[열중 48기 17조 사(4)고 팔(8)면 17억은 금방이조-ssindy] 2주차 강의 후기

[전세셋팅 5가지]

1. 현금전세 : 입주아파트의 현금전세 - 소유권이 법인에게서 넘어오지 않은 상황이라 조건부 전세대출에 제한이 있다. 그렇게 때문에 내가 잔금이 가능하지 않다면 현금전세로 진행해야 한다. 이때는 자금계획에 맞는지 다시 한번 검토하고 주변 시세보다 저렴하게 내놓아서 경쟁력을 확보해야 한다. 그리고 시장 분위기에 따라 전세가 시세를 수시로 체크해야 한다. 

→ 내가 입주아파트에 투자하지 않더라도 주변에 공급이 생겨 입주가 시작된다면 이와 같은 점을 고려해서 나의 투자 물건의 전세가 금액을 설정해야 겠다.

2. 세낀 물건 : 세낀물건의 경우에 매매 잔금일 기준 전세만료일이 3개월 이상일 것 - 새로 들어오는 임차인의 전세대출을 받을수 있게 하려고(3개월 소유권 유지) 하지만 신용도와 재직기간에 따라 예외도 있다. 가계약 전에 반드시 임대차계약서 확인할 것(전세보증금, 기간등 반드시 확인해야 한다). 특약에도 넣기

3. 주인전세 - 소유권 3개월 유지, 주담대 상환할 수 있는지 확인 (매매계약금+중도금으로 근저당 말소할 수 있어야 함)

전세만기시점의 공급 확인할 것. 집 보여주기 특약(매매가 상승시 전세 비 협조). 가계약전 매매특약과 전세특약 모두 사전협의 할 것 

4. 매도자 전세계약 후 승계 - 매도자 근저당권 있는지 확인. 근저당권 말소하면서 전세대출 안되는 금융기관 확인.

집주인이 집을 팔 수도 있는데 집주인이 바뀌면 전세대출에 이상이 있나요? 라고 세입자에게 물어보게 하기.

5. 잔금치고 전세 셋팅-인테리어 등으로 임대경쟁력 높일 수 있다. 단, 공실 3개월 유지(소유권 3개월 유지) - 관리비, 금융비용 등도 확인해서 자금계획에 맞는지 살펴볼 것. 수도권 주택담보대출 시 전입 의무 (실거주기간 확인X 대출받는 시점 확인) 

→수도권 주택담보대출의 경우 전입의무가 있다는 것을 몰랐다ㅠ 열중 재강인데도 지난 강의에서 놓쳤던 부분인거 같다. 최근 세낀 집 찾기가 어려워 주담대 일으켜서 잔금을 진행할 생각으로 잔금 가능한 집들을 매임했었는데 나는 현재 전세보증보험이 가입되어 있어 타 주소로 전입신고를 할 수 없는 상황이다ㅠㅠ 세낀집과 주인전세로 물건을 만들어봐야 겠다. 

*임보 쓸때 물건의 상황까지 잘 정리해두자. 

[적정 전세가를 알아야 하는 이유]

투자자에게 전세가격 설정은 투자를 완성하는 아주 중요한 요소이다.

전세가에 따라 나의 최종 투자금이 결정될 뿐 아니라, 잔금 및 공실 리스크를 해결할 수 있기 때문에 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있기 때문이다. 그러므로 매수하기 전에 미리 해당 물건의 적정 전세가를 미리 파악하여야 하고, 전세가 무리없이 나갈 수 있는 환경인지 검토한 후에 의사결정을 하여야 한다. 

[적정전세가를 파악하려면 (단.생.공)]

단지내비교 / 생활권내 비교 / 공급물량을 통한 최종 점검 (입주시기 정확하게 파악, 영향을 미칠만한 공급인지(위치 및 가격), 다음 공급물량 규모 및 시기 확인, 구축단지-신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교)

대단지 입주 시 확인해야 할 2가지

사전점검기간 - 임차인, 임대인 모두 사람들이 본격적으로 움직이기 시작

입주지정기간 - 입주기간 전/후 3개월은 입주물량 영향권 

전세가 최종 결정시 전화임장 필수! → 여러가지 정보를 파악할 수 있고, 전세 세팅에 대한 사장님의 자신감은 현장 분위기와 밀접하다. 

*묵시적갱신 - 묵시적으로 갱신되어도 갱신요구청구권은 살아있다. 임차인이 요구할때까지! 

재강인데도 이전에 들었을때와 받아들이는 부분이 다르다. 강의를 다시 듣고 보니 전임과 매임때 어떻게 해야하는지, 의사결정을 내리기 위해 임장보고서를 어떻게 작성해야 할지 다시 생각하게 되었다.