<부동산 하락장에서 살아남기> 독서후기 [월부학교 가을학기 🍂 메순간 퍼펙타클 할 투자8로워들 젠하]

<부동산 하락장에서 살아남기> (대치동키즈)

#행복 #생존시스템

1. 저자 및 도서 소개

: 월부에 오기 전 혼자 이것저것 공부하고 있을 때 알게된 대치동키즈님. 부동산 블로그 판에서 굉장히 유명한 사람이라는 걸 알았고 글도 몇개 읽었었는데 이렇게 이전에 알고 있던 분의 책을 읽으니 신기했다. 다른 유튜버들이 쓴 책처럼 내용이 엄청 가벼운 책일 줄 알았는데 10년 넘게 투자를 통해 자산을 일구어오신 분인만큼 단단한 내공을 느낄 수 있었다. 투자의 기준과 매수/매도 원칙, 마음기짐 등 월부에서 배운 것과 비슷한 내용도 있고 대치동키즈님만의 생각도 있었는데 이를 비교해서 읽으면서 나만의 생각을 만들어갈 수 있어 의미있었다.

2. 내용 및 줄거리

• 투자의 기회는 또 옵니다. 지금 당장, 지난 선택이 너무 후회스럽고 언론에서는 온갖 언어로 마치 인생이 실패한 양 몰아가고 있지만 부동산 시장 사이클은 그동안 돌고 돌았습니다. 이번 장에서 기회를 잡아 의기양양한 사람들이 언제 또 쓸려갈지 모를 일입니다. 인생이 그렇게 단순하지 않습니다. 하지만, 순간의 감정으로 상처 입고 돌아선 평생의 인연은 다시 돌아오지 않습니다.
• 가족의 삶을 나아지게 하겠다는 허울 좋은 명분으로 내 욕심 속에서 허우적거렸다는 사실을 깨달았습니다.
• 투자는 행복해지자고 하는 것입니다. 돈과 투자에 빠지면 한도 끝도 없습니다. 인생의 재미를 모르는 채 돈만 모으고 자산만 불리는 인생은 불행합니다.

=> 아직은 복기할 점은 거의 없지만 “투자는 행복해지자고 하는 것”임을 꼭 기억하자. 돈이 목표가 아니라 비전보드가 목표여야 한다. 내 비전보드의 목표는 ‘사람들’이다. 투자 생활에 몰입하는 것도 너무 좋고 중요하지만 친한 친구들, 가족들을 내팽겨치지 않도록 의식적으로 노력하기. 이 부분은 그동안 몰입을 몇개월 단위로 비교적 짧게 가져갔었기 때문에 아직까지는 문제가 되지 않았다. 앞으로 더 높은 수준의 몰입을 이어나가고 싶고, 더 높은 것을 꿈꾸고 도전하고 싶어하는만큼 의식적으로 같이 복기하기.

다음 학기는 쉬어가기로 결정했는데 투자의 기회가 또 오는 것처럼 월부학교의 기회도 언젠가는 다시 올것이라 믿었기 때문에 내린 결정이었다. 물들어올 때 노 저어야한다는 말처럼 지금 딱 마음이 들었을 때 행동으로 옮겨야한다는 것을 알고 있기에 많은 아쉬움이 남는 결정이지만 그럼에도 나의 선택인만큼 후회하는 마음은 내려놓고 그 시간을 의미있는 시간으로 채울 수 있도록 계획하고 행동해야겠다.

=> [적용] 2026년 비전보드 업데이트, 12월 복기 및 1-3월 구체적 계획 세우기.

이번 학기에 많이 배우고 부족한 부분을 많이 인지한만큼 촘촘한 행동 플랜 세우자.

• 한 번에 내 집을 완성하겠다는 생각보다는 지금은 감당할 수 있는 집을 사서 살면서 버틴다는 생각으로 적당한 집을 구한 다음, 다음 상승장이 오면 그것을 밑천 삼아 승부를 걸겠다는 생각이 필요합니다.

=> (내생각) 저자는 내집마련을 먼저 한 후에 다주택자가 되기를 권장하고 있다. 만일 자녀들이 있다면 고려해볼 수 있겠으나 나는 아직 내집마련이 필요한 시기가 아니다. 그렇기에 지금 당장 내집마련보다는 투자를 통해 종잣돈을 불리고, 이후에 여러채를 팔아 하나의 똘똘한 내집을 마련하겠다는 전략으로 나아가자. 나중이 되어서 그 때는 생각이 또 바뀌어 전월세를 선택할 수도 있겠지만 아직까지는 가족들과 안정적으로 살 수 있는 내집마련이 중요하다는 생각이다. 

내집마련에서도 포인트는 ‘한 번에 완성하는 것이 아니라 갈아타기를 하는 것’. 주변 친구들이랑 이야기해보면 돈 모아서 충분히 괜찮은 집 살 수 있는데 ‘월급으로는 못산다'는 생각이 지배적이다. 과거의 나도 그랬듯 사고 싶은 집은 상급지이고, 한 번에 바로 상급지로 들어가고 싶다는 생각 때문이다. 일단 내가 감당할 수 있는 집을 사고 갈아타기를 통해 상급지로 이사가는 전략을 사회초년생인 친구들에게 알려줘야겠다는 생각이 들었다. 저번에 친구한테 설명해보려 했는데.. 설명하기 어렵더라. 친구들에게 알려준다는 생각으로 나눔글로 한 번 작성해보자.

=> [적용] 내집마련의 핵심은 갈아타기. 나눔글 작성해보기.

• 사이클이라는 것은 지나고 보니 아는 경우가 대부분입니다.
• 그는 쉽게 풀려나지 못할 것임을 깨닫고, 장기간 벼텨야 한다는 각오로 척박한 수용소에서 최대한 오래 버틸 수 있는 생존 시스템을 구축하였습니다.
• 무엇보다 중요한 것은 시장을 무시한 자신만의 일정으로 낙관주의자들의 크리스마스와 같은 기한을 만들지 않는 것입니다.
• 아니, 투자하는데, 왜 명분이 필요해요? 그냥 산술적으로 싸다 비싸다 답 나오면 하는 거지. 나도 투자할 때 이런저런 이유를 붙이며 많이 고민해왔지만, 지금은 솔직히 무슨 의미가 있나 싶어요. 투자자끼리 돌리든 실수요에 판든 간에, 결국 수요와 공급 곡선 안에서 노는 것 이상도 이하도 아닌 것 같아서요.

=> 월부학교 6강에서 너나위 멘토님이 해주신 말과 연결되는 부분인 것 같다. 이번 학기에 시장 흐름에 대해 추가로 고려해보면서 이를 내 투자로 연결지으려는 경향이 생겼다. 6강에서 어떤 분이 부산에서 상급지는 이미 많이 올랐고, 어느 단지는 현재 상황이 어떻고 등등.. 흐름에 대해 이야기 했는데 너나위님이 ‘저는 이런 상황인지 몰랐어요’ 라고 말씀하신 부분이 굉장히 인상적이었다. 또한 공급이 많아 매도하려고 한다는 질문에는 물론 지방의 경우 공급과 시장 흐름에 큰 연관이 있기는 하지만 절대적이지 않다는 것도 알 수 있었다. 지금까지 내가 본 지방은 공급에 반응하는 시장이었기 때문에 공급과 가격은 같이 움직인다고 생각했는데 이건 긴 시장 속 극히 일부분이었다. 이번에 6강에서 말씀해주신 내용도 그렇고 대전 시세를 따보니까 대전 공급이 많았음에도 문링턴이랑 대덕지구는 꽤 많이 올랐더라.

결국 투자에서 중요한 것은 내 투자금으로 살 수 있는 가장 가치있는 자산을 사는 것. ‘이제 시장흐름이 어디까지 왔으니 다음은 어디가 오를 차례다.’하는 생각에 가치 없는 자산을 사는 것은 돈을 어떻게 하면 벌 수 있을까 하는 생각이다. 이런 투자는 시장흐름이 내 생각대로 흘러가지 않으면 거꾸로 가는 투자가 될 수 있다. 시장의 흐름은 내가 지금하는 투자를 아는 정도로만 참고하고 너나위님이 실준반에서도 계속해서 말씀해주셨듯이 ‘사람들이 주담대를 내면서까지 이 집을 사고 싶어할까? 갖고 싶어할까?’ 를 생각해보자. 내가 살 수 있는 가장 좋은 자산을 취득하고 수익이 나면 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아타기. 만약 그 전에 하락장이 왔다면 수익이 날 때까지 기다리기. 이미 안망하도록 투자를 해놨기 때문에 버틸 수 있다. 이것이 '2년 후에 매도한다'처럼 크리스마스 같은 기한을 만들어두지 않고 망하지 않고 오래 투자할 수 있는 생존시스템이구나 연결지어 생각할 수 있었다.

=> [적용] 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 자산을 산다.

• 가격은 중개소랑 조율하는 것이 아니라 매도자랑 조율하는 것이므로 매도자를 떠봐야 합니다.
• 이 물건은 내가 꼭 사고 싶다고 이야기하면 이 물건에 꼬리표를 붙여 빼놓게 됩니다.

=> 이 부분은 매수할 때 적용해볼 점. 가끔 사장님들이 ‘이 가격은 안돼~’ 라며 사장님 선에서 컷하는 경우가 있는데 여기서 결정권자는 매도자이기 때문에 꼭 매도자에게까지 이야기가 전달되도록 하기. 이거 어떤 책에 나왔던 내용이었는데.. ‘결정권자’가 누구인지 꼭 파악해야한다. 부부가 매도하는 경우에도 결정권자는 아내가 될 수도 있고 남편이 될 수도 있다. 타겟을 명확히 하기

매수 후보로 염두해놓고 있는 집은 내가 찜해두고 협상하는 동안 다른 분들은 보여주지 않도록 말해보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 시장상황이나 그 물건이 몇 개의 부동산에 나와있느냐에 따라 달라지겠지만ㅎㅎ 

• 나에게 결정권이 오는 것이 부담스러운 이유는 두 가지입니다. 첫번째는, 나도 점심 메뉴로 무엇을 고를지 잘 모르겠는 것이고 두번째는 내가 고른 메뉴를 상대방이 맘에 들어 하지 않을 때의 책임감을 지고 싶지 않기 때문입니다.
• 팔기로 마음을 먹었다면 이익의 크기에 집착하지 말고 제때 팔고 나오는 것에 초점을 맞추어야 합니다. ... "최고의 수익률을 거두고 싶다" 라는 욕심은 상승장이든 하락장이든 매도를 망설이게 하다가 시간을 놓치게 됩니다. … 사고 싶은 매물을 다시 찾아보는 것 … 이번에 못 번 것은 다음번에 더 벌면 됩니다. 

=> 내년에 매도를 준비하고 있는데… 막상 이제 진짜 매도할 생각을 하니까 두려움의 감정이 올라온다. 새로운 것에 도전하는 것이기 때문이겠지. 2월에 매도 내놓기로 마음먹었으나 어차피 세낀 매물인데 조금 더 늦게 내놓을까.. 하는 회피 성격의 생각이 스물스물 올라오기도 한다. 아직 상승장인데 천천히 내놓을수록 더 많이 받을 수 있지 않을까 하는 생각이 들기도 하고 얼마에 팔아야할지 잘 모르겠기도 하고 갈아탈 단지가 확실하게 나오지 않았기 때문에 매도의 마음을 강하게 먹지 못하는 것 같다.

하지만 시장이 언제 바뀔지는 모르는 일. 차라리 상승장이라 매도하기 좋은 지금 시점에 매도하자. 매도도 결국 내 자산을 매도하는 것이기 때문에 CEO 마인드로 부딪혀야 한다. 내가 결정하고 내가 책임져야 한다. 매도가도 부사님에게 전적으로 맡기기 보다는 내가 스스로 매도가를 설정할 줄 알아야 한다. 

=> [적용] 그럼 매도하기 위해서는 어떻게 해야하는가? ‘매도’라는 큰 일을 하기 위해서는 접근하기 수월할 정도로 행동을 작게 쪼개야한다. 일단 1. 여러 부동산에 ‘매수자’의 입장으로 전화해서 다른 매물은 얼마에 올라왔는지 상태는 어떤지 경쟁매물 조사하기. 2. ‘매도자’의 입장으로 전화해서 매도가 정하기. 3. 세입자에게 매도 내놓겠다는 연락하기 (나눔글 찾아보자) 4. 부동산 사장님께 내놓기 5. 갈아탈 단지 찾기. 매달 단지 5개씩 무조건 손에 쥐어야한다. 그래야 깔끔하게 매도할 수 있다. 1번부터 하나씩 해보자.

• 자산가로 가기 위해서는 반드시 다주택자의 길을 가야만 합니다. …  비과세 혜택은 다주택자로 넘어가는 것을 막는 가장 큰 허들입니다. … 다주택자의 고민은 “무엇을 사면 좋을까요”에 초점이 맞춰져 있습니다.

=> 과거의 나도 그랬지만 이번에 열기 선배와의 대화를 진행하면서 ‘취득세/비과세’ 혜택이 실제 행동으로 옮기는데 큰 허들이구나 싶었다. 사실 취득세는 10배를 더 내는 것 같아보여도 양도세까지 계산해보면 사실상 2배밖에 차이 안나는데. 이것도 나눔글로 연결지어보자. 

저자는 취득세를 내지 않아도 되는 공시지가 2억 이하의 주택, 재개발 빌라 등을 투자하면서 다주택자가 될 수도 있다 이야기하는데 이 부분은 오히려 돈을 덜 내겠다고 투자의 난이도를 높이는 선택인 것 같다. 그보다는 투자의 본질 ‘내가 투자할 수 있는 가장 좋은 자산’을 취득세를 더 내고서라도 투자하는게 맞는 것 같다. 더 안전하고 더 확률이 높고.

=> [적용] 취득세 허들 나눔글 작성해보기. 

• 엉뚱한 물건에 투자해서 어려운 것도 있겠지만 그렇게 해서 어려운 사람은 생각보다 많지 않습니다. 그보다는 사연을 남겨주신 구독자님처럼 시간을 이기면 오를 수 있는 정상적인 물건에 투자하였지만 그사이 지나가는 하락장에서의 심리적 어려움을 감당하기가 어렵기 때문에 투자가 어려운 것입니다.
• 마음이 힘든 상태에서 손실을 만회해 보고자 덤벼든 투자는 또 다른 손실로 이어집니다. 왜냐하면, 여유로운 마음에서 하는 것이 아니라 반드시 이익을 봐서 만회하겠다는 생각으로 해서 심리적으로 더 흔들리기 때문입니다.
• 힘이 들 때는 애쓰기보다 일상을 살아가며 그 시기를 견뎌 나가는 것이 필요합니다. 그렇게 회복하고 다시 돌아오면 됩니다.
• 불확실한 미래에 대한 걱정과 불안감은 투자 경험이 많은 사람이나 적은 사람이나 관계없이 모두가 가지고 있는 감정입니다. 알 수 없는 미래가 주는 근원적인 두려움이기 때문입니다.
• 다만, 다시 동기 부여가 되고 열정이 생겼을 때 빠르게 감각과 자세를 찾아 건강에 나갈 수 있도록 몸과 마음의 생명 신호를 유지할 필요가 있습니다.
• 누구나 투자를 하다 보면 뜻대로 되지 않아 슬럼프를 겪거나 열정이 사라질 때가 있습니다. 이럴 때는 쉬어가야 사고가 나지 않습니다.

=> 마스터님 강의와 연결되는 부분이었다. 상승장/하락장에서 가장 조심해야하는 것은 시장 상황이나 규제가 아니라 ‘투자자의 마음’이라고. 마음을 잘 먹고 잘 먹은 마음을 오래 관리하며 유지해나가는 것이 정말 중요하다고 느낀다. 2년이 비교적 짧은 시간이기는 하지만 그럼에도 내가 2년 넘게 월부에서 투자 생활을 이어나갈 수 있었던 이유는?을 생각해보면 지금과 비교하면 수준이 낮은 몰입이기는 했지만 그래도 몰입도를 높였다가 낮췄다가 왔다갔다를 나름 잘 했기 때문인 것 같다. 그리고 몰입도를 낮췄을 때도 독서를 꾸준히 하고 돈독모도 참여하고 임보는 조금 덜 쓸지라도 임장은 가거나 아니면 강의만이라도 들었기 때문에 즉, 투자생활의 끈을 완전히 놓아버리지는 않았기 때문에 다시 몰입하기 좋은 상황이 되었을 때 빠르게 몰입할 수 있었던 것 같다. 이후에 또 몰입하기 어려운 상황이 오겠지만, 슬럼프가 오기도 하겠지만 그때에도 힘은 조금 빼더라도 최소한의 할일은 해나가자. 이 때 최소한의 할 일도 캐파마다 다를 것 같은데 캐파를 많이 늘려서 ‘최소한’의 수준도 한 단계 높여놓자. 몰입의 수준을 높이더라도 짧게 짧게 숨 쉴 구멍은 만들어서 열정을 잘 관리해가기