[쓸] 월부학교 3개월 투자과정 서사-중소도시 매도하고 수도권 갈아타기 성공했습니다

안녕하세요

다랭튜터님 반원으로 월부학교 수강 중인 학생이자 

싱글투자자 쓸입니다

25년 6월 2호기 잔금을 치르고

3호기를 어떻게 할까 고민하며

매달 앞마당을 만들어 오고 있었습니다

투자 방향이 어떻게 될지 몰라 수도권, 메이저 지방들을

싹 다 내 땅으로 만들겠다는 심정으로

앞마당을 만들면서 몰두했습니다

당시, 2호기 잔금을 치르고 난 후

빈털터리가 되었고, 그렇게 7월 실전반에 가서

마그온 튜터님과 함께 하며

다시 제 재정 상태를 확인했습니다

그리고, 싱글투자자의 모든 원기옥을 모아보겠다는 심정으로

제가 가진 자산을 낱낱이 파헤쳤습니다

<자산 상황 확인>

당시에는 갖고 있던 모든 것을 내어주는 게 불가능이라 생각됐습니다

왜냐하면, 저걸 다 팔면 생활이 불편해지니까요

그런데, 조금 더 이성적으로 생각했습니다

불편해지는 거지 못사는 건 아니더라구요

그리고 가지고 있을 때 편익보다 비용이 더 큰 영역도 있었습니다

(자동차 같은 경우 걸어서 출퇴근하는 뚜벅이 직장인으로써

유지비라는 비용이 매임 때 편하다는 편익보다 훨씬 더 컸습니다)

그래서 결심합니다

회사에서 내주고, 세제 혜택을 받을 수 있는 연금저축펀드를 제외한

모든 것을 해지하고, 팔기로!

국내주식 매도/ 청약 해지/ 보증금 줄이기/ 자동차 매도

(자동차를 매도하니 남은 기간 만큼의 보험료가 더 환급됐습니다)

(덤덤하게 서술했지만, 보내주면서 많이 울었던 첫 차)

다시 T적 모먼트로 돌아와,

그렇게 순식간에 튀어나온 소중한 투자금

<월부 학교 입학 후 생긴 새로운 시나리오>

1호기와 2호기를 보유한 상태에서 앞으로의

투자 포트폴리오를 어떻게 할지 

다랭튜터님과 1:1 면담을 하고,

생각지 못한 새로운 시나리오들이 튀어나옵니다

그리고 강의에서 들었던 매도 프로세스의 시나리오를 작성했습니다

매달 나눔글 1개 이상 작성이 월부학교 성장 과제 중 하나인데

제 투자 과정을 3개월 간 고스란히 녹여서 

그 복기 과정을 나누고 싶다는 목표가 생겼고

아래와 같은 목표로 잠정 결정하였습니다

나눔글 목표

10월: 1호기 물건 파악 및 매도 편익과 비용

11월: 매도 완료 및 갈아타기 물건 털기

12월: 갈아타기 계약 완료

<10월, 11월의 행적> 

관련 글

10월-1호기 단지 지킬까 말까? https://weolbu.com/s/IHlEeImWru

11월-매도 결심과 매도 프로세스 https://weolbu.com/s/JWQgXV4vGg

<본격적으로 갈아타기 매물 찾기> 

비규제 수도권 지역으로 갈아타기 포트폴리오를 정하고,

해당 앞마당 (A, B 지역)들을 전수조사를 하며

투자할 수 있는 단지들을 싹 다 뽑았습니다

(A지역의 급지 < B지역의 급지)

싹 다 뽑는다고 하더라도 제가 가진 종잣돈으로 할 수 있는 곳은

많지 않아서 트레킹이 가능할 정도였습니다

어떻게 보면, 정부 덕분에 볼 수 있는 지역이 한정되었고,

오히려 그 지역들만 선택과 집중하여 촘촘하게 볼 수 있다는 

나름의 좋은 점도 찾았습니다

갈아타기 매물을 찾을 때 필요했던 조건

1) 1호기 매도 잔금과 비과세를 위한 명의 이전이 26.03 말에 가능함

(10월 말에 매물을 보기 시작했으니 3월 전세입자를 구해야 하는 매물은 

사실상 부동산 사장님의 협조를 받기가 굉장히 어려웠음)

2) 수도권 대출 규제로 인해 투자 가능한 조건

점유 개정 물건, 세낀 물건, 현금세입자와 매매-전세 동시 진행

2) 만 충족되면 되는 다른 투자자들과 달리

1) 까지 충족되는 교집합 단지를 찾아야 하니

오히려 더 까다로웠고,

볼 수 있는 매물이 한정적이었습니다

1. 첫번째 복기 (10월)

(1) 조건에 안 맞는 매물을 1등이라고 가져오다

다랭튜터님의 배려로, 매달 반원분들이 돌아가며

자신의 앞마당 전체에서 TOP3 단지를 골라 발표할 기회가 있습니다

(정말 소중한 발표 시간)

첫 달에 제가 1등이라고 가져간 매물은

집주인 거주 중 & 융자 있음

A지역에서 연식 좋은 단지의 올리모델링 매물이었습니다

하지만 집주인 분이 26.01까지는 이사를 나가는 것으로

희망하고 있어 더더욱 제 조건과 안 맞았습니다

이런 단지를 1등으로 가져가니, 튜터님도 어처구니 없으셨을 거에요.

이 매물은 

제 조건 중 1), 2) 그 어떤 것도 맞지 않았습니다

잘한 점: 혼날 것 같은데도 가져가서 일단 여쭙고 안된다는 답변 들었던 점 &

그래도 이 단지를 계속 트래킹하면서 지켜보고, 해당 단지와 매물에

일잘러 부사님을 찾아뒀던 점

(2) 투자금에 맞는 단지를 먼저 보다

강의에서 항상 멘토님, 튜터님들이 하시는 말씀,

“여러분 좋은 곳 부터 보세요.”

저는 당연하잖아? 라고 생각하면서도

사실은 제대로 실천하고 있지 않았습니다

아니 제대로 몰랐다는 게 더 정확한 표현 같습니다

이 말의 의미는 더 좋은데로 현장 나가서 물건 만들고 찾으라는 의미인데요

그런 의미를 모르고 저는 네이버 부동산으로 단정 짓고,

전임으로만 상황을 파악합니다

이미 투자자들에게 지칠대로 지친 부사님들이 많기 때문에

친절하고, 자세하게 알려주시는 분들이 별로 없는데

저는 그 말씀들을 순진하게 믿었습니다

그렇게 네이버 부동산을 보던 중 한 부동산에만 나왔고,

전임을 해보니 제 조건을 다 충족해줄 수 있는 

아주 멋진 매물이 덩그러니 있었습니다

생활권 내에서 선호도가 조금 떨어지는 구축이지만 충분히 역 도보권이고,

33py에 대단지여서 수요는 괜찮다고 생각했고

일단 매매가가 쌌기 때문에 선호 생활권 25py을 한 단계 오른 가격으로

매수하고, 힘들게 조건을 맞출 바에 이 매물이 딱이라 생각했습니다
(월부학교 6강의 듣고 나니 틀린 생각 ^^;;)

다시 찾은 1등 매물을 튜터님께 가져갔지만,

  돌아온 답변은 “쓸님 투자금으로 하기에는 아쉬워요”

저의 매수 조건이 까다로워서, 다시 이런 매물을 발견하기

어려울 것 같다는 생각에 튜터님의 아쉽다는 답변을 제대로 받아들이기 어려웠고,

무엇보다 제 조건을 맞춰주기 위해 중간에서 열심히 소통해주신

부사님께 너무 너무 죄송해서 이 물건을 보내기가 어려웠습니다

다랭튜터님-"쓸님, 투자 한 채 두 채 더 하는 게 중요한 게 아니에요.

조금 늦어도 괜찮아요. 그 과정에서 배우는 게 있어야 하고,

스스로 부끄러움이 없는 투자를 해야 합니다.

또 1호기 처럼 실수하지 말고 이번에는 제대로 한번 해봐요."

잘한 점: 당시의 감정을 솔직하게 남기고 복기한 점

아쉬운 점: 튜터님과 의사소통 전에 가격 협상까지 다 들어가서 

매수 포기를 결정하는데 더 난감했음/

이때도 현장에 나가는 것의 중요성을 많이 깨닫지는 못한 점

2. 두번째 복기 (11월)

(1) 리스크를 얕보다

조건에 딱 맞는 다소 쉬운 투자 단지를 떠나보내고, 

바로 다시 A지역 현장으로 나갑니다

당시에도 더 입지 좋은 B지역은 전임으로만 확인하고 

“그 투자금으로는 안돼”라는 답변을 많이 들어서

아예 갈 생각조차 하지 못했습니다

대신 A지역의 더 상위 생활권과 단지를

쥐 잡듯 잡겠다는 심정으로 워크인을 하며,

문을 두드렸습니다

그 중 제일 처음 들어갔던 부동산이

앞마당 만들 당시 매임했던 곳으로

엄청 면박을 줬던 곳인데, 물건지라서 그냥 꾹 참고 다시 갔습니다

다시 가니 다소 놀란 듯한 사장님

그리고 그 때 이후로 못했냐며 안타까워 하시면서

물건을 만들어 주시려던 적극적인 모습

실거주자들에게도 인기가 있었던 단지이지만

사장님의 배려로 집주인 분께 전세입자를 맞출 수 있는 기간과 

잔금 날짜까지 협조 받으며

순식간에 매물을 만들었습니다

하지만 수도권 대출 규제 때문에

현금세입자가 필요했고,

11월에 3월 전세 세입자를 찾기에는 다소 이른 감이 있어

간간히 존재한 현금세입자들과 도무지 날짜가 맞지 않았습니다

이때 들었던 솔직한 감정

그냥 계약하고, 세입자 맞추면 안되나?

(위험한 감정 200%) 

매수 원칙 중 리스크에 특히나 더 주의를 기울이셨던

다랭튜터님은 거의 1시간을 리스크에 대한

설명을 해주셨습니다 (바쁘신데도 불구하고..)

통화 하는 동안은 알겠다고 포기하겠다고 하면서

막상 끊고 부동산 사장님이 조금 더 고민해보라고 하면

또 마음이 동요하여, 주말 내내 튜터님께 본성과 싸우는 제 자신을 보여드렸습니다

결국 이 물건을 실거주한테 보내주며, 당시 느낀 감정과

제가 얼마나 인간 본성에 휘둘리는 투자자인지를 복기합니다

다랭튜터님-"쓸님, 쓸님이 가장 아끼는 동료나 후배가 리스크 대비가 안되는

물건을 가지고 온다면 어떻게 말해줄 것 같아요?"

잘한 점: 부끄럽지만, 솔직한 감정을 튜터님께 털어놓았던 점

아쉬운 점: T인줄 알았던 나는 부사님이 적극적으로 해주면 감정에 매몰됨

복기 포인트: 고민되는 점은 역으로 질문해보기, 나라면 어떻게 대답할까?

(2) 마음 속으로 투자 지역 한정

두번째 단지를 보내고, 투자금에 안 들어오지만 더 좋은 단지들, 더 좋은 매물의 부동산을

워크인으로 다 들어가서 안된다는 얘기를 또 듣고 왔습니다

그리고 확실하게 말할 수 있었습니다

"아 A지역 OO생활권은 진짜 안되는구나

내가 A 지역에서 내 투자금으로 볼 수 있는 단지 가치는 이 정도겠구나"

그 와중에도 저는 B 지역에 갈 생각을 못합니다

그러다 문득, A 지역 단지 가치들의 매가를 보며

다시 마음을 고쳐먹습니다

"이 정도 가격대면 B 지역도 가는 게 맞겠다

안된다고 했지만 두번째 매물처럼 또 만들어질 수 있으니 가보자"

(드디어 계몽하다)

B 지역의 경쟁자 역시 실거주 수요였습니다

같이 매물을 보면서 저의 투자 의사를 정확하게 표현했습니다

운이 좋게 이 일잘러 부사님께 진심이 통했는지

집주인 분의 협조를 또 얻어내는 데 성공합니다

역시나 문제는 “전세입자 구하기”

하지만 조금은 달랐던 이번 상황,

적극적인 연락 공세와 부탁으로

정말 하고 싶다는 느낌이 강렬하게 전달됐는지

사장님께서 집주인 동의를 얻어 이 매물을 전세 물건으로도 같이 내주셨습니다

그렇게 후보에 올라온 B지역의 33py 매물

잘한 점: 투자 지역 프레임을 서서히 없애고 거의 매일 매물 보러 갔던 점,

부사님과의 끈을 놓지 않고 주기적으로 연락 드린 점

복기 포인트: 현장 많이 나가고 매물 많이 보는 게 제일 중요함,

사장님께 진심으로 투자 의사 전달하여 내 편 만들기

(3) 현장 임장 프레임

하면 할수록 현장에 나가는 것의 중요성을 깨달았습다

 매임은 주말에 하는 것, 최소 목표량 등 스스로 한계를 만들었는데,

그러면 안되겠다는 생각에 이전 대비 20% 상향한 목표를

다시 설정해서, 반독모 때 선언했습니다

“12월 남은 기간 임장 20회 가겠습니다”

3. 세번째 복기 (12월)

(1) 안된다고 했던 단지와 매물이라도 계속 트레킹하고 있었다

10월 복기의 첫번째 매물 기억하시나요?

사실 저는 이 매물을 포기하지 않고 계속 트레킹하고 있었습니다

왜냐하면, 집주인이 가실 데가 정해지지 않았고, 

이사를 가는 구체적인 시간 제약이 없다고 판단되어 

매도자의 매도 타이밍이 안 맞으면

제게도 기회가 올 수 있겠다 싶었거든요

미리 인연을 맺은 A지역 일잘러 부사님께

해당 단지의 더 넓은 평형대도 여쭤보고

주변 단지에 대한 투자 물건도 계속 여쭤보면서도

이 매물의 상황도 파악하고 있었고,

마침내 제 조건을 맞출 수 있다는 답변을 받았습니다

하지만 역시나 문제는 “현금세입자”

융자까지 껴있어서 찐 현금세입자가 필요했고,

또다시 B지역 33py 후보 매물과 같은 상황이 되었습니다

하지만 10월, 11월의 상황과 달랐습니다

어느덧 12월이 되었고, 3월 입주 예정인 전세입자들이

조금씩 돌기 시작한 타이밍이 되었죠

하나 더 후보에 올라온 A지역의 25py 매물

(2) 2개의 매물을 비교 평가하며 언제든 매수할 수 있게 준비하다

운이 좋게, 다소 복잡한 제 조건을 맞출 수 있는 두 개의 매물이

후보에 올라오고 조금 더 투자 가능성이 가시화되었습니다

그리고, 두 단지 중 혹여나 선택할 수 있는 기회가 있다면 

후회 없는 결정을 하기 위해

다랭튜터님, 미요 반장님께 여쭤보며 가치 평가를 계속 합니다

A지역 매물에 먼저 세입자가 맞춰지면, 나는 B지역 매물을 포기할 수 있나?

반대로 B지역 매물에 기회가 먼저 오면, A를 포기할 수 있을까?

다랭튜터님-"쓸님, 가지고 오신 매물의 가치는 비슷하다고 판단됩니다.

여기서부터는 쓸님의 선택이에요. 

하지만 저는 ~이유로 A지역 25py 매물이 조금 더 나은 것 같아요.

튜터님께 답변을 들었지만, 그럼에도 포기할 수 없었던

한 단계 상위급지인 B지역의 33py

“아직 호재 반영이 덜 된 것을 튜터님이 고려하시지 않은 거 아닐까?"

“여기 평형이 더 큰 데 진짜 A지역 25py이 연식이라는 이유로 우선순위일까?”

이런 생각에 튜터님께 코멘트를 들어도, 스스로 납득이 되지 않았습니다

미요 반장님-"쓸님, 두 매물이 비슷한 가치라고 하셨는데,

쓸님이 헷갈리고, 튜터님이 쓸님의 선택이라고 했으면,

그 선택의 이유를 명확히 정리해야 하고, 

나중에라도 이 선택이 최선이었다는 걸 스스로 확신해야 해요

또다시 편익과 비용을 나누고, B를 갖고 싶은 이유가

감정인지 이성인지 정리했습니다

적고 보니, 매임 당시 분위기 등을 바탕으로 

단지대 단지 선호도와 

싱글투자자인 제게 더 맞는 투자는

 A지역 25py 매물이 더 맞다는게

명확해져서 스스로도 확신을 가질 수 있었습니다

(3) 지속적인 연락 구애

혹시나 이 매물들이 날아갈 수 있으니까 또 12월 앞마당을 만들며

세번째 후보 물건을 만들 준비를 하고 있었습니다

후보 1, 2는 여전히 살아있고, 투자의 기회를 주고 있었기 때문에

거의 이틀에 한번씩 해당 물건 부사님들께 전화하며 

전세입자가 없는지 상황을 파악하고 있었습니다

A지역: 현금세입자가 있지만, 3월 날짜가 안 맞아요

B지역: 보고 갔는데, 역이랑 더 가까운데 본대요

A지역은 제가 어떻게 할 수 없었지만,

B지역은 보러 왔던 전세입자를 잡기 위해 

가격을 조금 더 조정해서 매력적인 전세가를 만들던가 

세입자 입주 때 필요한 가전 등을 해준다고 협상하던가 등등의

방법들을 모색 중이었습니다

그렇게 전세 빼기 준비를 하던 중에 교통사고 처럼 찾아온 연락

“두둥”

A지역 부사님께서 구해온 현!금!세!입!자!

말로만 듣던 현금세입자!

“월요일에 집 보러 온대요, 옆 단지 문의했는데 내가 여기로 데려왔어요.

날짜도 맞출 수 있다고 하니까 월요일에 보고 결정한대요"

그렇게 찾아온 전세손님은 당일에 의사 결정을 하시고 계약금을 넣겠다고 하셨습니다

그 사이 주말 내내, 튜터님과 소통하면서

제가 생각한 의사결정 플로우에 스스로 확신을 가졌고,

세입자의 거주 의사 확답을 듣고 바로 매물코칭을 넣어 통과했습니다

그리고 목표했던 임장 20회 만에 매매-전세 동시 진행 계약서 쓰러 왔습니다 ☆

<3호기-1호기 갈아타기와 월부학교에서의 투자란>

월부학교에 와서 이전의 투자와 굉장히 다르게 진행했습니다

-투자금이 언제 어떻게 튀어나올지 모르기 때문에, 매달 상황을 재정비하며

선택할 수 있는 단지를 미리 파악해두는 것의 중요성을 깨달았습니다

-쉬운 투자를 할 뻔 했지만 좋은 데부터 다시 털며 투자 단지의 가치를 높였습니다

-이 매물 아니면 안될 것 같았는데, 또 털면 더 좋은 기회는 항상 있었습니다

-매 순간 순간이 선택의 연속이었는데, 그 선택에 대한 모든 편익과 비용을 정리했습니다

(나중에 더 실력이 쌓이고 보면 빠트린 것도 있겠지만 적어도 고민했던 건 다 복기했습니다)

-이 모든 과정을 거치면서 지금 선택한 이 투자가 최선이었다고 설명할 수 있습니다

 3호기는 노력도 중요하지만, 운도 정말 많이 따라줬기에 그저 감사하다는 생각밖에 없습니다

월부학교에 입학하지 못했다면?

일잘러 부사님을 만나지 못했다면?

집주인이 전세를 협조해주지 않았다면?

현금세입자가 나타나지 않았다면?

등등 

물론 시련에 부딪혔다 하더라도 꺾이지 않고 그만큼 더 노력했겠지만, 

그럼에도 불구하고 어느 것 하나 제 의지만으로만 됐던 건 없었습니다

그 과정에서 정말 많은 도움을 주셨던,

저의 첫 월학 스승님 다랭 튜터님과 

제 무한 정신적 지주 우리 미요반장님

이 투자의 물꼬를 트일 수 있게 소중한 조언을 주신 쇼님

빡센 일과지만 묵묵히 하며 지구력을 보여 주시던 뷰부님, 

모든 반운영이 원활하게 되도록 똑부러지게 준비해주시는 로부님

마지막 달 외롭지 않게 같이 해준 막내 열꾸님

투자는 이렇게 하는거다 라며 선한 자극 준 퓨미님

담백하게 말씀하시지만 빵빵 터트려주시는 나베감님

그리고 보고싶은 르엔님

우리 페이지반원분들♡

더하여, 진심으로 도와주셨던 부동산 사장님들,

같이 앞마당 만들어주며 응원해준 바람즈 멤버들,

그리고 화룡점정 유디튜터님의 매물코칭까지!

소중한 3호기 잘 지키며 계속 내공을 쌓겠습니다

무지무지 긴 글 읽어 주셔서 그저 감사합니다 :)