[젠하] 투자의 마지막 단계 잔금!! 잔금 전 꼭 확인해야할 사항 (feat. 끝날 때까지 끝난 게 아니다.)



안녕하세요,

즐겁게 자산을 모아갈 젠하입니다.😊

무더운 여름날 열중반 동료분들과

열심히 강의를 수강하고 독서를 해나가고 있는데요

1주차에 저환수원리에 맞는 단지를 고르고

2주차에 비교평가를 통해 1등을 찾고

3주차에 계약서를 작성하고 전세도 맞췄다면

남은 단계는?! 잔금이겠죠!!

이번 글은 며칠 전 잔금친 저의 경험담을 복기하며

잔금 전 확인해야할 사항들을 이야기해보려 합니다.

('30분만에 끝나겠지~' 하고 갔다가

무려 5시간이 걸렸답니다..😅)

여러분들은 잔금 당일 우왕자왕하지 마시고

아래 사항들 꼭 확인하고 가셔서

스무스~하게 잔금치셨으면 좋겠습니다ㅎㅎ

[목차]

1. 잔금일 & 시간 설정

2. 이체한도 늘리기(OTP 발급)

3. 국민주택채권 매입 금액 확인

4. 전세권 말소 신청 확인⭐

5. 중개보수 현금영수증 처리여부

6. 선수관리비 영수증

1. 잔금일 & 시간 설정

잔금일은 평일로, 시간은 이사나가는 시점으로

가장 기본적인 내용이지만

잔금일은 평일로 정하셔야 합니다.

대출을 일으켜야하는 경우도 있고,

소유권 이전 등기 접수도 해야하고,

예상치 못한 사정으로 

은행에 가야할 일이 있을 수 있기 때문입니다.

시간은 보통 점심때 쯤으로 많이 하는데요,

기존 거주자분이 나가시고 

새로운 임차인 분이 들어오시는 경우

오전에 기존 거주자분이 이사를 나가시면

빈 집을 마지막으로 한 번 더 확인하기 위함입니다.

커다란 짐에 가려져서 보지 못했던

곰팡이나 추가 하자를 발견할 수 있거든요 !

그렇다고 잔금시간을 너무 늦추면

은행 영업시간이나 등기 접수 시간이 촉박하니

여유있게 잡으시는 것이 좋습니다.

또 예기치 못한 일이 발생할 수도 있구요😅

2. 이체한도 늘리기

OTP 발급

매수자에게 잔금을 납부하기 위해서는

이체한도를 미리 늘려놓아야 하는데요,

(그렇지 않으면 잔금날 

급히 은행에 방문하셔야 합니다.)

OTP를 발급받으시면

1회 최대 1억, 1일 최대 5억을 

이체하실 수 있습니다.

OTP는 본인 명의의 계좌가 있는 

아무 은행에서 발급받으시면

다른 금융기관들도 공용으로 사용 가능하니

가까운 은행에서 발급받으시면 됩니다. 

(발급비용 5천원)

(꼭 계약서 상에 기재된 은행에서 

발급받지 않으셔도 됩니다.

저는 그걸 몰라서 1시간을 다녀왔습니다..😂)

참고로 이체한도는 

내 통장으로 입금되는 금액이 아니라

출금되는 금액을 제한하는 것이기 때문에

잔금+보수비용이 5억을 넘지 않는다면 

OTP만으로 충분합니다.

만일 5억이 넘어가시는 분들은

은행에 이야기하면 

잔금날에만 일시적으로 한도를 풀어주기도 하니

정확한 사항은 은행에 문의해보시면 좋겠습니다.

3. 국민주택채권 즉시매도 부담금 확인

법무사 견적서에 적힌 금액이 맞는지 확인

국민주택채권이란?

정부가 주택 건설 사업에 

필요한 자금을 마련하기 위해 발행하는 국채로

소유권이전등기를 할 때에 

의무적으로 사야하는 채권인데요,

매입 금액이 꽤 크기에 

보통 매입과 동시에 

시중 은행에 매도를 하게 됩니다.

법무사 견적서에 적혀있는 "채권" 비용이

국민주택채권을 즉시 매도할 시 

고객이 부담해야하는 금액인데요,

일자별로 금액이 달라지니

잔금일 전날이나 당일 아침에 조회해보고 

가시는 것이 좋습니다.

채권 매도 고객 부담금을 조회하기 위해서는

① 매수할 물건의 공시지가 확인

② 채권 매입금액 확인

③ 매도 고객 부담금 확인

세가지의 과정을 거쳐야 합니다.

① 매수할 물건의 공시지가 확인

https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

부동산공시가격 알리미 사이트에 접속하셔서

공통주택 공시가격 클릭

공동주택가격 열람 클릭 후

단지의 동호수를 선택했을 때

가장 최근일자로 나오는 

공동주택가격이 공시지가 입니다.

(위 단지는 예시입니다.)

울산 북구의 매곡현대아파트의 경우

공시지가가 4970만원으로 나오네요ㅎㅎ

② 국민주택 채권 매입 금액 확인

https://nhuf.molit.go.kr/

주택도시기금 사이트에 접속하셔서

상단 메뉴에서 

청약/채권 > 제1종국민주택채권 > 매입대상금액조회 

클릭

매입용도, 대상물건지역, 

①번에서 확인한 공시지가 입력 후

채권매입(발행)금액조회 버튼을 누르면 

채권매입금액을 확인할 수 있습니다.

이 경우에는 646,100원이네요 !

③ 매도 고객 본인부담금 조회

이제 드디어 마지막 !!

다시 메뉴에

청약/채권 > 제1종국민주택채권 > 고객부담금조회

로 가셔서

2번에서 확인한 채권매입금액을 

만원 단위로 절사해서 입력하시고 조회해보시면 

즉시매도시 본인부담금을 확인할 수 있습니다.

이 예시에서는 56,098원이 나오네요 ㅎㅎ

이 금액이 법무사 영수증에 나온 "채권" 금액과 

큰 차이가 없는지 확인해보시면 됩니다.

가끔 금액을 잘못 기재하시는 경우가 있더라구요.

휴~ 이것으로 국민주택채권 

즉시 매도 부담금 확인은 끝 !

4. 전세권 말소 확인

전세권이 걸려있는 경우

전세권 말소는 매수할 물건에

전세권이 설정되어 있는 경우에만 고려하시면 됩니다.

저는 이번에 잔금 치룰 때 문제가 됐던 부분이

바로 이 전세권이었는데요!!

전세권은 임차인이 보증금을 보호하는 방법 중 하나로

전세권을 설정하면 전입신고 및 확정일자를 받은 것과

동일한 효력을 지니게 되는 권리입니다.

제가 매수한 물건은 전세권이 걸려 있는 물건으로

잔금날 기존 세입자분이 나가시면서

이 전세권을 말소한다는 특약이 들어가 있었는데요

잔금을 치기 직전에 등기부등본을 떼보니

전세권이 아직 살아있더라구요... (띠로리...😯)

기존 세입자, 매도자, 매수자인 저, 

새로 들어오시는 임차인 분,

매매와 전세 공동중개로 인한 

세 분의 부동산 사장님들까지....

아무도 전세권을 말소해야한다는 것을 

챙기지 않은 것이지요

세입자 분은 이미 다른 지역으로 이사를 가신 상황에

필요서류는 이미 이삿짐에 섞여

찾지도 못하시고

오늘 내로 친한 법무사에게 의뢰해서

전세권 말소 접수를 하겠다고 하셨지만

권리가 풀리지 않은 상태에서

매매 잔금을 드리기도 찜찜한 상황...

결국 전세권 말소 접수증을 받기까지

무려 5시간을 대기했습니다😭

그러니 저와 같은 상황을 겪고 싶지 않으시다면

당연히 '부사님이 알아서 잘 해주시겠지~' 

라고 생각하지 마시고

잔금일 하루이틀 전에 부사님께

'전세권은 말소되는거죠~??' 라고 

꼭 확인을 한 번 더 해주세요!!!

결국 아무도 책임져주지 않는 

내 소유가 될 아파트입니다.

5. 중개보수 현금영수증 발급여부

부가세 vs 양도세차감비용 비교

중개보수를 현금영수증 처리는 경우,

부가세로 4~10% 정도를 더 지불해야하는데요,

대신 현금영수증을 발급받으면

연말정산시 중개보수의 30%를 소득공제 받을 수 있고

이후 매도시 양도차익에서 중개보수를 

필요경비로 차감받을 수 있습니다.

중개보수를 필요경비로 차감받는 경우

양도차익에 따라 중개보수의 6~45% 만큼이 

양도세에서 차감되는 것이니

부가세와 양도세 차감 비용을 잘 비교하셔서

본인에게 유리한 방향으로 

현금영수증 발급 여부를 결정하시면 됩니다.

복비 지급 당시 현금영수증 처리를 안하셨어도

늦게라도 부사님께 현금영수증을 요청하실 수 있으니

아래 양도소득세 계산기로 꼭 계산해보세요 !

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/transfer

6. 선수관리비 영수증

선수관리비란?

아파트 관리 운영에 필요한 금액을 

예치비 형태로 걷는 것으로

전월세 임대를 내더라도

선수관리비는 소유자가 납부하는 것이 원칙입니다.

선수관리비는 소유자가 바뀔 때마다

통상적으로 매수인과 매도인 간에 주고 받는데요,

(관리사무소를 거쳐 주고 받을 수도 있습니다.)

추후 집을 매도할 때 

매수자에게 선수관리비를 정산받기 위해

선수관리비 영수증을 근거로 사용하니

영수증을 받아 잘 보관하시기를 추천드립니다.

여기까지가 제가 경험한 

잔금 전 확인해야할 내용입니다.

동료분들의 무사잔금을 기원합니다 !!

(혹시 잘못된 내용이 있다면 

언제든 댓글로 알려주세요🤗

아직 부린이라 틀린 내용이 있을 수도 있습니다ㅎㅎ)

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀