✅아파트명
다산 한양수자인 리버팰리스
✅위치(지도)
✅입지평가
1.직장
등급A 종사자수 215,236명 사업체수 66,794개
2. 교통
강남50분/ 여의도1시간10분 / 시청1시간6분
3.학군
다산새봄중, 남양주다산중(학업성취도 정보가 없음)
4. 환경
대형마트(롯데마트 그랑그로서리:차로21분/ 이마트:차로24분/ 현대프리미엄아울렛)
병원(한양대구리병원: 차로35분)
5. 공급
2026년 138/ 2027년 0/ 2028년 3363세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
| 다산 한양수자인리버팰리스 (8년/640세대/33평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 07월 | 2019년6월 | 2025년 12월 |
| 매매가 | 111,500 | 59,500 | 91,600 |
| 전세가 | 38,387 | 30,000 | 41,188 |
| 투자금 (전세가율) | 73113 (34%) | 29500 (50%) | 50412 (45%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -27% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -19,900 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 109% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 32,100 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비교평가 물건이 없어 저평가에 대한 어려움이 있음
2) 환금성 : 서울지역 전세가 상승이 있다면 잠실이나 강남으로 출퇴근하는 수요가 있을 수 있음
3) 수익률 : 고점대비 현재 2억이상의 가격상승이 필요하나 고점이었던 이유는 8호선 개통으로 인한 호재덕분이라 2억이상 다시 오르기에는 어려움이 있어보임
4) 원금보존 : 현재 전세가율 45%로 낮은 편이고 공급예정지들이 주변 구리시, 남양주시에 많이 있어 원금보존의 어려움이 있을 수 있음
5) 리스크 대비: 매수한다면 2028년에 있을 3000세대이상의 공급으로 인한 역전세에 대한 대비가 필요하다
나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않음
✅ 작성하면서 느낀점 : 숫자적으로 계산하는 것은 쉬웠으나 투자결론을 위한 각 항목별 평가는 쉽지 않음. 특히 저평가에 대한 항목은 물건의 가치에 대한 눈이 없어서인지 더욱 어려움
