[열기 89기 헌집89새아8트다오_히히s] 수익률 높은 투자를 위해 가치를 보는 눈을 기르자 👀

이번 열기 3강은 당장 어제(25.12.16.) 라이브코칭을 해주신 주우이님의 강의였다.

그래서 그런지 어제 밤에도 만나뵈었던 분이 그 연장선에서 강의를 해주신 느낌이었다. ㅋㅋ

그래서 그런가? 

몰입도가 매우 좋았고, 다행히 회사에서 시간도 많이 났고, 강의를 멈출수 없이 쭉 들었던 것 같다.

이번에 오프라인 강의 기회가 있었지만,, 중요한 가족행사로 참석을 못한 아쉬움을 가득가득 담아 ㅠㅠ

(운좋게도?) 빠른 완강과 강의후기를 남겨보려고 한다.

재수강이기도 하고, 임장보고서를 써본 경험이 있다보니 기본적인 내용보다는

기억에 남는 내용, 내가 잘 적용하지 못하고 있는 것 같은 부분, 새롭게 알게 된 내용 위주로

정리를 해 보았는데도 역시나 너무 길어졌다. ㅋㅋㅋㅋㅎ 아직 배울게 많다는 거겠지 ~

적용할 점도 주절주절 써보면서 바로 생각을 정리하니까 너무 좋다.

이 글 보시는 모든 분들 ..ㅎㅎ

 ‘다음번에 어떡할지 차차 생각해보고 적용해야지 ~’ 하지마시고

 꼭 후기 쓰면서 적용할 점 구체적으로 정해보세욧 !! 강추 !

🎈수익률 높은 투자

적은 돈을 들여, 적정한/높은 수익을 낼 수 있는 투자

= 가치 대비 가격이 저렴한 것을 산다.

그러려면? 가치(입지)를 잘 알아야 한다.

• 내 선택에 따라 결과는 달라진다.
• 수익이 날 때 까지 기다려야 한다.
• 가치 & 가격 & (내 상황) - 교집합인 아파트를 찾아내야 한다.

저평가 판단의 가장 첫번째 !

🆕 내가 살 수 있는 아파트의 가격대를 보고, 그 가격대에서 가장 좋은 아파트를 찾아보는 게 중요 !

전고점 대비 하락율은 절대적 저평가 비교, 

상대적으로 같은 금액대 내 우선 순위를 비교할 수 있는 실력을 갖춰야 함.

→ 앞마당 내에서 투자 후보로 점찍어뒀던 곳을 한 곳 뽑아서, 같은 금액대의 다른 지역 단지와 함께 분석해봐야겠다.

늘 강의에서 강조하셔서 알고 있는 ‘지식’ 이었지만, 제대로 적용해 본 적은 한 번도 없는 것 같다. 

내가 살 수 있는 아파트의 가격대 - 누가 물어보더라도 같은 가격대 단지를 막 나열할 수 있는 실력을 쌓아야겠다.

실력을 위해서는? 수익률 보고서(임장 보고서)를 써야 한다 !

🎈수익률 보고서 (입지 분석)

🆕 아파트 선정 시 지역 ‘랜드마크 아파트’는 꼭 ! 해보기

 : 랜드마크가 가지는 의미가 크다. 지역을 리딩하는 단지 ! 그것보다 덜 좋은 아파트의 흐름을 미리 알 수 있다.

🆕 위치를 알아볼 때는 줌인/줌아웃 모두 해보기

: (zoom in) 단지 내 동배치/향/타입 등

(zoom out) 주변 단지, 환경, 주변 시세 등

• 입지 평가(직장/교통/학군/환경/공급)

1. 직장
   1. 등급 B/C → 교통이 더욱 중요해짐
   2. 직장을 보고 그 지역을 투자한다면 일자리가 지속가능한지(사업성 등)를 봐야 한다.

   3. 🆕 직장이 생기더라도 대체할 수 있는 주거지가 인근에 이미 있는가를 확인해야 한다.

       

2. 교통

   1. 교통호재 : 상승장일때는 가격에 이미 많이 반영이 되어 있을 수 있지만, 하락장에는 가격이 반영되어있지 않은 경우가 많다. → 이때가 기회 !

      가격이 반영되지 않았을 때 호재를 본다. 호재 때문에 가격이 많이 오른 상태에서 들어가는 것은 좀 위험하다.

   2. 본질은 호재를 보는 것이 아니라 입지의 가치를 봐야 함 !
   3. 좋은 지하철 노선 :2>3>9>신분당>7>수인분당선

    

3.  학군

   1. 지역마다 핵심가치가 다르다 !

      → 교통이 가장 중요한 곳도 있지만, ‘학군’이 중요한 지역도 있다. (예: 노원구 중계동)

   2. 수도권에서는 직장/교통이 더 중요하지만, 주택 구매력이 있는 사람들은 학군을 찾아 이동한다.

      → 학군지로 유명한 곳들에서는 중요한 요소 !

    

4. 환경

   1. 뉴타운 - 균질한 택지 / 쾌적한 환경

      : 뉴타운 인근에 있는 아파트들이 상대적으로 싸지기도 함 → 기회를 주고 있음(환경개선 기대)

   2. 단지별로도 환경 요소 확인

      : 반경 1km 내외 환경 (걸어갈만한 거리)

    

5. 공급

   1. 대규모 입주는 투자자에게 기회이자 리스크

      - 입주장에 급매로 빨리 매도해야 하는 물량이 생긴다. 매매물량 증가/매매가 하락 → 기회

      - 전세물량 증가하면 전세가가 하락 (경쟁매물이 많을 수록 가격이 내려간다) → 리스크

   2. 투자 시점 / 투자 후 2년(전세만기) 시점의 입주물량 확인

      2년 뒤 공급이 많다면, 3년 계약을 하는 방법도 있다.

      지방은 입주물량 더 많이 신경쓰기 !

      4년 뒤 공급은 미리 볼 수 없으므로, 2년 뒤 재계약 시점에 입주물량을 다시 확인한다.

   3. 다주택으로 갈수록 공급 리스크가 매우 중요하다 !

✨ 2년 후 공급이 많아 역전세 리스크가 있지만 지금 충분히 싸고, 2년 뒤 역전세 대비가 되어있다면 투자 실행 가능 !

→ 임장보고서를 여러번 써 봐서 직장/교통/학군/환경/공급의 중요성은 알고 있었지만, 강의를 들으면 늘 새로운 것을 얻어가곤 한다. 수도권에서 중요한 ‘직장’ 요소를 이때까지는 그냥 기계적으로 수치만 본 것이 아닌가 싶다. 직장 이전 및 새로운 업무지구 이슈 등에 좀 더 관심을 가져야 겠다.

또, 다주택자를 바라보는 나로서는 ‘공급’을 더욱 유심히 보고 매수 시, 전세 셋팅 리스크 등에 대해 더욱 깊게 파고들어야 한다는 것을 깨달았다. 전세금 상승으로 투자금을 회수할 수도 있지만 역전세 대비 여력 까지 미리 생각해보진 않았던 것 같은데, 임장보고서 결론파트에 & 투자 포트폴리오에 항상 함께 생각하고 적어두어야 겠다.

• 수익률 분석

🧡 입지별 상승세가 퍼지는 양상을 머릿속에 넣어두고 있기

→ 좋은 지역(단지)이 이미 올라버렸다면 바로 바로 다음 지역(단지)으로 !

🧡 꼭 지금 투자금이 적지 않더라도, 충분히 싸게(매도가) 산다면

    장기적으로 전세금을 회수하는 방법/실거주 방법 으로 수익/수익률을 높일 수 있다.

→ 상승세가 퍼질 수 있는 양상(우선순위)을 매 지역을 임장할 때 마다 한 번씩 정리해보기 ! 

그리고 서울/수도권에서는 크게 보고 상승 흐름의 이동을 머릿속에 집어넣을 수 있도록 연습하기

• 현장 사진

아파트를 외우기 위해서는 결국, 자주 보는 게 가장 좋다 !

→ 매일 10분씩이라도 네이버 부동산, 지도 보기

*랜드마크 아파트, 세대 수 많은 아파트 꼭 포함 !

앞마당 투자 결론에 뽑은 top3 단지들만이라도 매일 볼 수 있도록 해야겠다. 그러려면… 결론을 제발 .. 내야겠지?

• 투자 결론

🧡 가격차이가 많이 나지 않는다면 더 좋은 구조/평형을 선택해야 함 !!

• 10평대도 매수해도 되지만, 아래 리스크를 알고 매수
  • 방 1개짜리 10평대는 경쟁매물이 많다 - 주변 오피스텔 , 빌라
  • 거주자들이 이사를 자주 다님(신경을 많이 써야 함)

• 할 수 있다면 좀 더 좋은 평형대를 가져가면 좋다. 가격차가 많이 난다면 저평가된 평형 매수

  🆕 시장이 좋지 않을 때는 사람들이 가장 안전한 것을 산다(최대한 적은 돈이 들어가는)

  : 20평대가 먼저 올라가는 이유(30평대가 상승장엔 더 많이 올라감) → 평형별 저평가가 생길 수 있다.

   

→ 동대문구 매임을 하면서 투자금 때문에 10평대 vs 20평대 를 고민했던 때가 생각이 났다. 그때는 이유를 잘 모르고 해당 단지 10평대가 거래량도 많길래, 환금성이 더 좋은 것이 아닌가? 라고 생각했었는데 그게 아니였다. 정착하고 싶은 곳이 아니기 때문에 이동이 많은 것 ! 즉, 가치가 그만큼 높지는 않다는 것. 거래량/투자금에 속지말기 !

1. 좋은 아파트를 싼 가격에 매수(수익 ↑)

   : 투자금이 당시엔 좀 더 들 수 있지만, 전세 상승분으로 투자금을 모두 회수할 수 있다.

2. 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(수익률 ↑)

   : 투자금이 부족하다면 전세가가 더 올라올 때까지 기다렸다가 기회를 잡는다. 운 좋으면 잡을 수 있지만, 아닌 경우엔 놓치게 될 리스크, 어쨌든 미리 앞마당 만들어 놓고 지켜보고 있어야 가능한 일 !

🎈앞마당 늘리기  - 적용할 점 위주 !

• 비슷한 환경을 가진 다른 지역과 비교해야 가치를 제대로 알 수 있다.

→ 비교평가 할 수 있는 지역이 많아야 좋은 투자를 할 가능성이 높아짐

• 임장한 지역 주변 지역도 묶어서 함께 보는 것이 좋다.

🍒<1기 신도시 + 확장> 관점에서 임장지 늘리기 

예) 기흥/수지/분당

 부평/부천/구로/광명

 평촌-산본-수지 / 동대문구-성북구-중랑구-서대문구 / 부천-부평-구로-광명 

앞마당 지역 & 주변 지역 묶어서 다음 수도권 임장지를 만들어 봐야겠다.

🍒 임장보고서 지역 타이틀에 ‘한 문장 정리’ 해보기

ex. ‘거주자의 만족도가 높은’ 동탄1 신도시

🍒 수도권 + 지방 번갈아 임장하기 !

→ 1~4월 지방 (대구,부산) - 5월 수도권(성북구 마무리) - 6~7월 지방 - 8월 수도권 - 9~11월 지방 - …

🍒 반마당 마침표를 찍어두기 !!

→ 내 앞마당(아닌 반마당 ..)들의 인덱스를 만들어두자

• 평촌: 매물임장, 결론
• 동대문구: 매물임장, 결론
• 성북구: 단지임장 ~
• 대구 달서구: 매물임장, 결론
• 대구 수성구/중구: 결론

→ 덜 한 곳들 다시 보충할 수 있는 시간(임신/출산 등으로 임장가지 못할 때 ..)에 그 다음 단계부터 보충하기 !

🍒 어느 지역을 가든, 투자를 할 수도 있겠다는 마음으로 가라 !

→ ‘아직 투자할 수 없는 곳’ 이라고 생각하고 임장 갔을 때의 마음과, 당장 이제 3~5개월 안에 한다 ! 라고 생각하면서 임장할 때의 마음이 정말 많이 달랐던 그때를 기억하자. 그때의 마음 그대로 갖고 실전 투자라고 생각하고 임하기 !

🍒 마무리를 못했더라도 다음 임장지로 넘어가라 ! 단, 마침표 찍고..

속도에 초점을 맞추기 보다는 , 해 나가는 것에 초점을 ..!

🍒 계단식 성장

벽에 부딪히는 , 슬럼프를 맞이하는 순간이 빨리 올 수록 그만큼 내가 더 열심히 했기 때문이라고 생각하자.

벽을 마주할 때 마다 점프를 한 번씩, 벽을 한 번 뛰어넘을 때 마다 내 경쟁자는 엄청 줄어든다 ..!

쉽지 않을거에요. 여러분은 다른 인생을 살고자 하기 때문이에요.

관성 때문에 여태까지와 다른 행동을 하는 것이 힘들다. 이렇게 까지 해야하나? 라는 생각이 들 수도 있다.

but, 비전보드에 내가 꿈꾸는 목표가 지금처럼 하던 방식으로는 안된다.

벌고 싶은 만큼 하세요.

받는 만큼 일하면, 여태까지와 또 똑같은 삶이 반복된다.

내가 있어야 돌아가는 것 : 자영업

알아서 돈이 일을 하게 하는 것 : 사업

내가 지금 하려고 하는, 해야하는 투자 = 자영업

→ 사업 형태로 바꾸어 나가기 위해서는 자영업의 노력을 들여야 한다.

반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다.