부동산 하락장에서 살아남기 [반나이 독서후기]

[총평]

질의응답과 함께 저자의 경험을 베이스로 한 답변으로 구성된 책. 

솔직히 내 생각과 다른 부분이 많아서 무조건 맞다라고 하기에는 어려웠고 

단지 가치보다는 문의한 사람의 상황에 맞추어서 설명하는 경향이 있다는 한계는 명확했지만

과거 투자했던 사람에게 듣는 현장의 이야기를 들을 수 있다는 점, 

오래 살아남은 투자자가 생각하는 부동산 이야기를 들을 수 있어서 좋았다. 

[본문]

임대차 3법으로 인해 전셋값이 이중 가격이 되면서 기존 갱신권 만료자들은 이미 높게 올라가 버린 전세금을 따라가지 못합니다. 그리고, 전세 대출 금리가 상승하면서 월세 금리를 역전하였습니다. 그 결과, 많은 갱신권 만료 전세자들이 기존 살던 집에서 전세 상승분만큼을 월세로 전환한 반전세 형태로 눌러앉게 되었습니다. 
 

군중 심리는 가판대의 원리와 같습니다. 가판의 물건이 없고 곧 완판이라는 푯말을 걸면 사람들은 남은 거라도 사려고 비싼 돈을 냅니다. 그리고, 간신히 하나 구했다고 만족합니다. 하지만, 갑자기 가판의 물건이 쌓이기 시작하면 언제 그랬냐는 듯이 관망하고 옆 사람의 눈치를 봅니다. 더 좋은 물건이 나왔는데도 그렇습니다
 

개인적으로 패닉 바잉1)과 벼락 거지라는 말을 정말 싫어합니다. 부동산 투자를 하면서 제일 경계를 하는 것은 감정에 휘둘리는 것입니다.
 

 우리가 각성해서 어느 시점에 뛰어들더라도 항상 그 시장에는 먼저 간 사람들이 있기 때문입니다. 그러므로, 기회를 알게 되었을 때, 그들을 보면서 항상 늦었다고 생각할 수밖에 없습니다. 내가 모르던 시장이라고 해서 남들이 몰랐던 것은 아니기 때문입니다. 하지만, 여러분과 제가 달랐던 것은 그렇게 늦었다고 생각하면서도 그 시장에 뛰어들었다는 것입니다.

이렇게 최선의 노력을 했음에도 하지 말라고 하는 투자는 하지
않습니다. 그리고 하지 말라는 건 복기하지도 않고 저도 잊어버립니다. 이미 부부의 결정을 통해 내 손을 떠났기 때문입니다.

그 이후로 부동산 투자로 재기하고 나서는, 저는 절대 모든 돈을 전부 투자하지 않습니다. 오히려 전보다 더 쓰고 제 취미생활도 열심히 하고 가족을 위해 아끼지 않습니다. 다시 후회하지 않기 위해서입니다.
 

제 경험을 먼저 말씀드제 경험을 먼저 말씀드린 이유가 저처럼 고점에서 사면 오랫동안 물리니 막 꺾여가는 이 시기에 무주택자들이 집을 사는 것은 시기상조라고 말하려는 것은 아닙니다. 내 집은 마련하는 것은 중요하고 자산가로 나아가는 첫걸음이기 때문에 자금적으로 준비가 되어 있고 기회가 있다면 실행해야 한다고 생각합니다. 다만, 무엇을 어떻게 살 것인가는 지금 시점에서는 좀 더 신중히 생각해 볼 필요가 있습니다.
 

잘 팔려서 급매가 나오는 것이 아니라 안 팔려서 급매가 나오는 것이므로 나 말고는 살 사람이 없기 때문입니다. 나 말고도 살 사람이 많다면 급매가 나올 리 만무합니다.

그러나, 스톡데일 대령은 달랐습니다. 그는 쉽게 풀려나지 못할 것임을 깨닫고, 장기간 버텨야 한다는 각오로 척박한 수용소에서 최대한 오래 버틸 수 있는 생존 시스템

이런 시기가 오면 소형 평수 주택부터 먼저 반등이 시작됩니다. 왜냐하면, 무주택자의 매수 부담이 상대적으로 적기 때문입니다. 그렇게 20평대가 반등을 하면서 30평대와 가격 갭을 좁히기 시작합니다. 그 시기가 오면 20평대를 팔고 30평대로 넘어가기가 수월해집니다.

부동산 시장은 각종 부동산 정보 기술을 타고 발전하지만, 사람의 심리를 예나 지금이나 변한 것이 없으므로 비슷한 유형으로 역사는 반복될 가능성이 크기 때문입니다. 다만, 위에서 설명한 유사성은 서울/수도권의 경우입니다.
 

이러한 조건에서 내가 비과세 매도할지, 그리고 비과세 매도한다면 얼마까지 내려서 팔지를 결정하려면, 비과세 매도와 일반과세 매도 간의 비교를 해서 결정해야 합니다. 

다시 돌아와서, 실거주 집 대신 다른 투자를 하겠다는 선택은 대부분 어서 빨리 부자가 되고 싶다는 조급함 때문입니다. 이럴 때 생각해 봐야 할 것은, 내 집에 대한 불만이 있는 상황에서 자잘한 몇 개 투자한다고 해서 부자와 경제적 자유라는 나의 궁극적 목표가 해소될 것이냐 하는 점입니다.

내 집 완성은 중요한 목표이지만 어느 시점에서는 타협이 필요합니다. 자산의 선순환을 이루기 위해서는 종잣돈을 만들어 내는 뿌리 자산을 확보해야 하는데 내 집 완성하는 데 필요한 비과세 혜택을 졸업하지 않고서는 뿌리 자산을 늘릴 수 없기 때문입니다.

현상으로 생각할 수 있지만 문제는 아직 부자가 되지 못했다는 것입니다. 부자는 쓸 돈과 시간이 많은 사람을 말합니다. 그러려면 팔아서 쓸 자산이 많거나 자산에서 매월 현금 흐름이 충분히 나와주던가, 둘 다 아니면 사업체에서 현금 흐름이 창출돼야 하는데, 내 집을 마련한 것만 가지고는 어느 것도 달성됐다고 보기 어렵기 때문입니다.
 

이러한 질문은 자산이 많은 사람 = 부자라는 인식에서 빚어진 질문입니다. 부자는 자산뿐만 아니라 쓸 현금도 많은 사람입니다. 그러한 여윳돈은 부동산, 주식, 사업체 혹은 저작권까지 유무형의 자산에서 나와야 합니다.
 

다림의 시간은 인고의 시간입니다. 오랫동안 소식이 없다가 한두 번 매수자가 붙었다가 떨어지고 나면, 마치 시험에서 낙방한 것처럼 아쉽고 가격이 너무 높은 것 아닌가 하는 불안감이 생깁니다. 하지만, 매수자가 붙고 있다는 것은 내 가격이 영점을 잡았다는 말입니다.

여전히 상승장의 습성이 남아 있는 투자자들은 현금이 눈에 보이면 불안해합니다. 이 병이 무서운 이유는 쓰일 목적이 있음에도 돈이 통장에 있으면 안 된다는 강박 때문에, 하지 않아도 될 일을 벌이게 만든다는 데 있습니다. 예를 들어, 사연의 주인공처럼 중요한 지출 일정을 눈앞에 두고 있음에도, 통장에 들어 있는 현금을 그냥 두지 못하고 다른 곳에 투자하는 식입니다.

[깨달은점]

# 상승장에서 하락장으로 전환될때 관성이라는 것이 남아있다. 매도자는 어떻게든 실거래보다 높게 팔려고하고, 매수자는 불안하니깐 낮게 사랴고 한다. 

# 투자에서 가장 안좋은것이 감정에 휘둘리는 것이다.

# 사람이 없다가 매수자가 나타난다는 것은 매도 가격의 영점을 잘 잡았다는 신호다. 

# 어느정도 벌었으면 가족을 위해 사용하는 것이 필요하다. 

# 실거주와 투자에 대해 고민하고 있다면 내 실거주 목표가 어디까지인지를 검토해라.

[적용할 점]

# 상승장 관성: 하락장에 손님이 없지만 호가가 높은것은 충분히 가격네고가 가능하다. 용기있게 던지기. 

손님이 나밖에 없음을 인지하라

# 감정에 휘둘리는 투자는 늘 결과가 좋지않다. 나의 감정을 주기적으로 복기하고 점검하라.

# 가격을 조금씩 내리면서 적정가인지를 아는 방법은 손님. 사장님과 연락을 자주 해보며 손님여부 파악하자.

# 매달 가족을 만나는 날에는 비용을 아끼기 보다 행복에 조금 더 투자하자.

[이야기 나누고 싶은점]

군중 심리는 가판대의 원리와 같습니다. 가판의 물건이 없고 곧 완판이라는 푯말을 걸면 사람들은 남은 거라도 사려고 비싼 돈을 냅니다. 그리고, 간신히 하나 구했다고 만족합니다. 하지만, 갑자기 가판의 물건이 쌓이기 시작하면 언제 그랬냐는 듯이 관망하고 옆 사람의 눈치를 봅니다. 더 좋은 물건이 나왔는데도 그렇습니다.          

(발제문) 주식,부동산,코인 등 투자를 하며 오를때사고 떨어질때팔았던 감정적인 투자경험이 있다면 공유해보고, 어떤 교훈을 얻었는지 이야기해봅시다