관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요! 느리지만 행복한 거북이 투자자, 동구님 입니다.
감사하게도 지난 주 오프라인 강의 수강 기회가 있었습니다.
강의 주제는 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법!!
늦게 나마 수강하며 느끼고 적용해야 할 점을 정리하는 후기를 작성해 봅니다.
[1] 숫자 3을 기억해라.
임차인이 전세대출 받으려면 집주인 소유가 3개월 유지되어야 한다. 전세를 세팅해야 하기에 꼭 기억!
[적용점 1] 세낀물건, 주인전세, 잔금 후 전세세팅, 그냥 전세세팅 모두 3개월 체크해야 한다. 전세대출 차질 없도록!
[2] 세안고 물건 주의사항
세안고 물건은 임대인의 지위를 그대로 승계하는 것. 매매계약하기 전에 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서를 반드시 확인해야 한다!
[적용점 2] 세안고 매매계약 전 임대조건 직접 확인!(인적사항 가리고 보내달라고 요청, 확인 후 가계약금 송금)
[3] 주인전세 물건 체크사항
- 내려 앉는 주인의 전세가 3개월 이상 남아야 한다.(다음 세입자 대출 고려)
- 기존 주담대가 있을 경우 상환해서 말소해야 한다.
- 설정한 만기 시점 공급을 확인해야 한다.
- 매매가 상승시 전세 비협조 상황 대비한다(매매계약서 작성 시 ‘집 보여주기 협조’ 특약 기재)
[적용점 3] 주인전세라고 좋다고 덜컥 계약하지 말고, 위 4가지 체크사항 반드시 검토한다!
[4] 공급물량을 어떻게 판단해야 할까
- 공급물량이 대단지일 경우, 입주 전후 최소 3개월 이상 영향이 있다고 예상한다(입주 전~후 모니터링 지속)
- 사전점검 기간 체크(본격적으로 움직이기 시작), 입주지정 기간 체크(입주기간 전,후 3개월 직접 영향기간)
- 입주기간 종료가 입주 영향 종료가 되는 것이 아니다.(공급 물량의 입지와 가격이 중요!)
[적용점 4] 사전점검 기간과 입주지정 기간을 공급물량 체크하며 확인해보자. 움직이는 기간과 직접 영향기간 이니까.
[5] 전세가를 내가 판단해보자
- 전세 물건 수 / 소진 속도는 어떠한가?
- 평형별, 상태별 전세가 수준은 어떠한가?
- 경쟁단지 전세는 얼마에 거래되고 있나?
- 공급물량 영향은 어느정도 받고 있나?
- 전세 내놓는 가격을 설정할 때에도 현장 분위기에 따라 전략을 달리해야 함(보수적vs공격적)
[적용점 5] 투자 의사결정 전 몇개의 후보 단지가 추려지면, 직접 적정 전세가를 판단해보자. 그래야 정확한 전세가와 투자금, 지금 상황에 따라 행동해야 할 방향을 정할 수 있다.
[6] 임대기간 설정이 중요한 이유
임대 기간 설정이 중요한 이유는 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라지기 때문이다.
투자금 회수지연, 재투가 기회상실 등… 반대로 설정을 잘하면 투자금 회수와 동시에 재투자 기회를 얻을수도 있다.
[적용점 6] 임대기간 설정은 곧 리스크와 직결된다. 예정된 공급으로 리스크를 가늠해 볼 수 있기 때문에, 설령 수익이 날 것 같아도 리스크가 너무나 커서 감당하기 어렵다면, 투자하지 않는다.
[7] 지방 소액투자 전세세팅시 유의할 점
가장 중요한 것은 <전세 보증보험 가입이 가능한가?>
키워드 : KB/매매/일반, 90%, 승인시점
[적용점 7] 지방 소액투자시 절대 유의할 점은 전세보증보험 가입 가능 금액, 반드시 이를 체크해서 설정하거나 계약하려는 전세가로 보증보험 가입이 가능한지 체크해야 한다.
[8] 전세 만기가 다가오면 해야 할 것들
- 계약 만료 3~4개월 전 갱신의사 등 확인
- 답변 듣고 연장이나 신규 재계약이라면 계약 조건 협의(구체적 금액 제시), 이사간다면 날짜 협의 요청
- 계약서 작성 방법 협의(필요 서류에 따라) 후 계약서 작성
- 주택임대차 계약 신고 (체결일로부터 30일 이내, 금액변동 없는 갱신 제외)
[적용점 8] 캘린더에 보유물건 전세 만기 전 해야할 일 일정 체크하기(만료 4개월전 연락토록 일정 추가!)
[9] 역전세를 방어하는 최고의 방패
전세 재계약을 무리하게 올려 받지 않는 것.(5% 상승분으로만 받기)
전세난이 가속화 되어 전세 불장이 오더라도 올려받지 않는 만큼 역전세 장에서 임차인과 계약을 그대로 이어 갈 수 있다.
5%만 올려 받고 투자를 안하고 가만히 있는게 답이 아니라, 올려 받은 만큼 돌려 줄 수 있는 것을 유념하고 대비해 나가야 한다!
[적용점 9] 전세 회수분에 흥분하지 마라. 무리하게 올려받지 않는 것이 욕심을 다스리는 방법이다. 5%만 올려 받는다!
[10] 결국 사람이 하는 일이다(역지사지)
양파링님이 세입자로부터 받은 편지… 그리고 역지사지로 내가 세입자일 경우 어떨까 생각해보는 자세…
전세든 월세든 결국 사람이 사는 공간이고, 그 삶의 공간을 대여해주는 일이다. 세입자 분들을 사업 파트너 분들이라고 생각하고, 함께 한다는 생각으로 투자에 임했으면 좋겠다.
[적용점 10] 너무 돈에 연연해하지 말자. 사람이 먼저다. 역지사지로 상대를 생각하며 세입자 분을 귀하게 대하자.
[마지막 질의응답] 내가 가고자 하는 길은 어떤 길인가
긴 강의로 힘드셨을텐데 끝까지 최선을 다해 답변해주셔서 감사합니다.
제가 질문하면서도 정리되지 않은 마음을 질문 속에서 캐치해주시고 말씀해주셔서 명확하게 제 마음을 정리하는 시간을 가질 수 있었습니다. 제가 진짜 하고 싶은게 무엇인지, 그리고 그걸 먼저 해나가신 분들은 어떤 일들을 했는지 생각하며, 한걸음씩 더 나아가 보겠습니다.
[적용점 마지막] 나와 대화해보는, 내가 원하는걸 고민해보는 시간을 더 가지자. 그리고 대입시켜보자. 오늘 내가 하려는 행동이, 내가 가고자 하는 길에 부합한 행동인가? 나는 무엇을 망설이고 있는가?
[단 하나의 적용점]
단/생/공, 공/수/포 배운대로 적정 전세가를 구하는 것을 체득한다!!!
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