안녕하세요 동그라미동산입니다~!
실전경험담 게시판에는 글을 처음 올리게 되었습니다~
저는 이번 10.15 규제 직전에 수도권에 1호기 투자를 하게 되어
경험담을 적어보았습니다.
<내집마련 vs 투자>
저는 23년 6월에 열기반을 시작으로
월부에 처음 들어오게 되었고 기초반을 수강하다가
24년 2월에 메로나 튜터님께 투자코칭을 받게 되었습니다.
당시 제 종잣돈과 주담대로 내집마련의 가능 급지와 연식을 알려주셨고
24년초라 서울시장이 아직 눌려있던 단지들이 많아
추천해주신 급지내 단지들 위주로 매물을 보러다니면서
기회를 노리게 되었습니다.
저는 주담대를 생애최초로 최대한 받고, 제 종잣돈으로 n~n+1 억 정도의
3급지의 구축과 4급지의 신축을 보게 되었고
제가 원하는 단지와 아이를 키울 수 있는 초등 배정의 매물을 찾아
여러번의 매물코칭을 받게 되었습니다.
2번째 매물코칭 때 쎈쓰 튜터님께
투자코칭을 받으면서,
"내집마련 물건은 좋지만 더 적극적인
‘직장인 투자자’ 로 거듭나려면 수도권의
입지 가치를 지닌 지역에서 투자물건을 찾아야한다."
라는 말씀해주셔서 저는 주담대를 받을 시
월 상환액으로 종잣돈이 감소하는 것을 헷지하고
시스템 투자의 초석을 다지기 위해서
수도권 내에서 종잣돈으로 투자할 수 있는 물건을 찾게 되었습니다.
하지만 저는 당시 지방을 활발하게 다니고 있던 터라
관성대로 튜터님의 말씀을 잘 귀담아듣지 않고
수익률에 꽂혀서 이전부터 다녔던 지방 앞마당을 계속 다니게 되었고,
투자금을 나누면 더 수익률도 높고 빠르게 수익을 얻을 수 있을 것이라 생각하여
24년 9월에 중소도시 A 지역에 1억 이상의 투자금을 주고
지방 1호기를 투자하게 되었고,
당시에 코칭이 잠시 중단되었던 때라
혼자서 조급함을 느끼면서
주변에 물어볼 생각도 하지 않고 투자를 진행하게 되었습니다.
잘한 점 : 코칭을 통해 매물에 대한 확신을 얻을 수 있었다.
잘못한 점 : 코칭의 방향대로 행동하지 않았다.
주변의 선배들에게 투자에 대하여 물어보지 않았다.
적용할 점 : 코칭 내용을 반복해서 듣고 적으면서, 내 행동으로 가져가기
투자 전에 나보다 나은 실력의 투자자에게 물어보기
<원칙에 맞지 않았던 중소도시 투자>
저의 중소도시 투자는 저환수원리 중에서 저평가에는 들어맞았으나
전세가율 및 원금보존 기준에 맞지 않았고,
저는 기초반 조장님이나 선배님들의 의견을 이해하면서
제가 원칙을 어겼음을 이해하게 되었습니다.
저는 결국 25년 3월에 제주바다 튜터님께 투자코칭을 받았고
이전의 미련이 남아 내집마련으로 다시 원하는 방향으로
말씀드려서 이전에 보았던 서울 급지에서 좀 더 외곽쪽의
신축을 바라보게 되었습니다.
그리고 이전에 보았던 중심부의 구축 중에서도 상대적으로 가격이 덜 올라서
전고점 대비 10% 가까이 빠진 단지들도 리스트에 넣었고
다시 부동산을 다니기 시작했습니다.
하지만 무엇보다 주담대를 당시 최대였던 LTV 70%로 받으려면
지방의 1주택을 매도해야했기에
저는 세가 끼어있는 1억 이상의 매전차의 물건을 팔기로 결심합니다.
중소도시 A는 시장이 계속 차가워서
제가 싸다고 매수했던 가격보다도 더 떨어져있었고
중소도시에서 투자금이 1억 넘게 단지를 보러오는 사람은 없었습니다.
저는 1주일을 기다려보고 분위기를 파악한 후에,
상하위 생활권에 모두 매물을 뿌리고 가격을 1천씩 두 번 내려서
총 2천만원을 낮추게 되었고
그제야 보러 오는 분들이 몇몇 생기기 시작했습니다.
전세 만기가 7개월 정도 남아있는 상태라 법적으로는
6개월보다 넘게 남았을 시에 실거주자가 직접 들어와도 되는 상황이였고
2~6개월 사이에는 대법원 판결에 의거해
실거주자가 들어와도 되는 상황이기는 하나 아직 분쟁의 소지가 있었습니다.
[대법원 2022.12.01 선고 2021다266631]
따라서 저는 매수 수요를 늘리기 위해서
만기 6개월이 되기 전에 가격을 최대한 빨리 조정하여
실거주자까지 미리 들어올 수 있도록 세팅을 하게 되었습니다.
잘한 점 : 호가를 1-2주 만에 상황을 보고 빠르게 낮추었다.
잘못한 점 : 투자 원칙을 지키지 않았다.
적용할 점 : 투자 전에 투자 원칙 다시 한 번 필기로 적어보기
하지만 세입자분은 본인이 나가야하는 것을 알기에
집에 계심에도 2주 정도 해외여행을 간다고 하면서 집을 보여주지 않았고
저는 멀찍이서 더 애가 타기 시작했습니다.
그러다가 1주일 정도 더 지났을 무렵에
제 매물이 있는 그 단지에 사는 거주민이 지나가듯이 부동산을 들렀다가
제 매물을 보고는 싸다고 생각하여 바로 저에게로 전화를 걸었고
1천 더 내리면 바로 계약하겠다고 하여서
저는 주저없이 바로 가격을 내리겠다고 했습니다.
저는 결국 제가 산 가격보다 3천 더 싸게 팔아 손해를 봤는데
제가 가격을 바로 내릴 수 있었던 이유는
수도권에 제가 내집마련으로 살 수 있는
단지들이 손에 쥐어있었기 때문이였습니다.
지방 물건 매도 계약서를 쓰러가는 날
KTX에, 광역시 지하철까지 갈아타서 온전히 하루를 다 쓰면서
저는 3천 더 싸게 파는 대신에, 수도권 갈아타기 물건을 5천 더 싸게 사겠다고
나 자신에게 다짐했습니다.
지방 물건 매도 과정에서 통렬하게 깨달았던 점 중 하나는
전세가율에 대한 원칙이였습니다.
튜터님들께서 강남3구 50%, 서울 60%, 경기도 70%, 지방 80%를
얘기해주셨던 이유를 수치적으로만 알고 이해하지 못 했으나,
제가 중소도시 물건을 살 때 전세가율 70%가 채 안 되는 물건을 산 후에
가격이 더 내려가게 되었고,
3천 정도 더 가격이 내려가면서 전세가율이 80% 가까이 달라붙자
실거주자와 단지내 거주자들이 투자로 몰려드는 것을 보고
그 지역에서 세입자가 집 매수를 생각하게 되는 가격과 전세가율의 기준이
어떠한 원칙에 의해 형성되는지 이해할 수 있게 되었습니다.
25년 7월 그렇게 지방 물건을 매도하고 종잣돈을 합쳐서
서울의 내집마련 단지들을 다시 다니게 되었고,
이후의 전략과 결과를 내었던 과정에 대해서
2부에서 다시 말씀드리겠습니다.
코칭 때 1시간 넘게 칠판을 가득 채워서
제게 투자 방향과 비전을 제시해주셨던
메로나 튜터님 진심으로 감사드립니다!
매코를 통해 저에게 매물을 보는 안목과 확신을 심어주시고
직장인 투자자로써 정체성을 확립해주신
셔츠, 쎈쓰 튜터님 정말로 감사드립니다!
제가 지방 투자가 원칙에 맞지 않아 힘겨운 터널을 지날 때
제 얘기를 다 들어주시고 방향을 제시해주셨던
집심마니 튜터님 감사합니다!
중소도시 물건이 매도가 어렵고 조급할 때
방법을 알려주시고 직접 전임까지 해주셔서 방향을 잡아주신
후추보리 튜터님 정말 감사드립니다 ㅜ
다시 투자코칭을 통해 수도권 방향성을 잡아주시고
내집마련 물건에 대해서 확신을 심어주신
제주바다 튜터님, 자유를 향하여 튜터님 너무나 감사드립니다!
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다~!!
