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26년 2월 돈버는 독서모임 - <돈의 대폭발>
독서멘토, 독서리더
1. 생각해 보게 되는 페이지
p.22 작년 저서에서는 서울 내 12개 대단지 아파트 가격을 분석해 2023년의 전고점(N파고)과 2021년의 역사점 고점(W파고) 돌파 여부를 확인했다. 일부 지역 단지(중구 남산타운, 관악구 관악드림타운, 서대문구 DMC파크자이)는 전고점을 넘어서는데 시간이 소요되겠지만 대다수 단지는 역사점 고점까지 달성할 가능성이 크다는 결론을 내렸다.
- 10·15 대출 규제 나비효과 : 저자가 이야기했던 남산타운, 관드타, DMC파크자이와 같은 단지들도 빠르게 전고점을 넘겨버렸다. 10월 20일까지 5일 장에서 전고점을 넘은 단지들이 꽤 많이 나왔다.
p.58 2025년 2분기 강남3구 거래량은 2,934건으로 1분기 4,426건 대비 33.7% 감소했다.
- 2025년 2월 13일부터 3월 23일까지 강남 3구 + 용산의 토허제가 해제되었고 이 때 서울 시장이 미친 속도로 움직이기 시작했다. 1분기 거래량이 늘어날 수 밖에 없는 가장 큰 원인이고, 2분기에는 토허제 영향으로 다시 움츠려든 것으로 보인다.
p.76~77 여의도 자체에는 수능 대비 학원이 부족하지만, 목동, 반포, 대치동 등 우수한 학원가에 충분히 오갈 수 있는 거리라는 점이다. 여의도의 또 다른 특징은 자금력을 바탕으로 하는 소수정예 교육이다. 양보다는 질적 성과를 중시하는 교육환경을 만들어낸다.
- 여의도 학군에 대한 생각 : 여의도 학군을 이렇게 깊게 들어가 볼 생각은 못했는데 고소득자의 소수 정예 교육일 수 있겠다는 생각은 든다. 과학중점고등학교는 검색해보니 여의도에만 있는 것은 아니었다. 서울 앞마당 중에서 나름 명문이라고 부르는 학교들이 ‘과학중점학교’로 선정되어 있기는 한 것 같지만, 집 값에 영향을 주고 있다고는 확 와닿지는 않는 것 같다.
p.95 빌라 시장의 양상은 조정이 아니라 붕괴에 가깝다. 거래는 멈췄고, 매물은 쌓였으며, 매수자도 임차인도 시장을 외면하고 있다. 빌라는 더 이상 주거지로 선택되지 않는다.
p.103 빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편되는 양상을 보여주는 단초 중 하나는 초등학교 학생 수다. 빌라 밀집 지역 소재 초등학교 학생 수가 아파트 단지 인근 초등학교 학생 수보다 빠르게 줄고 있다.
- 임차 기준으로는 전세사기가 가장 큰 영향을 주지 않았나 싶고, 매매 기준으로는 상품성 차이가 크다고 생각된다. 지하주차장, 커뮤니티, 보안 등이 아파트와 많이 다르게 느껴진다. 아이를 키우고 달라진 점은 e/v가 없는 집은 너무나 불편하고, 단지 내 어린이집의 가치가 훨씬 더 높게 와닿는다.
p.143 55억 원에서 60억 원으로 무려 5억 원이 상승했다는 기사는 사람들에게 해당 아파트가 매우 큰 폭으로 상승했다는 인식을 심어준다. (중략) 중저가 아파트가 5억 원에서 6억 원으로 1억 원 상승하는 것이 비율상 더 큰 변동임에도 불구하고, 초고가 아파트의 거래가 중점 보도되면 이 중요한 맥락이 무시된다.
원베일리 최고가 기사를 보며 : 애초에 이런 단지가 기사가 되는 것 같다. 사람들이 관심을 가질만한 아파트의 높은 거래 가격이 기사로 나오고 호갱노노 실시간 검색어를 차지한다. 수지, 광명과 같은 지역의 단지들도 전고점을 돌파했지만 기사로 언급되지는 않는다.
p.154 일본은 인구가 줄고 있으니 도쿄 부동산 가격도 하락할 것이다. 라는 주장은 사실과 전혀 부합하지 않으며 근거없는 가짜뉴스에 불과하다는 것이다.
- 전혀 팩트체크를 해볼 생각을 하지 않았다. 도쿄도 벌써 반등한지 10년이 넘었다니 충격적이었다.
p.173 소비자물가지수에서 ‘집세’가 차지하는 비중, 즉 가중치 자체가 너무 낮다는 것이다. 미국의 경우 자가에서 거주하는 비용을 포함해 집세 비중이 33%에 이르는데, 국내의 경우 자가 주거비가 포함되지 않아 비중이 채 10%도 되지 않는다.
프리독모 때 한 번 들었던 적이 있었는데 자가 주거비 포함이 되지 않아서 실제 인플레이션을 반영하지 못 하고 오히려 집 값이 더 빠르게 오른다는 이야기였다.
p.213 5호선을 놓고 볼 때, 마포래미안푸르지오는 광화문 업무지구(CBD)와 여의도 업무지구(YBD)의 정중앙이라 서울 서북권에서 압도적인 입지상 장점이 있다. 강남 접근성은 왕십리 뉴타운이 더 좋음에도 불구하고 가격은 마래푸가 2~3억원대 격차를 유지하며 앞서고 있다.
- 지금 가격 수준은? 역과 가까운 센트라스가 일부 타입은 오히려 역전했다. 입지를 놓고 비교해보면 센트라스가 마래푸보다 무조건 좋다고 할 수 있을까? 아현 뉴타운의 균질성을 생각해보면 생활권은 더 좋을 수 있으나, 마래푸는 대체제가 너무나 많아졌다. 종로구 경희궁자이가 확실히 더 치고 나가는 상황
p.257 6·27 대책 발표 이후, 고가와 저가 아파트 시장은 대책의 영향을 받지 않기 때문에 계산이 빠른 수요층은 다시 시장에 진입할 가능성이 크다. 이에 따라 강북권 ‘상승 도미노’는 여전히 유효할 것이다.
- 현재 5급지 분위기? 노원구, 구로구 시세를 보면 크게 변동이 없거나 오히려 가격을 내린 물건이 많이 보인다. 같은 강북권이어도 5급지와 4급지는 다른 느낌! 래미안 위브, 전농sk 같은 단지들은 전고점을 찍었거나 근접해 가는데 노원구 단지들은 아직 멀었다.
2. 느낀 점
대중들이 좋아하는 부동산 분석 무엇일까를 떠올리게 하는 책이었다. 탑-다운식의 시장 분석과 지역을 가볍게 설명하는 것만으로도 이 책이 베스트셀러가 될 수 있다는 것이 신기했다.
월급쟁이부자들에서 제공하는 강의 퀄리티가 얼마나 자세하고 친절한 지 이해할 수 있었고, 컨텐츠 관점에서도 생각해 볼 부분이 많았다.
N자형 파고,W자형 파고와 같이 직관적으로 이해할 수 있도록 설명하는 장치를 깔아두는 것은 bm해도 괜찮다 싶었다.
2025년 시장을 정리하면서 2026년을 예측하는 것이 사람들이 좋아할 주제이고, 관심을 가지는 영역이라는 걸 다시 한 번 상기하게 되었다.
구해줘 월부에서 이 주제를 다뤘다면? 그리고 지방에 대한 언급은 거의 없다는 점이 인상적이다.
사람들은 수도권 시장 반쪽만 보고 있고, 여전히 지방에는 기회가 널려있다.
3. 적용할 점
시장을 거시적으로도 볼 줄 알고, 투자에 적용할 줄 알아야 한다.
너나위님 6강처럼 스스로 정리도 해보고 글로도 적어보는 연습을 하자.
책에서 나온 예측을 2026년에 검증해보면서 예측이 맞지 않은 이유도 정리해보자.
10·15 대책이 책 출간 이후 발표되었는데 전반적인 시장의 틀을 조금 깨지 않았나 싶다.
“거래가 되지 않더라도 가격이 올라가고 있는 시장 (1~4급지 위주로)”
4. 이야기 해보고 싶은 발제문
p.76~77 여의도 자체에는 수능 대비 학원이 부족하지만, 목동, 반포, 대치동 등 우수한 학원가에 충분히 오갈 수 있는 거리라는 점이다. 여의도의 또 다른 특징은 자금력을 바탕으로 하는 소수정예 교육이다. 양보다는 질적 성과를 중시하는 교육환경을 만들어낸다.
Q. 여의도가 이 정도 레벨의 학군지라고 생각을 못 해봤는데요. 일산 후곡이나 노원 중계처럼 전통적인 학군지도 약해지는 현재 시장에서 여의도 학군을 이야기하는 점이 신선했습니다. 임장이나 임보 쓰다가 고정관념을 깨본 경험이 있으신가요? 구체적으로 어떤 지역의 사례인지 이야기 나눠보고 싶습니다.
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