✅아파트명
세종시 도램마을 15단지 (2014.12월, 876세대, 34평)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 - B등급
세종시 종사자수 152,974명
대전 종사자수 688,457명
청주 종사자수 394,442명
2. 교통 - 청사 직장의 경우 S등급
세종정부청사 자차 7분, 대중교통 22분
국회이전부지 자차 6분, 대중교통 19분
청주 오송산업단지 자차 28분, 대중교통 49분
청주 하이닉스 자차40분 대중교통 1시간21분
대덕연구단지 자차 42분, 대중교통 1시간33분
대전정부청사 자차 45분, 대중교통 1시간10분
서울정부청사 자차 2시간15분, 대중교통1시간54분
3.학군 - 1506동은 양지중 배정으로 A등급
도담중 81.1%, 양지중 94.6% - 1506동은 양지중 배정으로 A등급
4. 환경 - B등급
홈플러스 세종점(1km), 세종충남대병원(1.5km), 코스트코(6km), 이마트 세종점(6.2km), 대전신세계(28km)
5. 공급 - 대전까지 고려시 B등급
세종시는 2014년에서 2023년까지 10년간 대규모 공급하여 향후 공급계획은 미미
다만, 근교 이동이 많은 대전 유성구는 향후 3년간 9631세대, 대전 서구는 7436세대 추가 공급 예정임
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 도램마을 15단지34평 현재 매매 6.5억, 전세 2.7억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 9.2억 전세 2.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.3억 전세 2.5억
=> 현재 투자금 3억8200으로 100% 수익을 위해서는 10억3천400이 되어야 함.
국회이전 등을 고려 10년이상 장기적으로 보유시 가능성이 있기는 하나, 전고점을 넘어야 하므로
기대수익을 얻기까지 기간이 길어질 가능성이 높아보임
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 입지독점성은 교통(S), 직장(B), 환경(B), 학군(A), 공급(B) 수준임, 가격은 전고점대비 40% 이상 저렴하므로 향후 추가 가격 상승 여력은 있어보임, 다른 아파트와 비교 필요
2) 환금성 : 탑층, 1-3층을 제외시 환금성 높음
3) 수익률 : 현재 매매가는 전고점 대비 41% 낮은 수준이기는 하나, 현재 전세금이 매매가 대비 41.4% 수준으로, 지방 적정 전세가율을 80%로 보았을 때 전세가율이 너무 낮아서 소요 투자금이 높은 반면 입지독점성이 매우 높은수준도 아니므로 상대적으로 높은수익률을 기대하기는 어려워보임. 현재 투자금 3억8200으로 100% 수익을 위해서는 10억3천400이 되어야 하며 전고점 대비 1억 1700은 더 올라야 함. 국회이전 등을 고려 10년이상 장기적으로 보유시 가능성이 있기는 하나, 전고점을 넘어야 하므로 기대수익을 얻기까지 기간이 길어질 가능성이 높아보임. 같은 투자금(3억8천)으로 입지독점성이 더 높은 지역을 선택할수 있을것으로 보임
4) 원금보존 : 전세가가 매매가 대비 41.4% 수준으로 차이가 큰 편이므로 가격 하방압력이 있을수도 있으나, 이미 전고점 대비 41% 하락한 상황이고, 엄청난 물량이 10년간 공급되었고 향후 추가 공급계획은 없으므로, 이미 현재가격에 공급요소는 반영이 되어있다고 본다면, 지금 가격에서 더 떨어지기는 어려울 것으로 판단됨(미래시점기준 전저점에 해당될수 있음, 다만 이동이 많은 대전 유성구 및 서구에서 향후 3년간 17000세대 가량 추가공급 예정으로 매매가 하락 가능성도 있음)
5) 리스크 대비 : 전세가가 매매가 대비 41.4%로 낮은 수준이고, 세종시내 추가 단지 입주계획은 없으나, 세종시와의 이동이 많은 대전 유성구 및 서구에서 향후 3년간 17000세대 가량 추가공급 예정이며 적정수요보다 공급이 많으므로 역전세 가능성도 염두해두어야 함
나의 투자 결론(매수 여부): 가격은 전고점대비 41% 낮아 가격메리트는 있어서 장기적으로 추가상승여력은 있어보이나, 세종시의 적은 인구규모, 국회이전의 장기간 지연 가능성 등을 고려시 자생력이 있는 인구 100만도시가 되기까지 장시간이 소요될 것임을 고려하면, 같은투자금으로 입지독점성이 더 높은 지역을 선정하는것이 더 높은 수익률을 기대할수 있을 것으로 판단됨. 나의 결론은 매수 안함.
✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 살고 있는 아파트를 투자자의 입장에서 객관적으로 평가한 것이 처음이어서 새로운 관점으로 볼수 있었음. 20년전에, 아니 10년전에라도 부동산공부를 시작했으면 좋았겠다는 생각이 많이 들었지만, 지금부터 10년후에는 지금 내가 부동산공부를 시작했음이 자랑스러울 날이 올것이라 믿으며 오늘도 목표에 한발짝 더 다가갔습니다.😀
