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제목 : 부동산 트렌드 2026
저자 및 출판사 : 김경민, 정재훈 외 5명 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 12/10 ~ 12/14
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #상승 도미노 #W파고 #강남과 강북 수익률
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 6점
1. 저자 및 도서 소개
: 서울의 아파트와 빌라 부동산의 과거로부터 25년까지 전반적인 흐름을 제시하면서, 지역별 편차와 앞으로의 전개 과정에 대하여 방향성을 제시하고 있다.
25년 초반 토허제 해제 및 6/27 대책 등과 함께 강남권 및 한강 벨트 지역 중심으로 먼저 상승한 후에, 상승 도미노가 펼쳐질 수 있음을 2026년도 부동산 트렌드로 제시하고 있으며
과거 수익률로 보면 강남과 강북이 시간적 차이만 있었을 뿐 비슷했기에 아직 안 오른 지역은 지속 상승할 여력이 있음을 설명하고 있다.
또한 지역별 대장 단지들을 통해 시세 흐름을 확인하고, 급지 별로 시세 기울기가 다르게 나타났음을 알려주면서 6/27 대책 이후 내년 부동산 방향성에 대하여 제시하고 있다.
2. 내용 및 줄거리
Part 1. 2025 부동산 시장 돌아보기
2025년 부동산 시장에 일어난 일들
- 서울 부동산 ‘슈퍼사이클’의 흐름은 여전히 지속
- 강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가 아파트 지역으로 확대되는 ‘상승 도미노’로 이어질 가능성이 있다.
2025년 부동산 트렌드의 변화
- 6/27 대책 이후 강북으로 상승 도미노가 시작되는 상태
Part 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장
‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
- 59 이하 소형평형이 84를 대체하는 국민 평형으로 변화
- 서울의 거래량 비율이 지방에 비해 현저하게 증가
‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
- 강남과 입지적으로 가까운 1기 신도시부터 회복세
‘서울’ 아파트 매매 시장 동향
- 강남3구는 전고점 경신. 노도성은 거래량이 증가하며 약진으로 이어질지 관망
서울 아파트 시장 상승 도미노 예측
- 강남3구 및 한강변 지역 W형 회복 패턴 완성
- 서대문구, 중구, 종로구 등 3권역은 지속적인 상승세, 노도성과 금관구 등 4권역은 회복 초기 단계
서울 교육지역 분석 - 목동 vs 여의도
- 고강도 사교육을 가진 목동과 개별 맞춤형 여의도. 학군으로서 나름의 강점이 있다.
Part 3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석
서울시 빌라 시장 주요 동향
- 매매 비중 급감, 임대 비중 증가, 그 중에서도 반전세 증가
- 전세사기 여파로 전세에 비해 매매가 상승이 더 가파르다.
빌라 vs 아파트 시장 비교
- 전저점 이후 매매 상승률이 아파트가 빌라보다 2배 높다. (25% vs 12%)
- 전세 상승률도 비동조화 됨에 따라, 빌라는 1인 거주, 아파트는 2인 이상 가구로 재편되고 있다.
→ 아파트와 빌라의 상품 가치 차이는 더 커지고, 원금보존과 환금성의 격차가 더 벌어질 예정이다.
- 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교
Part 4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 Top 6
글로벌 충격파와 한국 부동산 시장
- 관세 전쟁으로 인플레이션과 함께 한국은행 금리 인하 정책으로 자산에 대한 매력도가 지속 상승
서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현
- 서울 top 20 단지들은 강남, 서초, 용산, 성수에 집중
- 트로피 자산이 되는 슈퍼스타 단지가 가격 상승을 주도하고 있다.
→ 랜드마크를 통해 시세트래킹하면서 시장 분위기를 파악해야한다.
- 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요
현재도, 앞으로도 공급이 문제다
- 서울 공급은 26년부터 급격히 감소 추세, 부족 상태에 있으며 동북/동남권에 공급이 편중되어 있다.
- 29년까지 부족 예정되어 있고, 권역별 공급 차이가 차별적 영향을 줄 것이다.
- 빌라의 착공 물량도 매우 부족하다.
전세 방어력으로 읽는 부동산 시장
- 전세는 단순한 거주 가치를 넘어 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용 가능 자산’으로 작용할 수 있다.
서울 부동산 시장의 상승 도미노
- 급지에 따라 다르나, 강남 성동은 N파고를 달성했고 동대문 노도성은 달성하지 못 했다.
→ 먼저 상급지가 오르더라도, 하급지에서 기회를 보는 안목이 있으면 충분한 수익률을 거둘 수 있다.
Part 5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트
권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석 - 상승 도미노의 포착
- 정책 충격 이후에 시장이 멈춘 것처럼 보이나 본질가격은 지속되는 패턴을 유지하며 자산 가치의 기대는 쉽게 꺾이지 않고 있다.
- 강남 3구와 한강벨트 2,3급지 지역들 대장 단지들은 작년에 W파고를 돌파했으며, 경희궁자이와 마곡엠밸리도 돌파했고, DMC나 관악드림타운, 남산타운과 같은 단지들도 꾸준히 상승 중이다.
서울시 대장 단지 가격 정밀 분석
- 청량리 : L65, 그라시엘 등 신축 랜드마크 단지들이 차례차례 입주하면서 초혼 연령대인 30대 초반 인구 증가율이 서울시 전체에서 상위권이다.
→ 동대문의 뉴타운 등 대규모 재개발로 급지의 위상이 높아질 수 있다고 생각.
- 노원 : 한진한화그랑빌은 9억 미만 단지로 낮은 가격에 접근할 수 있는 단지들이 많다. 6.27 대책의 영향을 받지 않기에 전반적 상승 기류에 따라 상승 도미노가 나타날 가능성이 크다.
‘상승 도미노 : 강남권 가격 상승이 한강권과 강북권 주요 단지에 파급되는 현상'
Part 6. 2026년 부동산 가격 대예측
서울 아파트 가격 시나리오
- 저가 아파트 시장 : 서울 아파트 시장의 과거 흐름을 보면 강남이 먼저 상승한 뒤 강북 가격이 오르는 패턴을 보인다. 노도성에는 가격 상승 여력이 있으며, 장기간 누적 상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다.
→ 상승 여파가 미치지 않은 입지가 더 낮은 단지에 투자한다고 하더라도, 수익률 면에서는 비슷할 수 있다.
- 서울 아파트 시장 전반 : 2024년 시작된 집값 슈퍼사이클이 여전히 진행 중이며, 강북 지역으로 상승 도미노가 이어질 가능성이 있다.
대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
- 주택 소유주는 대출을 갚으면서 자산을 축적하며, 부동산 가치 상승으로 자본 이득을 얻을 수 있다. 주택 소유를 진작하는 정책이 필요하다.
- 많은 사람이 적정한 경제적 부담을 지고, 적당한 주택과 커뮤니티에 오래 거주할 기회를 주는 정책
→ 인플레이션을 헷지할 수 있는 자산을 소유하면서 안정적인 가계를 이어나가도록 도와주는 방향
Part 7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스
관광객이 주도하는 서울 상권 트렌드
- 외국인 관광객이 숙소와 소비를 동시에 해결할 수 있는 공간으로, 서울역-명동-DDP 벨트를 선택해 오래 머무른다.
진격의 K-문화 그리고 서울의 재발견
- 지역이 지닌 건축, 역사적 매력을 존중하면서 브랜드가 지향하는 가치를 극대화하는 방식
- 로컬 라이프를 경험할 수 있는 공간으로 부각된다면, 부동산 가치에도 새로운 프리미엄 요인이 더해질 것이다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 부동산 투자자로써 서울의 가격 상승 흐름을 이해하고, 저평가된 물건에 투자하는 데에 있어 급지에 따라 상승폭은 차이가 있지만 상승률에 있어서는 크게 차이 나지 않아 수익률 관점에서 투자를 이어나가야겠다고 생각하게 되었다.
랜드마크들을 통해 시세 리딩을 파악하고 흐름이 오지 않은 곳에서 기준에 맞는 좋은 투자를 할 수 있다면 충분히 장기적인 가치를 가진 투자 물건에 수익률을 예상하고 선점할 수 있겠다고 생각했다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 책을 읽으면서 대한민국 내에서 아파트라는 거주 상품의 가치가 희소성이 있고 중요성이 더 부각됨을 알게 되었고, 서울 내에 땅이 한정되어 있기에 인플레이션을 헷지하면서 좋은 입지의 아파트부터 거대한 수요를 일으킴을 알 수 있었다.
사람들의 수요를 이해하고 흐름이 오지 않은 곳에서 기준에 맞는 투자를 한 채 한 채 실행하도록 성실히 노력하여야겠다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 머니트렌드 2026
6. BM 할 점
: 2주마다 랜드마크 단지들 시세트래킹하면서 저평가된 생활권 찾고 전수조사까지 실행
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
