존경하는 선배님들, 항상 감사합니다^^ 전세가에 있어서 궁금증이 생겨서 질문드립니다^^

안녕하세요 부이자님~! 마곡엠밸리7단지는 강서구 내에서도 선호도가 높은 단지 중 하나라고 생각 되는데요. 워낙 전세 물량이 없으니 전고점에 도달하는 가격까지 거래가 되고 있는 것 같습니다. 매매가가 전고점을 넘는 단지가 많듯이 전세가 역시 전고점을 넘는 단지들이 생길 거라고 생각합니다. 추가로 마그온님 말씀처럼 입지가 다른 단지나 같은 생활권 내 다른 단지들을 보면서 전세금 판단 해보시면 좋을 것 같습니다. ㅎㅎ 9호선을 기준으로 역세권 단지들 전세가 비교해 보거나, 4급지 선호도 높은 단지들 전세가 비교해 보아도 이해가 잘 되실 거 같아요 :)

안녕하세요 부이자님~! 말씀하신 계약들을 보았을 때, 갱신거래 제외, 임대거래를 제외하면 25.6월 7.5억 > 25.10 8.0억 거래로 5천만원이 올라서 거래된 모습으로 보이며 전세 전고점인 8.5억까지도 곧 도달할 것이라는 생각이 듭니다. 전세 전고점은 21년 당시 전세가가 폭등했던 시기로 꽤 높은 기준으로 잡으셔도 되는데요, 해당 시기 전세가까지 도달을 했다는 것은 전세가가 현재 많이 올라가고 있는 상황이며 향후 거래가 최근 실거래 8.0억보다 더 높게 거래가 될지를 유심히 지켜보시면서 시장 흐름을 판단하시면 좋을 것 같습니다~!

부이자님의 좋은 질문 덕분에 좋은 인사이트 얻고 갑니다.

부이자님 안녕하세요^^ 전세가를 보시면서 최고전세가의 전세가의 의미에 대한 질문을 주셨는데요~ 부족하지만 저의 생각을 남겨봅니다. 집은 필수재이므로 자가가 아니여도 임대시장의 가격은 부동산가격에 중요한 역활을 합니다. 최고전세가보다 싸면 전세가가 싸다의 의미보다 최고전세가를 형성했던 시기의 부동산상황을같이 보시면 좋을것 같습니다. 당시의 금리와 부동산의 공급, 정책등의 변수로 임대로 거주해야 하는 금액은 상황에 따라 변할 수 있기에 어느쯤이면 싸다고 판단하기는 어려울 것 같습니다. 전세가는 가수요가 없는 실거주의 가치이기에 해당생활권내의 선호도를 파악하는데 도움이 됩니다. 각 단지마다의 구조, 향, 역과의 거리등 단지마다 환경적이 가치가 조금씩 다를 수있기에 더 높은 가격을 지불하고 거주하려는 수요가 있기에 최고전세가가 높은 단지가 더 좋은 선호도를 가질 수 있다고 판단 할 수 있다고 생각합니다. 다만 지방의 경우 공급이 많은경우는 전체적으로 전세가가 싼 경우가 많습니다. 이때는 전세가보다는 사람들의 수요와 선호도 파악은 전세가로만은 어렵다고생각합니다. 또한 공급이 많은 지방에서는 신축의 입주로 선호도가 달라지기에 과거 최고 전세가를 받던 단지가 앞으로 그 금액까지 가지 않을 수 있다는판단도 함께필요하다고 생각합니다. 싸다는 판단은 전세가 아닌 그 단지가 가진 입지의 가치와 환경적 가치를 보는것이라는 점을 말씀드려보며 전세가에 대한 생각을 할 수 있는 질문을 주셔서 감사합니다. 💖

부이자님 안녕하세요~~~ 전세 전고점과 근접한 가격에 대해서 궁금하시군요~~~ 21년 상황을 복기해보면 코로나 지원금 + 낮은 금리 등으로 유동성이 넘쳤고 임대차2법 부작용으로 전세가격이 한번에 급등하면서 전고점을 형성했던 시기입니다~~ 지금은 5년전보다 통화량이 더 많이 늘고 물가가 상승하면서 돈의가치가 떨어지고 있습니다 엠벨리 7단지는 강서에서 제일 선호가 높은 단지여서 물가상승률 반응하면 전세전고점 충분히 넘을 수 있다고 생각하고 전세금 8억으로 어디를 갈 수 있을지 찾아보면 좋을것 같습니다 부이자님 응원합니다