 건 실수요자라는 것, 시장이 상승하는 학습효과 너무 공감된다. ㅎㅎㅎㅎ 

25년에 쓴 책 아니냐고,

근데 이런 폭등 다음에는 폭락이 있다는 점, 지금 기억해야할 이야기인 것 같다.

그리고 그 당시에는 지금과 같이 부동산 정보가 흔하지(?) 않았고,

공급도 지금보다는 많았을텐데 이런 이야기가 쓰여있다는 점을 생각해본다면,

공급이 없다는 사실을 여기저기에서 떠들어대지 않아도 자연스럽게 모든 사람이 알게 되는 것이 아닐까 싶다!

집값의 하락

집값이 내려가려면 시장 참여자들이 공포에 가까운 심리상태여야 합니다.

첫 번째는 한 지역 시장에 최소 3~4년 이상 공급과잉이 있어야 합니다.

시장에서 지속적인 감당이 어려울 정도로 있어야 합니다.

시장 참여자들이 가격이 내려가고 있는데 앞으로도 입주할 물량이 지속해서 있다는 것을 인지하고 있어야 합니다.

둘째는 공급물량이 과잉되는 기간 동안 폭등이 있어야 합니다.

폭등으로 인해 전세가와 매매가의 갭이 상당히 떨어져 있어야 합니다.

전세가는 떨어질 때 매매가를 밑에서 받쳐주는 역할을 합니다.

전세가와 매매가가 갭이 없으면 매매가가 일시적으로 떨어지다가도 다시 전세가를 지지 삼아 다시 올라갈 수 있습니다.

보통 매매가가 상승할 때는 매매가와 전세가가 같이 상승하게 됩니다.

그러나 어느 시기가 되면 매매가의 상승이 가파르게 되어 전세가 상승폭을 훨씬 앞지르게 됩니다.

이렇게 되면 매매가와 전세가의 갭이 벌어지게 됩니다.

결국, 매매가가 떨어질 수 있는 폭이 형성되어야 합니다.

세 번째는 너무 비싼 분양가로 인해 더 이상의 프리미엄이 형성되는 것이 어려워야 합니다.

네 번째는 투자자들이 묻지 마 투자자가 주를 이루어야 합니다.

그러기 위해서는 반드시 먼저 폭등에 가까운 가격상승이 있어야 합니다.

1. 공급 없다

2. 일단 공급은 없지만 일부 지역에서 폭등은 있다

3. 프리미엄 가격은 봐본적이 없는데...?! 시세는 계속해서 오르는 중!

4. 묻지마 투자까지는 아직 없는 것 같다

아직 인간지표는 반응이 없다, 아직인 것 같다.

하지만 사실 슬슬 두려운 것도 마찬가지

1. 하락할 때 내 집값을 보면서 울지 않을 수 있는가? 피토하는 심정일지도...?

2. 하락하고나서 다시 매수할 수 있는 현금이 있는가? 없다...!!!!!!!!!

아직 안 된다...!

전세는 투자에 도움이 안 되는 방법이다

합리적인 투자가 자리 잡은 선진국에서는 전세가 없는 것이 당연한 현상입니다.

투자자 입장에서는 전세가 없는 것이 당연한 현상입니다.

투자자 입장에서는 전혀 도움이 안 되는 투자 방법이기 때문입니다.

세상에 내 물건을 보증금만 받고 무료로 빌려주는 경우는 어디에도 없습니다.

보증금이라는 것은 다달이 받아야 하는 월세를 혹시나 연체할 경우에 대비해 마련한 최소한의 조치이고, 주 수입원은 다달이 받는 월세에 있습니다.

그리고 그 월세는 시중의 이자보다는 훨씬 높게 형성되어 있습니다.

맨날 전세는 우리나라에만 있는 거다, 그래서 갭투자가 늘어난다 뭐다 그러는데,

전세가 없는 이유가 있네...

지금 월세 1억에 40만원으로 전환하더라도 비싼데 시중의 이자보다 더 비싸면 1억에 50만원 이상...

서울에 59 살려면 250만원 이상...

이게 현실이 될까봐 무섭다, 나만 무섭나?

내 마음에 100% 드는 집은 없다

그런데 100% 마음에 드는 집은 하나도 없습니다.

이게 마음에 들면 다른 게 아쉽고, 또 다른 게 마음에 들면 이게 아쉬운 게 바로 집이라는 것입니다.

내 집은 항상 아쉬운 점만 보이는데,

좋은 점도 있다는 점을 잊지 말자...!

원래 그런거다!

마음에 안 드는게 문제가 아니라 알지 못했던 문제가 많으면 어떻게 하지...

자본주의란

행복의 필요충분조건이 아니라고 하지만, 최소한의 필요조건은 된다고 봅니다.

반대로 돈이 없는 것은 불행의 필요충분조건이 될 수 있습니다.

적어도 이 자본주의체제하에서는 그렇습니다.

예전에 언젠가 생각했던 말이었는데,

여기에서 이런 말을 보게될 줄은 몰랐다.

그리고 우리는 자본주의를 살아가고 있다는 사실 잊지 말자

후기

생각보다 너무 좋았던 책!!!!

단순히 전세 레버리지 투자가 아니라 부동산, 정책, 공급 전반적으로 이해할 수 있었다.

지금 읽으면서 어떻게 이렇게 상황이 똑같지?라는 생각을 많이 했는데,

다른 시장이 오게 되었을 때 그 때는 또 어떻게 읽히게 될지 궁금하다.