열반스쿨 중급반 2강 후기 - 전세 세팅의 모든 것 [서킬스]

안녕하세요. 서킬스입니다.

열중반의 2강 수업은 양파링 멘토님의 전세세팅 관련 이야기였습니다.

무려 7시간이 넘는 강의 내내 전세 세팅과 계약, 리스크 줄이는 방안까지의 내용으로 가득찼었는데요.

몇건의 전세를 해봤지만 또 몰랐던 내용들과 향후 지속적으로 하게 될 전세 세팅 시 놓치면 안되는 것들에 대한 내용들이 많았고 강의를 통해 정리하면서 복기해봐야겠습니다.

본 것

• 최근 정부규제로 인한 대출 규제와 토지거래허가 때문에 집을 매도하고 어디를 가지 못하고 현금으로 전세로 들어오는 경우가 있으니 현금전세입자도 적절히 구해볼 것
• 집주인이 잔금 후 3개월 유지가 되어야 새로운 전세입자 대출 시 대출이 가능함. 따라서 소유권 이전 후 매도자가 세입자로 3개월 유지되면 새로운 세입자를 정상적으로 맞출 환경이 만들어지는 것
• 가계약서 작성 전 반드시 전세계약서를 확인해야함. 꼭 원본이 아니더라도 사본이라도 사진으로 받아서 확인할 것 
  조건이라도 보여주세요 라고 하면 됨. 이거 안되면 굳이 무리해서 가계약금 넣지 말자
• 지방 소액 투자 시 kb시세의 90%까지 보증보험 가입이 되는데 신청하고 승인 시점에 시세가 바뀔 수도 있으니 해당 특약을 걸어놓으면 된다.
  00 초과 시에는 가입 가능한 금액으로 전세계약서를 재작성함
• 매도자가 전세 계약하고 승계하는 케이스에서 매도자가 주담대 상환하는 조건일 경우 신규 전세입자의 전세가 제한되는 금융기관이 있을 수도 있으므로 매도자가 직접 세입자의 금융기관과 연락하여 상환 가능여부를 파악해놓으라고 전달해야 해. 안그러면 사고
• 주인전세 시 특약에 보증금 액수와 계약기간이 명시되어 있어야 함. 전세계약서를 쓰는 시점까지 정확하게 쓰자
• 임대계약서 작성 시 만료이이 공휴일이 안되도록 달력 확인하고 설정하기
• 법인전세 계약 시 주말에 집을 비울 가능성이 높으므로 특약에 부재 시 비밀번호 공유해달라는 특약을 넣어야 함

• 만기 6~2개월 전 매도 시 매수자가 실거주 조건으로 계갱권 거절 가능함 (대법원 판례 2022.12.1.2021다266631)
   

  

  

적용할 것

• 물건들의 전세 재계약 시점 확인 후 캘린더에 적어놓기
• 노션에 계약서 및 현재 상황 관련 적어놓고 한달에 한번 정도 확인하기
• 세입자/부사님들에게 설선물 보낼 준비하기
• 현 전세계약서 확인 후 리스크 점검하기
• 노션에 전세 세팅 관련 글 정리해서 언제든지 볼 수 있게 해놓기 

느낀 것

• 기계처럼 투자하기 - 가끔 당황스럽게 한다해도 늘 있는 일이라 생각하고 넘기기
• 세입자는 나와 동업하는 관계 내 것만 챙기려 하지 않기
• 무리한 요구가 아니라면 왠만하면 들어주기
• 일희일비하는 투자자가 되지 않기
• 내 이익만 취하려고 공부하고 준비하는 것이 아닌 임차인분까지 우리집에서 안전하게 잘 사실수 있는 발판이 되었으면 하는 마음을 가져야겠다.
• 오늘 배운 내용은 임대인으로서 임차인과 잘 지내기 위해서 쓰이면 좋겠다