관련 강의
가성비 끝판왕! 수도권 최고의 소액투자처, 부천 지역분석
진심을담아서
방황하고 있는 나에게 좋은 자극제가 되길 바라며 신청했던 특강!
짧게 분임을 돌면서 부천 찍먹도 하고 월부에서 잡아주신 매물의 임장까지 같이 하면서 매물은 어떻게 보는 것인지 배울 수 있었다.
준비해간 질문은 다 하지 못해서 아쉬웠지만 무엇보다 현재 나의 상황을 가볍게 말씀드리고 우선 뭘 하면 좋을지 조언을 들을 수 있어서 좋았다.
잊지 않기 위해 오늘의 실전임장클래스 복기와 BM하고 싶은 것 기록!
복기
- 수도권에서는 교통>환경>학군 이 메인 요소
- 부천은 세 가지를 모두 갖추고 있다. 강남/도심/여의도 모두 1시간 이내 이동 가능, 백화점 2개 포함 생활상권이 잘 되어 있음, 학군은 크지 않지만 인천에서 넘어오는 수요가 있을 정도 - 부천에서 가장 선호하는 상동, 그 다음 중동
- 상동은 젊은 사람들이 많이 살아서 관리가 잘 됨(민원 많이 넣고 동네에 관심이 많음), 역세권이 아닌 단지도 버스가 자주 다니고 자전거로 이동하는 사람이 많음(역 앞에 자전거 많음)
- 중동은 도보가 좁은 편, 가로수로 은행나무가 많이 심어져 있음(은행폭탄, 반면 상동은 소나무 있음) - 빌라 중에도 상권처럼 형성되어 있고 깔끔한 빌라는 완전 비선호는 아님
- 분임 루트를 짤 때는 꼭 상권을 지나가게 루트로 짜야함
- 상동 상권은 학원 개수가 많음
- 골목 안쪽으로 유흥상권이 형성되어 있는데 이런 것들은 직접 가봐야 알 수 있음 - 평형별로 수요가 다름
- 30평대는 학생 자녀가 있는 가정이 많이 때문에 조금 불편해도 내 자녀가 쾌적하게 살 수 있는 곳을 선호
→ 상동 안쪽 단지까지 수요가 있는 이유
- 20평대는 젊은 사람들이 많이 살기 때문에 역세권, 상권이 중요
→ 부천시청역 가까운 단지의 수요가 높은 이유(역세권, 백화점) - 매물 수리 관련
- 30평대는 전세가가 더 높게 형성되기 때문에 쾌적함이 중요 => 마루(장판X)+걸레받이,
- 20평대는 깔끔함이 중요 => 기본수리(=장판 꺾어서 괜찮, 시트지보다 페인트)
*20평대는 교체보다는 유지
- 가성비 수리: 소켓/LED/손잡이
- 확인 못한 부분에 대해서는 꼭 특약! 내가 수리한 부분에 대해서도 세입자 계약할 때 특약! - 방
- 불 켜고 천장 보고 누수여부 확인, LED 등인지 확인
- 확장 안 된 매물을 굳이 확장수리 할 필요 없음
- 확장이 되어 있다면 보일러 배관이나 열선 이런 것 처리가 되어 있는지 확인(없으면 결로 생길 수 있음)
- 문 다 열어보기(손잡이 체크) - 베란다
- 누수/결로 확인 +코킹 (협상카드)
- 뒷베란다에 곰팡이가 많다면 앞베란다도 곰팡이 백퍼 있다
- 우수관은 관리사무소 책임인데 바로 수리 안 해주는 편(다른 집까지 모아서 수리) - 화장실
- 벽 두드려보기(덧방여부)
- 바닥 높이, 타일 깨짐 여부 확인
BM
- 20평대와 30평대 수요가 다르기 때문에 각각의 수요에 맞는 환경이 형성되어 있는지 확인
- 분임할 때 대형상권과 랜드마크 확인하고, 랜드마크를 기준으로 단지별 가격 확인
- 내 목표 다시 설정하고 기한 설정하기
