양파링님~ 전세 세팅의 기술 전수 감사합니다♡

전세 세팅이 이렇게나 중요한 요인이었다니!  너무 알차고 처음 듣는 개념에 재미있게 수강했다.

강의 한번에 다 기억에 남는건 아니라서 복기후 꼭 복습 확실히 해야겠다.

실투자금을 최소화 하기위해 리스크를 관리하기 위해 투자 결정 전에 미리! 세팅을 해야한다.

덜컥 맘에 드는 집을 구입했다가 잔금 리스크 관리가 되지 않아 집을 지키지 못한 사례를 들으니 내용이 더 절실하게 다가온다.

-잔금기간을 미리 협의 할수 있다면 협의를 통해 리스크를 낮춘다. (리스크를 줄이는 임대기간 설정)

 1. '공급' 물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인 영향권 범위 가늠

 2. '수요' 본인이 투자하는 지역,단지,평형의 특징을 아는 것이 중요 / 성수기 겨울방학1~2월 . 결혼 입학 취업 인사 시즌(봄,가을)/ 비수기 수능시즌(가을) 여름(장마철,휴가철,)명절연휴, 겨울

 3. '포트폴리오' 보유주택수가 늘어날 수록 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요

-전세가 조정여부를 판단하기 위한 프로세스(적정 전세가 설정)

 1. '단지' 내 전세가 비교 :단지 내에서 적절한 가격인지

 2. '생활권' 내 전세가 비교 : 생활권내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지

 3.' 공급물량'을 통한 최종 점검 : 공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인 *구축단지의 경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교 *대단지일 경우, 입주전후 최소 3개월 이상 영향있으니 지속적인 모니터링 필요

알아야할 상식!

1. 조건부전세대출 제한  : 대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단.  선순위채권 말소 하거나 감액하는 조건의 전세대출 중단(이부분 몰랐음)->기존주택담보대출 상환(근저당말수) 가능할지 확인 필수!

2. 전세대출 전후 : 임차인이 전세 대출 받으려면 집주인 3개월 유지 되어야 함.

* 주의할점! 주인전세는 가계약 전 매매특약과 전세특약 모두 사전협의

-계약갱신 청구권(만기 6개월 전~만기 2개월 전) VS  묵시적갱신의 차이와 임차인 권리

갱신요구청구권 사용여부 명확히 하기

1. "만기가 다가오고 있어서 이사계획이 있으신지 계속 거주하실 예정인지 여쭤보려고요"

2. "지금 저희 전세보증금이 1111원인데 이번 계약은 갱신청구권사용에 의한 연장계약으로 할게요. 전세보증금을 조금 올려주셨으면 하는데 원래 5%가 222이지만 만기때 000만 부탁드릴께요. 그러면 전세금이 총 333입니다. 괜찮으실까요?

 * 계약금 변동시 주택임대차 계약 신고 ( 계약체결일로부터 30일 이내 공동신고  /전입신고, 확정일자 부여시 의제처리/ 금액 변동 없는 갱신 제외)

 *매수인이 갱신을 거절할수 있는 조건 : 갱신 가능기간에 매수인의 실거주 의사가 명확할 것

미리 가상 임대인이 되어서 고민해보는 시간이었습니다. 이렇게 쌓은 노하우를 전수해 주셔서 너무 감사합니다 양파링님~