✅아파트명 : 포레나노원
✅위치(지도)
- 마들역이 가깝고, 주변에 아파트 단지가 균질하다.
- 학교 또한 가까이 있어 아이들 키우기에 좋은 환경이다.
- 인근에 약간 경사가 있지만, 단지 자체는 평탄화가 잘 돼 있어 평지에 가깝다.
✅입지평가
1. 직장
- 노원구 종사자수 133,398명
- 양천구나 관악구 정도와 비슷한 종사자수, 베드타운
2. 교통
- 강남 57분 / 시청 53분 / 여의도 64분
- 강남이나 광화문 권역은 충분히 출퇴근 할 수 있는 정도다.
3. 학군
- 청원중 83%, 온곡중 77%, 주로 청원중으로 배정
- 인근의 청원초는 사립이며, 상곡초를 품고 있어 초등학교 다니기에 좋은 환경이다.
4. 환경
- 인근에 롯데백화점 노원점이 있다.(가까운 마트는 없다.)
- 주변이 구축이지만 아파트 단지가 균질하다.
- 마들역 인근이나, 보람아파트 인근에 생활 상권이 잘 갖춰져 있다.(유해상권이 별로 없음)
5. 공급
- 2028.07 서울원아이파크 / 2,264세대
- 적정공급 이내로 충분히 소화가 가능한 물량이다.
- 월계동은 거리가 꽤 멀기에 영향이 적을 수 있으나, 신축 자체가 귀한 노원구라 리스크를 염두해 둘 필요가 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 사람들이 공포에 있었던 하락장에 매수했을 때 확실히 수익률이 좋다.
✅현장사진
- 깔끔한 신축, 동간격이 조금 아쉽다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아직 전고를 회복하지 못한 가격, 비슷한 금액대의 보문아이파크나, 관악드림타운과 비교했을 때 교통이나 물리적인 위치에서는 조금 아쉬운면이 있으나, 주거환경이나 신축으로의 선호도가 있어 비교우위를 가질 수 있는 단지라고 생각한다. 확실히 노원구가 회복을 못했다.(흐름이 느리긴 하다.)
2) 환금성 : 역세권이고, 신축이라 앞으로도 꾸준한 수요가 있을 듯, 저층이 아니라면 매도가 그리 어렵지 않을 단지다.
3) 수익률 : 전고점은 충분히 회복할 수 있을 것, 적어도 성북구 꿈의숲아이파크(11.7억)는 따라 갈 단지라고 본다.
- 현재 토지거래허가구역으로 투자 불가, 9억 기준으로 LTV 40% 대출을 받는 경우, 종자돈 5.4억으로 계산
- 전고회복시 : 매매가 10.5억 / 수익 1.5억 / 수익률 27%
- 꿈의숲아이파크를 따라갈 시 : 매매가 11.7억 / 수익 2.7억 / 수익률 50%
- 추후 투자가 가능한 경우 수익률은 더 올라감
4) 원금보존 : 현재 전세가율 67%로 충분히 원금보존이 가능한 단지다. 그만큼 비싸지 않은 단지.
- 10년 기간으로 전세가 두배가 된다면, 장기적으로 12억 이상의 전세가를 형성할 것이라 원금 보존 가능
5) 리스크 대비
- 현재는 실거주 해야하므로 잔금 및 대출여력을 알아보는 것이 중요
- 노원구나 도봉구 등 인근에 입주물량이 그리 많지는 않음
- 사실 서울 자체의 땅이 한정적이라 어느정도 입지독점성이 유지되는 곳
- 추후 인근의 재건축 혹은 재개발이 될 경우에 전세가 하락할 수 있을 듯
- 투자한 경우는 역전세를 대비해야 하는데, 6억전세의 경우 10%정도의 현금흐름을 준비하면 될 듯
- 나의 투자 결론(매수 여부): 투자기준에 충족하므로 매수 가능
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 비슷한 급지 안에서도 사람들의 선호도가 다르고, 그에 따라 올라가는 속도가 다르다는 것
- 올라가는 속도는 다르지만, 분명히 못 오른 단지는 키맞추기를 하고 있다는 것
- 따라서 투자를 통한 시세차익을 얻기 위해서는 가격에 집중해야 한다는 것
감사합니다.
