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26년 2월 돈버는 독서모임 - <돈의 대폭발>
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▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 하락장에서 살아남기
저자 및 출판사 : 대치동 키즈, 재유
읽은 날짜 : 12/16~20
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #선택 #대응 #자산
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10
1. 저자 및 도서 소개
2. 내용 및 줄거리
무주택자 어떻게 하면 좋을까요?
부동산 경기에 가장 민감한 것은 아타트 건설사입니다. 우리나라 민간 주택 시장의 주요 공급처인 아파트 건설사는 시장에 훈풍이 불 때를 절대 놓치지 않습니다. 하지만, 신기루처럼 탄력적인 수요에 비해 실물인 공급은 비탄력적이다 보니, 부동상 시장의 수요가 꺾인 이후에도 이미 착공된 물량에 의한 준공은 계속 이어집니다. 이러한 수굽의 특성으로 인해 2018년부터 누적 증가된 착공 물량에 대한 입주장 여파가 21년부터 본격적으로 나타나고 있습니다. 이러한 입주장은 22년까지 증가한 착공 물량이 완공되는 25년까지 지속되게 되는데, 그 기간은 윤석열 정부 시기와 맞물리게 됩니다. 이렇듯 3가지 조건이 2019년과 달라서 단순히 정부 정책만 보고 2022년을 2019년처럼 될 것이라 보기에는 무리가 있습니다. (중략) 세상을 자기중심적으로 바라보면 마음이 편해집니다. 왜냐하면, 자기가 중심이 되는 세상은 스스로 예측 가능해지기 때문입니다.
> 현재 시장의 방향과 그에 따른 사람들의 심리를 읽어 투자에 적용한다는 것에 대해 아직 부족하다. 이 부분에 있어서 이전 시장에 대해 한가지의 이유가 아닌 다방면의 영향으로 만들어진 흐름을 알고 투자에 적용할 수 있도록 해야한다. 또 시장에 유동성이 사람의 심리를 타고 어떠한 흐름으로 변화하는지 항상 깨어있어야한다.
사이클을 이기는 투자는 사실 특별한 것이 아닙니다. 오히려, 많은 실거주자가 경험한 지극히 단순한 사실입니다. 부종산을 사고파는 것보다 어려운 것은 장기로 보유하는 것입니다.
> 이후 장기 보유의 투자적인 관점에 대해 아직 가늠이 되지 않지만, 사이클을 이기는 ‘보유’에 대해서 생각해볼 수 있었던 계기가 되었다. 부족한 부분을 미리 채우는 것이 비단 내 나아가는 투자의 영역에 있어서도 필요하지만, 긴 투자자의 생활에서 피할 수 없는 역전세 대응의 영역. 뒤를 살피는 대비책이 될 수 있겠다고 생각되었다.
부동산 투자를 하면서 제일 경계를 하는 것은 감정에 휘둘리는 것입니다. 그것이 희열이든 절망이든 후회이든 조급함이든 어떠한 감정의 소용돌이에 휘말리게 되면 냉정한 판단을 하기가 불가능해집니다. 냉정한 판단을 해도 지식이 부족하거나 실행력이 떨어지면 투자의 실패로 연결되는 것이 부동산 투자입니다. 하물며, 감정에 휩싸여 판단하게 되면 어떻게 될지는 불 보듯 뻔합니다 특히나, 시간이 쫓긴다는 조바심이라는 감정은 부동산 투자와는 상극입니다. 매수에서는 가격보다 더 비싼 금액에, 매도에서는 더 싼 금액에 던지는 결과를 초래할 때가 많기 때문입니다.
> 1호기 투자에 있어서도 많은 감정이 들어가 있었음을 복기하면서 깨달았었다. 그렇기에 저자가 말하는 감정뺀 투자에 대해 뼈저리게 알고 있지만, 진정한 깨우침은 같은 실수를 반복하지 않는것임을 알기에 앞으로의 투자에서 감정빼고, 원칙과 기준을 지켜야하는 부분을 명심해야한다.
완벽한 선택은 없습니다. 당시에는 제일 나은 선택을 한 것 같아도 상황이 바뀌면 최선이 아닌 것이 될 수 있기 때문입니다.
> 이번 학기 강의를 들으면서도, 메퍼튜터님이 해주셨던 말씀중에도 가격의 등락에 선택의 여부를 결정짓는 투자자가 아닌, 가치를 알고 투자했으면 결과가 나올때까지 기다릴 수 있어야함을 다시 한번 상기시킬 수 있었던 부분이었다. 그렇기 때문에, 한번의 복기로 끝나는 것이 아닌 주기적으로 복기하며 촘촘하게 점검하고 채워나가야 함을 배울 수 있었다.
유동성이 줄어드는 시기가 오고 사람들의 호주머니에 돈이 부족하게 되면 돈이 많이 드는 계획부터 철회하거나 돈이 적게 드는 대안을 찾는 것은 보편적인 사람의 심리입니다. 이러한 심리를 생각해서 갈아탈 계획을 세워보면 조금은 그 이치가 이해되지 않을까 합니다.
> 사람들의 마음을 읽는 것이 비단 관계에서 뿐만아니라, 투자에도 적용할 수 있음을 배울 수 있었다.
1주택자 어떻게 하면 좋을까요?
실거주를 넘어 부자가 되기 위한 다음 목표를 무엇으로 잡아야 할까요? 여기, 두가지 목표가 있습니다. 한 가지는, 나에게 끊임없는 동기를 유발할 마르지 않는 투자금을 얻을 방법을 찾아봐야 합니다. 다른 한 가지는, 부동산 투자를 통해 경제적 자유를 이룰 때까지 내 삶을 버텨줄 근로 소득 같은 현금 흐름 또한 있어야 합니다.
> 동기 유발할 마르지 않는 투자금은 내가 한 투자처를 더 좋은 투자처로 갈아끼워 현금흐름을 키우는 것이라고 생각했고, 다른 한 가지는 매월 들어오는 월급의 크기를 키워 점점 더 좋은 자산을 투자할 종잣돈 규모를 키우는 것이라고 생각되었다. 이것 역시 투자자의 앞면과 뒷면이라는 생각이 들었는데,
다주택자 어떻게 하면 좋을까요
고민의 지점은 여기에 있습니다. 가슴 뛰는 삶을 살기 위해 직장을 나서자니 경제적 위축이 걱정되고, 빡빡한 직장 생활을 계속하자니 마음이 지옥입니다. (중략) 이렇듯 어느 한쪽을 포기해야 하는 선택이 주어진다면, 어느 쪽을 선택해야할까요? 이상과 현실이 부딪히고 생계가 달린 문제라 쉽게 답을 주기 어렵지만, 만약 제가 양자택일해야하는 처지라면 하고 싶은 것을 선택할 것 같습니다. 어차피 후회할 거면, 안하고 후회하느니 하고 후회하는 게 낫기 때문입니다. 다만, 이 결정에는 자기와 가족의 삶을 책임지겠다는 결염한 의지가 필요합니다. 배수의 진을 치는 만큼 끝장을 보겠다는 마음이 있어야 합니다.
> ‘한 번이라도 모든 걸 걸어본 적 있는가’라는 책이 떠올랐다. 저자가 이렇게 말하는 이유에 대한 내 생각은, 자신의 결정에 대한 책임의 무게는 좋은 결과로 만들기 위한 안전장치라고 생각된다. 어쩌면 그 장치가 내가 뒤로 물러설 수 없는 마음의 짐이 될 수도 있겠지만. 가족의 희생이 따를 수 있는 나의 가슴 뛰는 선택에 대한 무게감은 당연하지 않을까? 리스크 없는 투자 없듯, 모든 일에는 장단이 있고 그 단점을 장점을 극대화 시켜 헷지하는 방법도 있을 수 있고 방법은 마음먹고 행동하기 나름이다.
현금을 만들지 못하는 자산은 부자를 만들어 주지 못한다.
> 저자는 1주책자의 한계를 넘어 다주택자로 가기 위해 사고팔아 세후 수익 실현을 넘어, 시스템 투자로 가야한다고 말한다. 더 좋은 자산으로 바꾸는 행위는 돈의 하락을 막는 것임을 알고 행동해야한다.
집을 모아가야 할지 안히면, 실거주 갈아타기를 해서 한 채의 가치를 크게 만들어야 할지를 묻는다면, 우선 내가 목표하는 실거주 집이 어떤 집이냐를 결정해야 한다고 생각합니다. (중략) 즉, 입니와 관계없이 심리적으로 환금성이 떨어지는 자산입니다. 그러므로, 똘똘한 실거주 한채에 대한 상한선은 언젠가는 적당한 선에서 마무리해야 합니다.
> 사람들이 사고 싶어하는 상대적인 심리가 담긴 가장 좋은 자산을 쌓아가는 투자와 나의 심리가 반영된 내 집 마련의 본질을 생각해볼 수 있었던 내용이다. 결국엔 처음의 원칙과 기준이었던 깔고앉는 종잣돈을 투자로 불려나아가 자산을 키워야함을 잊지말자
다주택자 어떻게 하면 좋을까요?
단순히 운이 좋았다고만 치부할 수는 없습니다. 각자 자기 의지로 선택을 한 결과이기 때문입니다. 어쩌면 우리가 이렇게 열심히 부동산 공부하는 이유도 그 각자의 운을 결정하는 선택을 잘하기 위함이라고 하겠습니다.
> 그렇기 때문에 서로 비교평가 이유가 더더욱 없다고 생각한다. 나는 오히려 부동산 공부하는 초반에 남들과 비교평가를 했던것 같다.ㅎㅎ 나는 이제 처음인데, 저 분은 저렇게까지 알고있네. 나랑 같이 처음인데 저 분은 저렇게까지 생각하시는구나~ 등등. 하지만 이제는 알고 있다. 각자의 상황이 다르기 때문에 같은 투자, 같은 결과도 다르다. 그래서 서로가 다른 부분을 알고 있는 사람들끼리 모여 함께할 수 있는 곳이 있어서 좋다.
매도의 목적부터 정하자. 매도의 목적은 상승장과 하락장에서 달라질 수 있습니다. 매수자가 달려드는 상승장에서 매도의 목적은 시간이 걸리더라도 높은 가격을 받고 파는 것입니다. 하지만, 매수자가 뜸한 하락장에서 매도의 목적은 원하는 각겨보다 낮더라도 적기에 빠져나가는 것입니다. 시기를 놓치면 아예 사는 사람이 없어지는 거래 절벽을 맞을 수 있기 때문입니다.
> 처음 투자를 준비했듯 첫 매도를 준비하는 지금, 내가 정확하게 행동할 수 있는 근거를 미래 시뮬레이션을 통해서도 해보고 수도권과 광역시 투자 비교평가를 통해서도 찾아보았다. 결국 지금 내가 할 수 있는 가장 좋은 자산을 쌓고, 바꾸는 의사결정은 WHY인 것이다. 그 WHY가 내 행동에 더 힘을 싣어줄거니까.
가격이 내려가는 게 마음이 아프다면 이것은 다시 가격이 올라오면 사라질 감정입니다. 그렇다면, 나는 그저 차분히 시장을 보면서 기다리면 됩니다. 그렇게 생각을 정리하고 일상을 살아가며 마음을 다스린 후, 여유로운 마음과 자존감이 어느 정도 돌아오고 나서 투자해도 늦지 않습니다. 시장만 떠나지 않으면 됩니다.
> 이전에 열반기초를 수강하며 선배님과 대화 중 뭣모르고 저는 투자시장게 최소 10년은 있을거라고 말한 적이 있었다. 그때는 단순히 결과에 대한 책임만 생각하고 이야기했었던 것 같은데, 이제는 그렇게 지내온 시간이 내 자산이 자라는데 기다리는 시간, 역전세를 버티는 시간 등 다양한 경험치를 쌓는 시간이라는 것임을 알고 말할 수 있을 것 같다.
시장이 안 좋을 때 열정이 사라지는 것은 당연한 일입니다. 하락장에서 열정을 유지하는 것은 마치 아무도 없는 운동장에서 혼자 축구공을 차는 것과 같습니다. 처음에는 팔을 걷어붙이고 골대를 향해 힘차게 축구동을 차지만 이내 며번 차고 나면 흥미가 떨어지고 집에 가고 싶은 마음이 듭니다. 투자 열정도 마찬가지입니다. 누군가 함께 하고 영차영차 해야 힘이 나는 것이 사람입니다. 그러므로, 이러한 시기에는 기본 루틴만 남겨 놓고 열정의 스위치를 잠시 내려놓아도 괜찮습니다. (중략) 대신, 기본 루틴은 반드시 유지해야합니다.
> 아직 하락장의 경험은 없지만, 어떤 시장 상황에 와서도 일정한 태도로 임해야겠다는 나의 생각이 나의 에고일 수 있겠다는 생각이 들었다. 또, 이 책을 추천해주신 메퍼튜터님이 우리를 생각해주시는 마음이 느껴지기도 했다.
장기 보유해서 돈의 가치 하락에 따른 자산 가치의 상승을 맛보기도 전에 부동산을 팔아버렸기 때문입니다.
> 현재 환율 시장을 부동산 시장과 잘못 연결시켰던 나의 생각을 바로 잡을 수 있었던 부분. 떨어지는 환율에 대한 리스크 테이킹이 내가 가진 부동산을 화폐가 아닌 더 좋은 부동산으로 가치를 상승시키는 것.
부동산 선순화 포트폴리오는 월급쟁이 무주택자가 1주택자에서 다주택자가 되고, 다시 부동산 투자자가 되어 경제적 자유와 부자, 그리고 자산가로 갈 수 있는 현실적인 방법입니다. 그 과정을 하나하나 밟아나가다 보면 나를 가두어 두었던 고정관념을 깨고 세금과 투자, 사업에 대한 새로운 시각을 얻어 부의 비밀을 알 수 있습니다. 투자 엄두가 안나는 다주택자분들에게 현실의 벽을 넘을 수 있는 생각의 전환과 용기를 얻는데 조금은 도움이 되었기를 바랍니다.
> 내가 힘들때 꺼내보는 책이 ‘그래도 계속 가라’이라면, 다주택자로 나아가는데 고민이 될때 ‘부동산 하락장에서 살아남기’를 꺼내봐야겠다. 그리고 투자관련 책도 같이 곁들여 독서하는 습관을 길러야겠다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 제목만 보고 선입견이 조금 있었다. 그러나 질문할 수 있는 기회에 어김없이 나오는 단골 질문들에 대한 저자의 생각으로 아직 나아가지 못한 시간들에 대해 미리 생각해볼 수 있었다. 상황이 오면, 이런 생각들이 당장의 대응력이 되어주지 못할 수도 있지만 이렇게 배울 수 있는 투자 책을 계속 읽어야 겠다는 생각이 들었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 부동산 투자는 필수다. 이전 시장은 공간시장과 금융시장이 조금은 공식화되어 흘러간 부분이 있었지만, 지금 현재시장은 금융시장의 크기가 커지면서 부동산 시장에 영향을 받게되었기 때문에 이러한 시장의 흐름에 대해 알아야한다는 생각이 더욱 강하게 들었다. 해야할 일이 늘어나는 느낌이지만, 해야한다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 아기곰의 재테크 불면의 법칙
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