안녕하세요~ 쪼러쉬입니다:D
저는 2년만에 첫 월부학기를 수강하고 있습니다.
오렌지하늘 튜터님과 단풍즈의 도움으로
수도권에 2호기 투자를 할 수 있었습니다.
완벽한 투자는 아닐지라도
투자 과정을 복기해보며
더 나은 투자자가 되기 위해
글로 남겨보려고 합니다.
○내 상황 점검
저는 올해인 25년 4월 1호기를 하였습니다.
1호기 과정에서 적금, 자사주 매도의 이슈로
일부 신용대출을 사용 하였고
자사주 매도 후 일부 상환,
8월 적금 만기시 모두 상환 예정이었습니다.
감사하게도 성과금이 나오는 회사를 다니고 있어
올해 성과금을 대략적으로 계산해보니
대출을 1년 더 연장한다면
내년 2월이면 1억대로 수도권 투자가 가능해 보였습니다.
저는 대출 없이 투자 VS 대출 남기고 투자로
고민이 되었습니다.
10월 첫 월부학교를 가게 되었고
오렌지하늘 튜터님과 투자 방향성에 대해
이야기 해 본 결과
가지고 있는 앞마당이 대부분 수도권이라는 점,
남은 대출액이 연간 모으는 저축액보다 적다는 점
결국 대출을 남기고 수도권 투자로 결정하게 됩니다.
잘한 점 :
1호기때 자산의 변동을 캐치하지 못해 아쉬웠던 점을
이번에는 미리 확인하여 PLAN A,B를 설정함.
튜터님에게 질문하여 방향성을 뚜렷하게 잡았음.
아쉬운 점 :
대출을 남기는 것에 대한 불안감에 사로잡힌 때가 있음.
매 달 나가는 이자가 아까워 빨리 청산하고 싶어함.
개선할 점 :
대출이 있더라도 비용과 편익을 생각하여
편익이 크다면 감당 가능하다는 판단이 필요함.
○시장 상황
24년 말은 계엄 이후 얼어붙은 시장이었고
25년 초 대출 총량규제가 풀리고 점점
시장 분위기가 살아나고 있다가
25년 6월에는 거래량이 12,000건을 넘으면서
정부에서 6.27 규제가 나왔습니다.
소유권 동시이전시 전세대출이 어려워졌습니다.
그로 인해 서울,수도권에서는
전세 낀 매물이나, 주인전세 조건이 중요해졌고,
일반적으로 전세를 놓으려면
집주인의 협조와 긴 잔금기간이 필요했습니다.
집 값이 잡히지 않자 정부에서는
다시 한 번 10.15 규제를 내놓았습니다.
서울 25개구 + 경기도 12개 지역이
토지거래허가 지정 및 규제지역으로 묶이게 됩니다.
실거주가 아닌 투자를 하려면
비규제지역이나 지방으로 할 수밖에 없었습니다.
그 중 제 앞마당인
안양시의 배후지역인 강남접근성이 좋은 군포시,
안양시 동안구와 가까운 만안구,
구로구의 배후지역인 환경이 좋은 부천시를
후보로 두고 매물임장을 시작하게 됩니다.
그 중 전세가가 받쳐주면서
투자할 단지가 비교적 많은 부천시를
타게팅하여 집중적으로 갔습니다.
○수도권 매물털기
1호기 때 매물털기를 진행하지 못해
아쉬운 점이 있었기에
2호기는 반드시 매물을 털고 투자하겠다!
마음 먹었지만..
경험도 적고 막상 하려니 막막함이 컸습니다.
이 때 저희반 반장님이신 나알이 반장님께서
제가 해야 할 행동에 대해 가르쳐주셨고
전수조사 후 투자금 +5천만원에 들어오는 단지를
우선적으로 매물임장하게 됩니다.
이 과정에서 오하 튜터님께서
더 디테일한 매물털기를 알려 주셨고
왜 생활권의 상단부터
매물을 봐야 하는지 알게 되었습니다.
(매물털기 후 느낀 점에 대한 나눔글입니다.
https://weolbu.com/s/JZpyaz4JPK)
야간 근무 후에도 현장에 나가
매물털기를 하며 투자범위를 좁혀 왔지만
비규제지역에 투자자들이 몰리면서
매물들이 날라가거나 조건 협의가
잘 되지 않는 경우가 많아
약 한 달의 시간이 흘러가게 됩니다.
다시 한 번 튜터님의 피드백으로
부동산 사장님의 최근 통화 목록에
나의 번호가 찍혀 있을 수 있도록
전화임장을 많이 해야 한다는 말씀에
그때부터 매일 전화임장하여
물건의 상황과 조건이 바뀐게 없는지,
새로 나온 매물은 없는지 확인했습니다.
잘 한 점 :
피드백 받은 대로 매물털기를 진행하여 확신을 가지게 됨
아쉬운 점 :
다른 투자 후보 지역을 검토하지 못함
처음에 애매하게 중간부터 생활권을 털었음.
현장에 답이 있다고 생각하여 전화임장을 소홀히함
튜터님과 더 깊이 있는 소통을 하지 못한 아쉬움.
더 솔직하게 소통하지 못한 점.
개선할 점 :
투자 지역을 더 넓게 본다.
매물털기 전 비교평가 후 우선순위 단지를 선정한다.
전화임장 꾸준히 해서 부사님들께 나를 각인 시켜야 한다.
튜터님과 솔직하게 소통하면서 피드백을 받아 개선해야 한다.
○매물문의와 매물코칭
월부학교에서는 매물문의를 하면
튜터님께서 검토해주시고 피드백을 해주십니다.
이번 2호기를 하면서 총 세 번의 매물문의를 하였습니다.
매물문의한 물건이 날아가기도 하고,
투자금 대비 아쉬운 단지라 투자금을 줄여야 하고,
입지가 아쉬워 흐름이 늦게 오는 단지라는
피드백을 받았습니다.
그 중 한 단지의 매물을 털어본 결과
매도인은 3년 뒤 분양을 받아둔 곳이 있고
지금 사는 곳이 좋아 주인 전세로 살기 원했습니다.
실거주 문의도 있었지만 투자자에게 팔고싶어 하셨습니다.
매물을 보고 난 뒤에는 야경 사진까지 보내주면서
적극적으로 투자자에게 팔려는 모습을 알아챘습니다.
하지만 투자금에 들어 오려면 매매가는 더 깎고
전세가는 올려 받아야 했습니다.
협상에서 제가 드릴 건 없었지만
겸손하고 과감하게 네고요청을 드렸더니
많은 부분 감안해주셔서 투자금 안에 들어오게 되었습니다.
그렇게 매물문의를 넣었고 매물코칭까지 받게 됩니다.
매물코칭은 주우이 멘토님이 해주셨습니다.
이 물건을 매수시 가져야 할 마인드와
운용 방법에 대해 말씀해주셨고
추후 더 좋은 자산으로 갈아타기 좋다고 하셨습니다.
"대신 이 아파트를 매도했을 때 어떤 단지로
갈아탈 수 있는지 항상 생각해야 합니다."
오래 장기보유할 단지라면 갈아타기는
생각하기 어렵겠지만
갈아탈 단지가 확실하다면
매 달 갈아타기 고민해볼 수 있는
좋은 원동력이 생겼습니다.
또한
보유와 매도의 측면에서 조금 더
성장할 수 있을 것이라는 생각이 들었습니다.
이번 월부학교 6강처럼
매도가를 정하는 것도 좋은 방법같습니다.
대략 N억까지 정해보았습니다.
멘토님께서는 논외로
2주택자인 저와 무주택자인 유리공의 명의를 이용하여
추후 3호기 서울실거주 전략도 소개해주셨습니다.
이렇게 빨리 서울에 두 채라니..
실제로 가능하다고 생각했기에 가슴 뛰는 순간이었습니다.
열심히 절약해서 종자돈 잘 모아야겠습니다..ㅎㅎ
가계약금을 넣기 전
다시 한 번 주변 부동산에 들어가
최종적으로 매물을 한 번 씩 더 털었고
확신을 얻고 매도인과 협상할 수 있었습니다.
결과적으로 전세가를 500만원 더 올려서
투자금을 줄일 수 있었습니다.
잘 한 점 :
매물털기를 진행한 덕분에 매물문의에 속도가 붙음.
매수가를 확실히 알고 적극적으로 매물을 털어봄.
아쉬운 점 :
투자를 스스로 판단하기보다 튜터님께 하는 매물문의에 의존하였다.
개선할 점 :
스스로 판단하려면 이 단지에 맞는 매매가를 알아야 한다.
(좋다고 생각한 단지를 멘토님께서는 그 평형은 비싸다고 하셨다..)
○2호기 투자를 하면서..
사실 11월 쯤 현장에서 마땅한 매물이 나오지 않아
정체되어 있는 느낌을 많이 받았고,
앞마당까지 만들어야 하는 과정에서
두 가지 모두 제대로 되지 않는 것 같아
부정적인 생각이 많이 들었었습니다.
그러면서 점점 반원 분들과의 대화가 적어지고
튜터님과 소통도 적어졌습니다.
11월 임장지에서 혼자 단지임장을 하는 도중
월부에서는 월부콘이 진행되었습니다.
월부콘에 다녀온 뒤 튜터님께서 하신 말씀 중
"모든 사람들은 난관에 부딪히면 부정적인 생각을 해요.
부정적인 시기가 지나면 긍정적인 시기가 옵니다.
내가 부정적인 생각이 들 때 긍정적인 사람들을 봐야하고,
타인이 부정적일 때 나의 긍정성으로 도와야 합니다."
"성장하지 않는 모든 것들은 퇴보합니다.
인생을 산다는 것은 성장하거나 퇴보하거나 입니다.
어려운 마음이 있다면 훌훌 털어 버리고
감사하는 마음, 할 수 있다는 마음,
나는 무조건 된다는 마음만 남겨보세요"
라는 말씀을 듣고 부정적인 생각을 떨쳐 버릴 수 있었습니다.
또 반장님께서 같은 날 올리신 나눔글 중에서
(잘하려는 마음을 내려놓으면 보이는 것들
https://weolbu.com/s/IericTXY0Q)
"배움은 언제나 부족함을 전제로 합니다.
중요한 건 타인의 평가가 아니라
내가 그 과정에서 재미,의미,성장을 느끼고 있는지
스스로에게 솔직하게 묻는 것입니다.
부족하게 느껴져도 괜찮습니다.
질문하고 행동해서 다시 채우면 됩니다."
라는 부분에서 투자 재미있게 해보자! 라는 응원도 하게 되었습니다.
'나 잘 하고 있잖아?' 셀프 칭찬도 해주었습니다.
이렇게 부정적인 생각을 털어 버리고
다시 투자에 매진할 수 있었고
12월 월부학교 끝나기 전에
2호기를 매수할 수 있었습니다.
이번 투자에서 느낀 점은 3가지 입니다.
1. 상단부터 매물을 털고 내려오는 것에 대한 확신
2. 전화임장으로 부사님들께 나의 존재를 각인 시키는 것
3. 긍정적이고 무조건 된다는 마음가짐
1호기에 이어 이번 2호기 투자에서도
역시나 튜터님 포함 동료들의
도움을 많이 받았습니다.
투자가 정체되어 있을 때
항상 튜터님의 카톡과 전화가 있었고
반장님의 매일같은 케어 전화가,
단풍즈의 매일 확언과 응원이 있었습니다.
댓글로 응원해주신 동료분들도 감사합니다!
이 자리를 빌어 감사하다는 말씀 전합니다♡
저도 다른 누군가의 투자에
도움이 될 수 있는 투자자가 되기위해
26년에도 계속해서 부딪히며 성장해보겠습니다.
★Deep Dive !!
★믿음, 긍정, 열망 !!
