[열반스쿨중급반 48기 랑랑티] 2강 후기: 전세의 모든 것을 알게 된 강의였다.

항상 월부에서 강의를 듣다 보면, ‘그래서 이거 전세 세팅 어떻게하고, 계약은 어떤 방식으로 이루어지는 거지?’ 혹은 ‘세낀물건이나 주인전세는 어떻게 가능한거지..? 부동산 사장님께 맡기면 되나..?’하는 궁금증들을 가지고 있었는데, 이번 강의를 통해 완전히 해소된 것을 느꼈습니다!

매우 긴 강의 시간 동안 양파링님이 걸어오신 투자자의 길에서 겪은 사례들을 적절하게 가져와서 설명해주셔서 더욱 쉽게 이해할 수 있었던 것 같습니다. 아직 의문점이 해소되지 않는 부분도 있었지만, 한 번 더 공부해보며 알아가면 좋을 것 같다고 생각이 듭니다.

PART 1. 전세셋팅을 세세하게 알아야할까? 이미 나는 집을 샀는데!!

• 전세 강의를 듣기 전에는 임차인이 전세 계약할 때 더 불안하고 신경쓸게 많지 않을까?라고 생각했었는데, 투자자의 입장에서 전세셋팅이 얼마나 중요한지에 대해서 알려주셔서 느낀바가 많습니다. 집을 사기만 하면 된다고 생각했었는데, 전세계약을 진행하기 전에 제대로 하지 않으면 나의 자금 계획이 틀어지고, 이후의 투자에도 영향을 미치기 때문에 세세하게 살펴보아야겠다고 생각이 바뀌게 되었습니다.

PART2. 전세세팅의 전략 3단계를 기억하자! (상황, 가격, 조건)

• 나와 시장의 상황을 알아야한다는 부분부터 어떤 물건을 사야할지 결정할 수 있게 된다는 것을 깨닫게 되었습니다. 단순하게 가치가 좋고 싼 물건을 사면 될 것이라고 생각했는데, 그러한 물건 중에서 나와 시장의 상황을 고려하여 적절한 물건을 선택해야한다는 것을 알게 되었습니다. ‘나는 잔금 대비가 가능한가?, 전세 시장에서 수요와 공급은 어떻지?, 어떤 규제가 있지?’를 앞마당을 만들면서 미리 생각해두면 상황에 맞는 물건을 보는 안목이 생기겠구나라고 느꼈습니다.
• 전세세팅유형에 따라 어떤 방식으로 전세 프로세스가 이루어지는지 구체적으로 알 수 있었고, 세낀물건, 주인전세, 전세입자승계 물건에 따라 어떤 것을 주의깊게 살펴봐야하는지를 알 수 있었습니다.
• 현시장에서는 조건부전세대출이 투자할 때 크게 영향을 미치는 요소라고 생각이 들었고, 그러한 부분을 보완하기 위해서는 근저당 말소를 잘 해결할 수 있어야함을 배울 수 있었습니다. 또한 소유권을 이전하기 위해서 매도자가 전세입자와 계약을 맞는 기간이 적어도 ‘3개월’은 유지되야함을 꼭 기억해야겠다고 생각했습니다. (이후에 공급 부분에서도 앞뒤 3개월이라는 기간, 전세재계약 준비 기간도 3개월이라는 기간이 필요해서 잊혀지지 않을 것 같습니다.)
• 적정 전세가를 설정하기 위해서는 ‘단지, 생활권, 공급’을 살펴봐야함을 알 수 있었습니다. 투자의 리스크를 줄이기 위해서는 적정 전세가를 설정하고 빠르게 전세를 뺄 수 있어야한다고 생각이 들었고, 그러기 위해서는 주변 시세와 공급을 면밀히 살펴봐야함을 깨달았습니다.
• 특히나 공급은 역전세나 전세를 새로 계약할 시기에 전세입자가 없는 경우를 만들어낼 수 있기 때문에 주의깊게 살펴봐야함을 느꼈고, 그러기 위해서는 임대기간 설정을 임차인과 협의하에 리스크를 줄일 수 있는 방향으로 해야한다고 알게 되었습니다. 임대기간 설정에서는 ‘공급, 수요, 포트폴리오’ 꼭 기억할 것!!
• 지방 투자를 고려하는 저에게 소액투자 전세셋팅에 대해서도 말씀을 주셔서 짧지만 너무 유용한 시간이였습니다. 지방 투자에서는 ‘KB매매일반, 90%, 승인시점’ 기억하자!

PART3. 부동산의 계약으로 이루어진다. 계약을 꼼꼼하게 점검하자!

• 등기부등본에서 확인해야할 5가지 ‘소유자, 가압류/가처분/가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지 수' 모두 꼼꼼하게 살펴봐야 매수를 결정할 수 있음을 알게되었습니다. 페이지수나 열람일시는 전혀 생각하지 못했는데, 리스크를 줄이기 위해서 정말 세세하게 봐야함을 느끼게 되는 시간이였습니다.
• 매매계약 시에는 특약을 상황에 맞게 적절하게 설정할 수 있도록 하고, 계약내용에 대한 부분 꼼꼼하게 살펴볼 수 있도록 해야 이후 계약과정에서 문제가 없을 수 있습니다.
• 임대계약을 하기 전에는 미리 국세 및 지방세 체납을 확인하고 체납금이 없도록 해야합니다.
• 임대계약시 임대 보증금을 반환하는 대상이 누구인지!! 꼭 확인하고 꿀팁!! ‘임차인 번호 저장할 때 근질권설정 되어있는지 써두면 헷갈리지 않는다.’
• 법률 고민은 대한법률구조공단이나 로톡에서 도움을 받아 확실하게 확인하고 넘어가도록 합니다.

[ 적용할 점 ]

1. 나의 자금 상황을 정확하게 계산하기
2. 책 읽으면서 밑줄 -색연필-인덱스-포스트잇 활용해보기
3. 책 읽으면서 나의 생각 옆에 적어두기